库存消化超预期 券商持续看好地产股

由于一季度市场成交超预期，以及对二季度成交回暖将持续的判断，更多券商看好地产股，纷纷调高地产公司2009年的盈利预期及评级。 　　地产公司安全边际仍高 　　随着一季度成交量的回暖，库存的去化速度呈加快态势，存货压力不断减轻。 　　中金公司观察的可售面积去化指标显示，一季度成交量回暖，库存去化速度呈加快态势，按3月份的水平，目前商品房去化需要9个月，而商品住宅仅需要8个月，而该数据在年初的时候为13-21个月。 　　中金公司分析师白宏炜认为，3月份楼市高消化水平难以持续，但总体而言库存去化将保持在一年左右的合理水平。 　　就北京而言，亚豪机构副总经理王英男告诉记者，根据亚豪统计，一季度北京去库存化成效明显。一季度包括政策房的存量期房商品住宅面积减少了160.8万平方米。截至3月末，存量期房商品住宅总面积1195.4万平米，与2007年同期的存量面积已基本持平。 　　东海证券房地产行业分析师桂长元也表示，由于楼市“井喷”，北京等城市商品房库存量环比涨幅出现大幅回落。与此同时，开发商也开始加大推盘力度，上海推盘量环比增幅将近达到100%。 　　一季度销售好转，也确保了地产公司较强的业绩可预见性。 　　根据中金的数据，预计一季度地产公司平均完成全年销售目标的三成左右，而往年这一比例约为20％左右，而龙头地产公司今年的销售收入将会超出全年销售目标。如龙湖地产一季度销售额35.3亿元，仅北京唐宁ONE单个项目销售就超过10亿元，按照这个速度全年销售额可达140亿元。 　　“地产公司安全边际依然较高，成交量持续将有效支撑行业表现。一季度强劲的销售表现也增强了今年业绩的可预见性，主要地产公司的预售未结收入占今年预测结算收入比例达到约80％，业绩存在上调可能。”白宏炜说。 　　对开发商而言，二季度可能依然以消化库存为主，低价促销的状况仍将继续，主体呈价跌量增或价平量增。 　　北京高华证券有限责任公司王逸也表示，如果第二季度消化比率进一步改善至更有利的水平，高华将对今年下半年的持续复苏持更乐观的看法。 　　地产股机会再显？ 　　“二季度的投资策略方面，要区别对待A、H股，建议二季度继续超配地产股。H股近期股价回调提供了较好的买入时机，A股建议投资重心回归全国及区域龙头地产公司。”白宏炜称。 　　今年一季度以来，伴随着成交量的回暖，H股及A股房地产板块反弹明显，中金H股房地产指数上涨了14.9%，跑赢中金中资港股指数达13.5个百分点。A股方面，房地产行业指数一季度上涨56.0%，高于中金A指41.6%的涨幅。 　　白宏炜认为，近期股价回调也带来了H股较好的投资机会。A股方面则要回归龙头地产公司。因为相比于估值较高的二、三线地产公司(09P/B在3.0~4.0x左右)，全国及区域龙头公司资金压力较小，成长潜力更好，其稳定的业绩及财务状况也提供了较多的安全边际，建议配仓重点回归招商(000024.SZ)、金地(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)等全国龙头及金融街(000402.SZ)、华发股份(6003258.SH)等区域龙头公司。 　　高华证券也建议买入在珠三角和长三角地区业务规模较大的地产企业股票，并上调了在珠三角和长三角地区业务规模较大的企业股票的评级。“我们将上市公司2009-2011年盈利预测平均调整了4%-6%，将行业目标价格较净资产价值折让幅度的中值从30%收窄至10%，对资产负债状况薄弱的开发商应用的折让幅度更大。”王逸补充。 　　不过，风险仍未完全解除。 　　桂长元就认为，目前市场的购房需求基本属于改善性、自住型等刚性需求，是经历去年低潮后的一次释放，这一波以刚需为主的市场需求很难带动市场持续上扬。若没有投资性需求的参与，3月“井喷”行情在未来将难以持续，但今年强于去年却几无悬念，故维持行业“推荐”的投资评级。

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