武汉大学教授:高房价是卡住内需增长直接因素

当前的内需不足是这样矛盾：一方面许多家庭的基本需求没有得到满足，另一方面"少数先富起来"人群的需求已经得到了极大满足。因此，分析内需不足需要寻找那个直接卡住内需的因素，从而使激励内需有的放矢。 　　由于住房市场化，一般家庭的住房支出占据了总支出的最大比重。以武汉为例，2008年均价已达5000元以上(尽管低于京沪等大城市，但湖北的平均工资也低)，120平方米的房子加上装修、家具接近100万元。如果按30%的首付(为此须缩减其他消费)，每月还款3000元，还20年以上，这样的价格对于一个年均收入10万元、在武汉处于中上收入的家庭来说，加上教育、医疗的必要消费，负担远远超过其他单项消费，甚至大大超过其他消费总合。 　　这种情况对于收入较低的人群来说更是如此。因此，房价不降，无论对买房者还是对购房意愿者，都会降低他们在其他商品上的消费，内需不足就是必然结果。 　　房价太高已经成为引致收入分配不均等的最主要机制。近十几年来，房地产业发展很快，突出的特点是自有资金少，政府-银行-房地产商"三位一体"合谋现象超过其他任何一个经济领域。宝贵的土地、金融、建材、市场等资源被"少数人"获得，并形成房地产行业特有的高利润的诱导机制，引致新的大量资源、资产、资本进入，结果，一方面他们的消费迅速满足、饱和，另一方面多数人的消费需求反而被限制和控制，对许多其他商品消费的权力也就被剥夺了。 　　房价上升得越快，多数人的消费也就剥夺得越快，消费被剥夺的人的总量就增加越快，内需结构也就越不合理，并约束整个内需总量。无论是已经买房或正准备买房的消费者都必须缩减除了教育、医疗以外的所有消费。 　　从价格机制看，也从西方几百年来市场经济(包括房地产业)的实践模式看，为市场促销或为市场竞争采用价格战略十分普遍，而商品积压后考虑到资金周转、贷款利息、仓储成本、产品耗损等因素而使用价格战略更是家常便饭，在竞争充分后，出现价廉物美微利的趋势。 　　这个规律有利于竞争、有利于消费者、有利于合理利润、有利于社会、有利于经济可持续性发展、有利于扩大内需。然而，由于房地产行业资源、资产的社会配置的特殊性(如购地是与政府的关系，贷款是与银行的关系)，开发商不是以市场需求、消费层次、购买力、价格弹性、替代品影响、其他消费品影响、资本效益、物流结构、仓储成本等相互关系的科学分析、预测(部分房地产商缺乏这些知识)来决定产品的产出数量，而是根据这个社会分配结构造成的"特殊性"来拼命"生产"(因而也不需要那些知识)，即使大量积压，也不甘愿降价销售。 　　一些省市出台"拯救"房地产的政策一定程度上是对内需不足"雪上加霜"，也与扩大内需南辕北辙。 　　房地产业的经济、社会、文化效应是造成中国内需不足的最主要单个原因，也是阻碍建立一个合理内需市场的最重要单个影响因素。价格过高仅仅是一个表面现象，社会资源、资产、资本分配结构中的不合理性，导致一方面少数人超常暴富起来，另一方面多数人消费利益受到损害，消费能力大大降低，消费结构呈现畸形;一方面消费者消费不足(需求压缩)，一方面银行储蓄上升，是中国"内需不足"又无法扩大的最根本性原因，这才是扩大内需战略所要瞄准的最根本性问题。 　　人类只有先满足吃喝住穿，然后才能文化娱乐，马克思的这一伟大发现，在理解今天的房地产市场与内需的关系上仍有标定认识方向的意义。

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