房地产开发商未来一年半的煎熬:别人高高兴兴补库存,自己辛辛苦苦去库存

房价之谜系列报道之3 　　虽然实际去库存化速度可能超过前期预期，但地产暖春仍难言反转。 　　当前，国内食品、饮料、港口、煤炭等多个行业已有明显迹象从“去库存”转向“补库存”，对于房地产行业而言却是另一番景象。虽然今年一季度去库存化速度超过业内预期，但这只是让部分城市的开发商松了一口短气，4月20日，高盛高华发布的研究报告显示，该公司追踪的北京、上海、广州、深圳等16个城市平均需要18.8个月才能消化目前的库存。 　　●高速去库存能否持续存分歧 　　从年初持续至今，房地产行业的去库存化速度让业内意外。 　　瑞银证券发布的研究报告显示，3月份中国许多城市的楼市成交量飙升，部分城市成交量甚至高于2007年峰值水平。和2月份的销量相比，杭州的一手房成交量翻了两番；北京、上海、天津、南京、青岛、济南、海口和贵阳一手房成交量增长了一倍。 　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示，由于今年一季度楼市成交量骤增，同时新增供应量相对较少，北京、上海、深圳、成都等6城市的库存去化周期大约减少了1/3. 　　问题是，一季度的这种去库存化高速今年还能持续吗？渤海证券研究员周户分析，累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度也将持续释放，而改善型需求正在逐渐释放，因此，二季度成交量持续回升可能性较大。从保经济增长的角度，今年6、7月份有可能出台刺激改善型需求的政策，将进一步保证商品房销售面积的可持续性。 　　“如果累积的商品房需求集中在2009年释放，同时改善型需求市场份额提高5个百分点，首次置业需求维持2008年水平，2009年商品房销售面积将达到8.14亿平方米，分别较2007、2008年增长5.19%和31.06%，因此2009年商品房销售面积存在高增长的可能性。”周户说。 　　杨红旭认为，由于反弹具有惯性，4、5月份全国楼市成交量依然会保持较高水平，但其后，由于国际金融危机依然看不到底部等宏观因素，或将重新经历一次比较明显的回落。 　　深圳房地产研究中心负责人王锋也持相同观点，“如果未来国际经济形势恶化，不排除房地产市场发展形势在反弹后出现阶段性下行态势。”王锋说。 　　开发商是借机降价出货，还是乘市提价，也起着关键作用。“如果开发商继续理性地看待市场未来的发展，也就是说，在价格方面继续保持理性的态度，有可能目前的市场状况能够维持。”北京首都开发股份有限公司董事会秘书王怡说。 　　●“永远不变的是过剩”？ 　　对于当前市场库存的消耗，不少知名地产商保持谨慎态度。 　　在上周末结束的博鳌亚洲论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，中国房地产就像中国的经济，未来3-5年，永远不变的就是过剩。“我们现在是生产能力过剩、原材料过剩，劳动力过剩，房地产也不例外。”潘石屹说，同时，房地产企业在2006-2008年房地产企业累积下来的天价土地，也存在着去库存化的困难。 　　3-5年的说法或许存在一定夸张成分，但目前市场积累的商品房库存最少能让开发商折腾一年。 　　高华证券发布的最新研报称，根据12个月滚动销售面积计算，该公司追踪的16个城市的库存平均消化时间从两周前的19.1个月下降至18.8个月。目前，上海、南京、苏州、广州、深圳及重庆的库存月数低于12个月；而北京、天津、沈阳、大连、东莞、武汉、成都及西安的库存月数高于18月；杭州和厦门的库存月数在12-18个月。 　　由于估算方法不同，研究机构预测的消化存货的时间也有出入。瑞银证券认为，由于新增供应量整体而言落后于增长的销量，许多城市的存货下滑至1年内的水平，并预计广州市的现有存货只需不到6个月的时间便可消化完毕。 　　●“去库存”与“补库存”的平衡术 　　值得注意的是，虽然一季度的高速去库存让房地产企业资金来源较去年宽松，但开发投资却出现较大幅度下降。 　　深圳房地产研究中心公布的《一季度深圳房地产市场运行情况》显示，一季度深圳新建商品房销售面积同比增加186.34%，二手住房成交面积同比增加175.47%，但房地产投资的各项指标都呈下降趋势，其中，商品房新开工面积同比下降50.5%，竣工面积同比下降60.4%. 　　在成交量放大和资金链条有所放松的情况下，深圳房地产开发投资为何不乐观？深圳房地产研究中心负责人王锋分析，主要原因有三个：一是目前开发商大多处于消化存量房阶段，新开工建设的积极性不高；二是目前新开工用地大多为2006年以来房地产热销时期的“高价地”，土地购置高成本和市场能否全面回暖还不确定，导致开发商被迫延缓了开发进程；三是住房价格走低和存量消化压力的增大，造成很多开发商资金压力还未得到根本改善。 　　“去库存”与“补库存”的平衡问题已引发业内关注。“就当前的市场来看，要关注的首个问题是，保持合理的房地产投资规模与消化存量的关系。”昨天，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”上，中国房地产业协会秘书长朱中一说。 　　他表示，2007年以前，房地产的投资规模平均是25.3%的投资规模，应该说比固定资产投资规模还要高。2008年逐年下降，今年1-3月又延续了2008年的势头，房地产的开发投资总体增长仅仅是4.1%，与房地产投资增幅下降有关系的，土地开发投资同比下降12.4%，土地购置面积，完成土地开发面积和房屋新开工面积同比下降14.01%，11.3%、16.2%. 　　“对于后几年，这种新型指标下降将对后两三年的房地产的健康发展带来问题。尽管当前存量房的消化压力不小，怎么样处理好这个关系问题，一定要把新增的规模保持一定规模，而且要把盘活存量作为一个有效供给的重要成分来考虑。”朱中一说。本报记者佘慧萍 　　旁边报道 　　孔健岷：今年将是合景泰富收成期 　　三年不鸣，一鸣惊人；三年不飞，一飞冲天。默默积蓄着能量，或许未来几年就是合景泰富的收成期。 　　近日广东本土势力、香港上市公司合景泰富地产发布2008年年报显示，虽然受全球金融风暴影响，2008年中国房地产市场下滑，合景泰富的总体营业额也减至人民币15.74亿元，但其毛利率仍有52.6%，与去年持平。 　　合景泰富地产主席孔健岷22日接受记者采访时表示，无论是现金持有量，还是资产负债比，合景泰富均保持在行业内较健康和合理水准，相信2009年将成为合景泰富地产的收成期。 　　记者：去年房地产市场受到严重冲击，作为开发商，你怎么看待自身去年的经营状况？ 　　孔健岷：回顾2008年，由于全球金融风暴导致环球经济下滑，中国房地产市场连带也受到影响，使集团的总体营业额减少至约人民币15.74亿元。 　　尽管市场情况深幅调整，合景秦富仍然凭借领先的设计与精致产品，取得2008年平均售价约人民币11018元/每平方米，与2007年比较，总体持平。毛利润率亦达到52.6%，净利润率仍然保持24.4%的高位，土地成本则较2007年下降至每平方米人民币1118元。公司保持稳健的财务结构，无任何境外债券或可转换债券。 　　记者：今年以来，市场成交量有所回暖，你们今年的销售目标是多少？ 　　孔健岷：自踏入2009年，集团的销售成绩表现良好，以4月19日刚开售的珠江新城“领峰公寓”项目及成都的“万景峰”项目为例。领峰公寓在公开发售当天便成功销售125套，总金额为约人民币2.5亿元，均价为每平米约人民币2.5万元。而“万景峰”也成功销售95套，总金额为约人民币3700万元，均价为每平米约人民币4500元。截至2009年4月19日，集团的预售额为约人民币12亿元，占全年目标合约销售额人民币50亿的24%. 　　截至2008年12月31日，本集团持有现金为约人民币14亿元，净资产负债率约为50.3%，无论是现金持有量，还是资产负债比，均保持在行业内较健康与合理水平。 　　记者：今年集团有什么拓展计划？ 　　孔健岷：在巩固广东省的品牌优势及领导地位之余，集团也圆满完成了区域拓展计划，成功进入广州以外的苏州、成都及北京3个具发展潜力的新区域。 　　2009年，集团预计共有16个项目进行销售，其中7个项目位于广州以外区域，这些外地项目的相继推出，将进一步巩固集团在全国4大区域的均衡销售战略。 　　截至2008年12月31日，集团累计土地储备约623万平方米，足够满足未来四至五年的发展需求。按地区划分，约46%、18%、23%、8%及5%的面积分布于广州、苏州、成都、北京及海南。 　　记者：作为开发商，你对今年的市场怎么看？ 　　孔健岷：我觉得去年的房价有个回落期。今年房价应该不会有大的波动，应该可以站稳。今年成交量回升，与去年同比肯定上涨。市场累积的购房需求正逐步释放。凭借清晰的区域拓展策略、专业的运营团队及卓越的管理水平，本集团相信2009年将成为合景泰富地产的收获期。

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