楼盘房源限制 开发商这样做究竟是为了什么？

一直在关注透明售房网的人会发现，今年以来很多楼盘里显示为红色的限制房源(指开发企业不得作为商品房出售的房屋。记者注)开始大量出现，少则几十套，多则上百套。记者统计了杭州主城区以及余杭区在售楼盘，结果发现限制房源数量在50套以上的项目有35个，其中19个项目限制房量超过150套，甚至有2个项目限制房超过1300套。 　　说起来，商品房限制销售的原因很多，比如在建工程抵押、被查封或冻结等，就记者调查了解的情况看，对最近这些限制房，多数开发商给出的解释是：这些是定向销售房源，销售给回迁户或其他特定对象。而多数购房者并不认同开发商的这种解释，在他们看来，限制房源多说明这个楼盘销控相当厉害，打着"囤房待涨"的如意算盘，"黑心"透了。 　　不可否认，确实有开发商是这样打算的，但老板们的心思果真如此单纯？你小看他们了！ 　　限制房就是我的"私房钱" 　　杭州知名综合体物业A楼盘，从透明售房网上看该楼盘限制房源将近700套，若以建筑面积来计算，其限制房源体量超过10万平方米，占了总建筑面积的四分之一强。 　　采访中，该楼盘开发商承认，这600多套房子除了一小部分是安置该地块原居民的回迁房外，另外8万多平方米是特意保留下来的，市值超过20亿元。为什么留那么多房源不卖？"这可是我们的私房钱啊！"开发商直言，因为项目的地段非常好，保留这批房源至少有一点好处："去年开始房产企业就很难从银行申请到贷款了，但是我们凭手里这批物业却可以获得贷款，而且贷款条件很好。" 　　当然，这些房子的作用绝不仅仅是抵抗经营风险时的"保险带"--房子虽是"死物"却能来"活钱"。"公司自用的一幢写字楼，每个月单电费就要70万元，如果再算上水费、电话费等等，每个月都要支出一大笔现金，这些钱从哪来？就是这批保留下来的物业的出租费用嘛。"他说，当暂时没有新项目可做，没有收入的时候，这些物业的租金用来开销公司正常经营的费用是完全没有问题的。 　　对开发商来说，保留本身条件优越的物业也是很给企业"长脸"的。"最近我们在谈一个大项目，需要投入的资金量比较大，与合作方谈得比较顺利，原因之一就是我们在杭州的黄金地段有一个优质项目，而且这个项目有相当部分的产权仍掌握在自己手里，只要有需要随时可以抵押变现或贷款。"开发商甚至不需要真的那么去做，只需要让对方知道他有能力去做就已足够。 　　限制房亦是销控手段 　　城北B楼盘近期正在热销中。查询透明售房系统可以发现，在近期销售范围内的那几幢住宅楼中分布着近160套限制房源，而总可售房源也不过500多套，换句话说这批房源中每4套房就有1套被限制销售。 　　为什么会有这么多限制房源？该楼盘一内部员工告诉记者，这些房源是作为在建工程抵押给银行了，但只要有客户想买，可以先签一份协议，交了定金，然后公司就去银行赎回那套房子，过几天网上就显示为可售房源，然后再签销售合同。 　　果然隔了两个星期记者再去透明售房网上查询该楼盘的房源情况，其中原本全部为限制房源的一个单元，其中四分之一发生了变化：有5套显示为已售，另外还有9套显示为可售。 　　"物以稀为贵，推出房源太多，如果卖得不好，开发商面子上就不好看了，像这样有人买才解禁，买多少放多少，表面上看房源总是很紧俏的。"一位业内人士道出其中奥妙。 　　限制房去融资，倒手赚差价 　　与其他楼盘相比，C楼盘的限制房源一点也不多，只有9套。但这9套房子的价值可不低，对这个地段的别墅楼盘来说，9套限制房源的市值至少超过9000万元。 　　对该楼盘开发商的传言一度甚嚣尘上，奇怪的是，不管外面怎么传从来也没见开发商出来辟谣，为什么呢？"人家的小日子舒坦着呢。"一位知情人告诉记者，一年多前这个楼盘之所以不急着卖是因为老板把项目抵押给银行了，"套出现金借给另一家开发商，借、贷利息的差额可不少啊，都是利润。"也就是说，房子还没有卖呢，它已经开始给老板赚钱了。 　　不能不说，这个算盘打得精。去年房地产企业贷款难已经非常明显，包括很多上市房企的公告里都出现了利息率高达12%、16%、18%的一年期银行贷款，更多企业根本申请不到贷款，企业间以股权质押形式的短期拆借蔚然成风，而不为外人所知的民间私下借贷更多。按照当时20%~30%的民间借贷年利息率，这么一进一出，中间存在的利息差约有2%~18%，甚至更高。 　　空中小排屋现楼市 　　尽管楼市回暖，但随着今年上市量的加大，各板块楼盘与楼盘之间的竞争也非常激烈，逼使开发商不断创新。而今年的楼市，空中小排屋将成为一种最新型的产品之一。这种以79~130平方米为主的户型，通过各种设计手法，变身为120~200平方米的跃层。 　　地处上塘高架勾运路出口附近的工信·风雅乐府，近期将开盘，而它最吸引客户的就是"空中小排屋"的户型设计。以首批房源为例，主力户型为79~121平方米，而实际使用面积可达120~200平方米，全部为5.6米的标准跃层层高。像79平方米的户型，可设计成三房两厅且带南北两个大露台。开发商表示，做这样的设计是希望能让客户享受到户户有院子、户户有中空客厅、户户都有露台、户户都是跃层的高品质生活。 　　钱江新城二期江景楼盘 　　宋都·阳光国际亮相 　　预计4月底将开盘的宋都·阳光国际近日举行了产品品鉴会。整个大厅人气爆棚，众多客户非常关心阳光国际的开盘时间和开盘价格。 　　宋都·阳光国际优越的地理位置最被人看好。该项目地处钱江新城二期，北接下沙大道，西临圆梦园别墅区，南隔沿江大道直面钱塘江，总建筑面积约38万M2。 　　作为区域性的大盘标杆，阳光国际的规划非常国际化和人性化。整体建筑为新古典主义，并携手澳大利亚PLACE景观事务所，设计了和建筑相适的ART DECO风格的园林艺术。阳光国际应用了5大节能技术，包括屋顶和外墙保温技术、外立面遮阳、中空LOW-E玻璃门窗、太阳能热水器和品牌户式中央空调。在配套上，该楼盘规划了3万平米的商业街区--阳光生活广场，包括阳光生活中心、阳光风情购物街、阳光康体运动中心三部分。

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