政府出手保“刚需”重庆楼市直面“入夏”拐点

一半在享受着暖春的骄阳，一半仍在寒冬中瑟缩，这是当前中国楼市"半阳春"的真实写照。然而，在今年创下连续五周全国交易量首位的重庆，以低价房蓄势，欲入"暖夏"的征兆已现端倪，这个中国第四直辖市，是否将真正成为引领中国房地产市场复兴的龙头？ 　　一波迅猛的上行行情之后，重庆楼市又在绸缪下一波的冲击。 　　国家统计局4月发布的今年1~3月全国房地产业有关统计数据显示，重庆3月份房价同比下降1%，环比微涨0.2%，这也是重庆房价今年以来首次环比上涨。事实上，重庆房市热度从今年年初开始就一直持续不减，截止到2月底已连续五周蝉联全国销售冠军。据重庆市国土资源和房地产信息中心统计，2月份重庆住宅成交量达到18个月以来峰值，仅其主城商品房单月成交量就相当于北京、上海的总和。 　　然而爆发之后，市场开始选择沉默，3月到4月初的重庆楼市，出现了"惜售"蓄势的奇特态势，当地楼市能否破春入夏，答案很可能在4月23日召开的春季房交会上给出。 　　价格稳中求涨 　　据重庆交响房地产统计，重庆在4月第2周的住宅成交均价为4157.67元/平方米，比前一周上涨647.11元/平方米，比起3月周成交均价最高为3813元/平方米，其坚挺的态势非常明显。 　　然而，清明节成了重庆楼市短期内销量的拐点时段。同样是4月的第二周，全市住宅成交面积约为45.88万平方米，与上周相比下降了4.58万平方米，降幅为9.0%。4月12日293套的成交数字与3月31日的1152套形成了鲜明对比。不过，业内人士分析，鉴于3月31日是重庆普通商品房契税回调1%的最后期限。在这一天买房，还能享受到0.5%的优惠契税，因此4月初出现的成交小幅下降并不能说明重庆楼市已重归下滑轨道。 　　"今年的房价会保持相对稳定！"重庆大学房地产系副主任黄正军预测，重庆未来房价出现下降的可能性较小。事实上，3月重庆楼市的"价格低估"，是由于一些楼盘低价入市，迎合了因拆迁、改善型住房等带来的刚性需求而导致。进入4月以后，开发商的心态发生了变化，不再像过去担忧后市而急于抛盘，有些尾盘也不愿降价处理，个别楼盘甚至还出现了久违的涨价，每平方米涨了100~200元。 　　但大幅上调亦不会是近期重庆房地产市场的主流趋势，第一太平戴维斯成都及重庆公司董事总经理胡裕华表示："重庆市的住房市场主要是内需为主，开放程度并不高。"去年大量内需受到大环境影响而被压抑，今年在政策和市场价格的刺激下大幅反弹是正常现象。 　　同时，由于重庆首季度销售的住宅多为存量房，新增供应也带来市场压力，随着春季房交会的临近，供应的大幅放量即将到来，价格在短期内还会有所微调。 　　政府出手保"刚需" 　　重庆市政府满足刚性需求的直接手段，就是规模巨大的拆迁与安置。 　　2008年，重庆市政府启动了将历时3年的旧城推新工程，计划动迁46万余人，拆除1200万平方米危旧房，并提出了相应的拆迁补偿措施。仅2009年重庆就计划投入320余亿元拆迁总共500多万平方米危旧房。这意味着，重庆在这3年内将会有13万余户的居民搬迁入新房。 　　重庆市市长王鸿举表示，今年要继续扩大支持区县团购普通商品房用于拆迁安置。而去年重庆市就曾提出动用60亿元财政资金购买商品房安置拆迁户。 　　副市长黄奇帆则表示，这种方法实现了双赢。一方面，可以提高拆迁户的居住条件；另一方面，团购也鼓励了房地产开发企业的信心，稳定房市。 　　面对巨大的刚性需求，开发商纷纷抓住按揭贷款优惠和放宽区县居民购房入户限制等政策落地的机会，本次房交会也将是他们针对此需求全面推盘的极佳时机。在当地举办的2009年首场拆迁购房团活动中，龙湖、金科、融侨、富力、巨成、聚信、阳光汇、骏逸等30多家一线开发企业纷纷加入。 　　又见"圈地"信号 　　在房价环比回升的同时，房地产开发投资也在回暖。国家统计局数据显示今年1到3月份，重庆房地产开发企业完成投资171.65亿元，同比增长了17%。 　　"由于近期市场交易活跃，加上政策效应，外地炒房团纷纷入渝。"中国指数研究院西南分院分析师郭雨明表示，在两江新区和保税港等政策规划项目和58亿元地方债的刺激下，国内外的投资者加大了对重庆房地产市场的关注。 　　据了解，自2月万科集团总裁郁亮秘密入渝后，富力地产董事长李思廉也在3月份低调入渝。有业内人士预测，近期地产大鳄频繁入渝，或许将再次出现抄底重庆楼市的"圈地运动"。各代理机构也均表示，年初以来能明显感觉到老牌海外基金以及大的投资机构入渝动作频频。 　　重庆富力城房地产副总经理谭国翔表示，重庆引来无数投资者青睐是因为偏低的地价和房价。以目前重庆楼市均价3600元/平方米算，减去10%的利润，就是成本价，而沿海的房价则是重庆的2~3倍以上，同比在地价上的投入也是重庆地块的2~3倍以上。 　　重庆房地产市场泡沫低也是能吸引到投资的主要因素。胡裕华分析，由于重庆地产市场开放程度不高，一直以来外资并不是市场的主力，这也间接保证了房地产市场受到国际金融危机的影响不大，市场良好稳健的发展态势自然会吸引到成熟的投资者。同时，相较一线城市，重庆楼市目前的低价格，也意味着具备充足的未来上行空间。 　　信心复苏 投资复苏 　　年初国务院发布了3号文件，专门针对重庆市统筹城乡改革和发展做出规划，将重庆市的发展上升到了国家战略。国家把重庆作为西部发展的龙头建设，直接增强了投资者的投资信心。作为西部地区的惟一直辖市，国家在对重庆地区的政策支持上，是其他地方所无法享有的，包括刚提出的西三角、中国经济第四极等，都是重庆吸引投资开发最硬性的投资要素。 　　去年7月，重庆市政府提出了"五个重庆"战略的论述(宜居重庆、畅通重庆、森林重庆、平安重庆和健康重庆)。重庆市发改委主任杨庆育表示，保守估计，实施"五个重庆"战略，将撬动上万亿元商机。针对城市住宅、商圈及配套建设的"宜居重庆"计划，预计投资总量就高达8000亿元。除了8000亿元的直接规划投资，还会带来总量达400亿~500亿元的延伸商机，这无疑给房地产市场带来了巨大商机。 　　经济的复苏更是刺激需求的直接利好。根据国家统计局重庆调查总队公布的数字，今年一季度，该市的企业景气指数、企业家信心指数，比起前一个季度分别上升了5.3和11.1个点。 　　在重庆多家银行悄然为二次置业贷款利率"松绑"的背景下，改善型甚至投资型需求的入市，有了更充足的理由。 　　同时，一度沉寂的土地市场也逐渐有了复苏迹象，复苏的"萌芽"率先出现在工业用地市场。根据重庆市国土房管局公布的最新数据显示，仅今年2月份，该市出让的工业用地就有9块，已超过去年前3个月的总和。"企业拿地并非是为了’抄底’，他们的底气来源于经济形势的回暖。"黄正军认为，去年的经济形势其实"逼退"了一些意欲扩大规模的企业，随着重庆市产业振兴规划等系列利好政策的出台，企业也恢复了扩大生产的"底气"。

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