构建全新共有产权住房保障制度

目前我国住房保障模式与广大群众的真实需求应该说还有距离，笔者就完善我国住房保障制度发表一些个人观点。 　　一、应取消经适房(包括限价房)保障模式 　　目前我国个人收入信息系统不健全，灵活就业者比比皆是，虽然按《城市低收入家庭认定办法》，可由各有关部门在各自范围内来核定低收入家庭的收入，但要精确地测算申请对象是否符合经适房保障条件还非常艰难，装穷讨便宜的现象在过去存在将来也不会绝迹，加上操持此项工作的公职人员素质难免良莠不齐，分配过程难保公平。现实情况是，如果经适房位置好、质量过硬、有利可图，那么有的就可能流失到保障体制之外，有些最需要的人反而可能轮不上；而没有什么油水的经适房却会被保障对象权衡再三后弃购。 　　政府虽然花血本为经适房划拨土地、减免税费，但这些好处却未必能够让保障对象全部享受到，不少好处被各个中间环节截留消失于无形；政府吃力不讨好，还干扰甚至破坏市场机制，继续保留意义不大。 　　二、保留并完善目前廉租住房保障方式 　　要将廉租住房作为公共住房的最主要形式，加大廉租住房建设力度。政府要分阶段将廉租住房实物配租保障方式扩面覆盖到所有最低收入住房困难家庭，而不像目前只是针对特困户和孤老病残群体；同时严格控制廉租住房面积、完善退出机制，对家庭条件改善或其他不再符合入住条件的，限期搬出，拒不执行的可依法申请人民法院强制执行。对没有实力和没有买房意愿的低收入住房困难家庭，则予以发放住房租赁补贴。 　　三、构建全新共有产权住房保障制度 　　笔者借鉴江苏省共有产权经济适用住房精髓，提出全新共有产权住房保障制度构想：为满足部分有强烈购房意愿的中低收入住房困难户对住房的强烈需求，由政府和保障对象共同出资购买商品房或二手房，按份共有住房产权，以出资比例划定两者的产权比例，规定政府出资比例不高于50%；保障对象将来可一次或分期购买国有面积的产权，但价格基本按照当时市场行情随行就市(价格需经政府委托的评估机构认可)，也就是说，这个制度摈弃了江苏省模式中的财富再分配功能。 　　全新共有产权住房保障制度的操作规则如下： 　　1、适当放宽保障对象准入门槛。政府在共有产权住房保障制度中财政损耗甚微，应最大限度扩大保障范围。可规定只要住房困难家庭现有人均住房面积小于当地人均住房面积的50%，就可申请共有产权住房保障，但如果保障对象原来拥有住房，需保证将其卖出并将所得价款全部投入于即将购买的共有产权住房。这个筛选标准免除了核实保障家庭的财产及收入等繁琐程序，只需依托个人所拥有的房屋产权数据，这个信息很容易搜集且较准确。在此建议尽快推动各地房屋产权登记部门数据实现全国联网共享。 　　2、人性化规定共有产权住房保障面积。保障对象有的愿意一家三口居住，有的愿意三代同堂，只要共有产权住房是保障家庭惟一住房，且人均拥有共有产权住房的面积不高于当地人均面积的70%，即被准许。 　　3、保障对象对共有产权住房中的国有面积产权享受租金优惠。国有面积产权的租金标准低于市场价，可按同类房屋市场租金价格的50%收取，而且这个比例还可适时调节，如果申请共有产权住房保障家庭较少，则可加大租金优惠力度，反之亦然。政府让渡住房国有产权部分的居住权，只向保障对象收取极低廉租金，这正是共有产权住房制度保障功能之所在。 　　4、由住房保障对象自主选房买房。保障对象选定房源并与卖方谈好价格后，保障对象、政府主管部门与卖家三方共同签定买卖合同，然后由保障对象与卖方进行买卖交割，在办理并取得房屋共有权证后，政府主管部门再将共有产权住房中属于国家产权比例的房款支付卖方。除了房屋交易中介费用外，其它税费支出按产权比例由保障对象和政府分摊。 　　5、防止保障对象为卖方输送利益。规定：购买共有产权住房时，与卖方签订的合同价格须由政府委托的评估机构认可，实际操作时可规定买房合同价格不高于同地段住房价格的10%时方予以认可。 　　6、保障对象可以申请银行按揭。保障对象财力不足，也可将除国家产权外的住房产权抵押给银行获得贷款，但自己支付的房款不能低于总房款的20%，按揭费用由保障对象承担。 　　7、防止保障对象在卖房时向买方输送利益。保障对象条件改善后选择重新购买超过保障面积的住房，等于自动退出共有产权住房保障体制，原共有产权住房可以在市场出让，但规定同等价格条件下政府优先回购。

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