广东“三虎”年内重促销保增长

4月20日、21日，广东五虎之三：合景泰富地产(1813.HK)、合生创展(0754.HK)、碧桂园(2007.HK)相继发布年报。不出所料，三家房企的纯利润均有明显下降。一位投行人士表示，这几家广东房企的年报数据显示去年业绩水平尚属良好，核心利润轻微下降，并导致三家房企对于今年度销售目标有所保留。此外，各公司风险管理部门还针对市场态势给出50%-75%的负债率红线。 　　在业绩发布会上，高管们表示年内完成销售目标没有压力，信心来源于一季度的合同销售额，基本上占据了全年销售额的20%以上。合景泰富今年一季度已完成12亿元销售，合生创展一季度销售30.2亿元，碧桂园则是30.5亿元。 　　在三家上市房企中，合景泰富的负债率不算高，融资举动也最少，在20亿元负债当中，82%是长债，18%是短债。合景泰富的地价成本1950元/平方米，620万平方米的土地储备足够4-5年开发，合景泰富今年将有16个项目共约600万平方米建筑面积推售，销售目标是50亿元。目前该公司有40亿元现金在手，扣除今年应付地价款8亿和工程款18亿元，还有14亿元现金盈余。 　　由于中低端项目的利润下跌以及省外项目的运营成本增加，合景泰富整体利润率下调明显。但今年该公司销售16个项目当中，高端项目将占据一半以上，是三家企业当中最多的。由于对市场风险的预测，合景泰富将公司负债率红线设为75%，而合生创展是保持50%，碧桂园也设为50%-60%，这是否表明合景泰富将有激进发展计划？合景泰富首席财务官徐锦添称，75%的负债率是公司未来几年的目标和红线范围，并非年内就一定要激进发展，增加负债率。 　　合生创展2008年销售107.75港元，合生创展行政总裁陈长缨肯定“今年将有不少于10%-20%的增长比率”，而碧桂园则预计全年销售190亿元，比2008年销售金额175亿元增长10%。 　　碧桂园总裁崔健波称，碧桂园有现金50亿元，但年内要支付12亿地价款和100亿元的建安成本；合生创展执行董事及财务总监赵明丰透露，该公司一直保持30亿元现金流，负债率维持在50%-60%，“但今年要交付地价款30亿-40亿元”。 　　合景泰富无论从现金流和营业支出来看，都不如两位大佬，但产品以高端住宅为主，2008年销售均价11018元/平方米，只相当于合生创展均价19697元/平方米的66%左右水平。据合景泰富主席孔健岷透露：“合景泰富高端住宅2008年的利润率为25%，维持2007年水平”，今年广州的高端项目领峰均价高达2.5万元/平方米，并且年内北京项目将入市。 　　此外，由于三家房企都在账面上对可转债或股票掉期协议有所体现，导致账面利润上的损失。合景泰富今年3月解除与Aetos合作，以7亿元左右赎回项目股权；合生创展18亿元可转债有部分还款计划，导致账面损失；碧桂园股权掉期协议账面差额损失12.42亿元。 　　三家房企的主营业务核心利润下降幅度各不相同，合景泰富核心利润为14.71亿元，同比下降约86.4%；合生创展核心利润17.36亿港元，同比下降12.8%；碧桂园14.74亿元，同比下降11.58%。合景泰富2008年物业销售金额的大幅下降，是由于省外项目还没有结转，2008年交付的总建筑面积大量减少，但毛利率仍然能维持52.6%，关键在于其出售投资物业收益增加了224.7%。 　　今年合景泰富将有42.5万平方米建筑面积交付结转，其中一半以上分布在广东省外。孔健岷表示，合景泰富今年暂时没有融资计划，今年交付的总建筑面积60万平方米左右，包括在建部分，该公司今年大约有100万平方米的存货。“从节奏和策略方面可以体现公司的整体发展趋势。”孔说。 　　合生创展2008年有约50万平方米建筑面积在年内结转，共有12个新项目推出，交付约134万平方米建筑面积。而碧桂园纯利润与核心利润均无明显下调，最大的优势在于其土地成本只需要230元/平方米，2009年将交付330万平方米建筑面积，比去年54个项目中有26个分布在省外，集中于北京、上海，60%以上是高档盘。

信息价直辖市信息价广东省信息价