房贷产品省钱攻略：关注还贷优惠和细节千万莫大意

深发展房贷"点按揭"虽已被紧急叫停，但各家银行有关房贷的促销并没有停止。记者从工行、中行、农行等了解到，各家银行近期或推出创新品种的房贷，目标直指"置换新房资金燃眉之急"；或发布各种类型的贷款省钱攻略，目的在于用更优质的服务争取客户 　　"置换宝"优惠多多 　　记者从上海中行获悉，为解"置换新房资金燃眉之急"，该行近期力推"理想之家·置换宝"住房贷款。 张先生结婚3年，现夫妇在上海有一套二室房，信用状况良好。随着孩子的出生，现有住房已无法满足需求。最近，张先生夫妇看中了一套非常满意的大三室住房，但卖家要求尽快获得房款。张先生夫妇被三个问题困扰着：一是手头没有足够的资金，在短期内无法确定能卖掉现有住房购置现房；二是仓促间卖出原住房不可能卖出较为理想的价格；三是即使卖掉现在的住房，钟爱的新房如果已经出售，就会两头落空，连住的地方都没有了。 　　一位相熟的朋友向张先生介绍了上海中行的这款个人住房按揭贷款产品---"理想之家·置换宝"。在朋友的帮助下，张先生夫妇首先向中国银行申请"置换宝"业务，将原住房抵押给银行申请一笔最长为两年的短期贷款，用于新购房的临时资金之需。其次，确定新房购买意向后，再申请一笔按揭贷款，达到不搬离原房屋也能实现置换的目的。这样一来，在原住房贷款到期前，张先生可采取售出原住房，或自行筹款的方式，用以归还短期贷款。 　　据中行相关人士介绍，"理想之家·置换宝"住房贷款解决客户上述困扰的同时还具有诸多优点，如短期贷款利率享受与新购住房一致的优惠贷款利率；除传统的等额本息还款法、等额本金还款法外，对于符合中行优质客户标准在2年贷款期限内，还可给予还款宽限期，宽限期最长1年(降低置换首年现金流压力)，宽限期内按月还息，宽限期后按月还本付息；贷款期限一年以内(含)，还可选择到期一次性归还本息；按揭贷款可以选择3个月或6个月的利率浮动周期，在降息通道中尽早享受低利率优惠等。 　　房贷还款假日计划 　　存和贷是一对矛盾。对于房贷客户而言，鉴于存款利率总是低于贷款利率，一般会把存款用尽。上海农行尝试解决这对矛盾，推出了"存贷双赢房贷理财账户"。 　　"存贷双赢房贷理财账户"是农行为帮助个人住房贷款借款人有效运用资金、节省贷款利息支出而提供的服务。理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，农行根据借款人理财账户存款情况和贷款情况，按照约定为借款人计付理财收益。此业务有三大优势，客户在农行的存款账户和贷款账户勾连起来，存款账户中超过一定额度(暂定5万元)的部分，农行将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率为客户计付理财收益；理财收益按日计算，每日节省利息支出；视同提前还款的部分资金仍保留在活期存款账户内，可以随时提用。 　　除了"存贷双赢房贷理财账户"外，农行还推出了"房贷还款假日计划"。房贷客户可申请在一段时期内(最长24个月)暂时不归还贷款本金，仅按期归还贷款利息。此外，在部分提前还款后，房贷客户还可以申请在一段时期内(最长12个月)暂时停止归还贷款本息。对于因出差、出国等造成短期内不方便按时还款的客户特别合适，可以提前还款后申请在一段时间内暂停还款。 　　据悉，"房贷还款假日计划"具有手续简便，审批流程快捷，可多次申请，反复使用等多种优势。当"房贷还款假日计划"结束，恢复至原来的还款计划后，每月还款额会发生变化。农行会根据剩余贷款本金和期限重新计算每月还款额。 　　"气球贷"双低齐享 　　继深发展之后，农行也推出了"气球贷"。 　　在传统还款方式下，想适用较低利率，必须缩短贷款期限，则月供压力加大；想减小月供压力，必须延长贷款期限，则适用利率提高。低利率与低月供不可兼得。而选择农行推出的"气球贷"则既能享受低利率，又拥有低月供。贷款者可选择较短的贷款期限(如5年)，但可以选择一个较长的期限(如10年、20年、30年)来计算月供，减少月供压力。 　　例如，贷款者选择了5年贷款期限(60个月)，可享受5年贷款低利率，在支付月供时，贷款者可选择最长30年的还款期限，此时，贷款者每月实际支付月供将大大减少。而等到5年贷款到期时，也就是第60个还款月，贷款者就必须将剩余的所有贷款本金一次付清。值得提醒的是个人住房"气球贷"到期有一笔较大的本金需要一次偿还，因而适合资金实力较强的客户。不过，对于还款期间信用记录良好，贷款到期不能一次性偿还剩余贷款本金的贷款者，可提前向农行申请再融资。 　　要关注还贷细节 　　由于房贷利率调整以后，市民每个月的还款金额也许会有所变化。考虑到市民个人很难计算出精确的还款金额，而一旦银行扣款时，市民还款账户中的金额不足，就会在自己的信用记录中留下"污点"，工行的理财专家建议，在打印出新的还款计划之前，市民最好按照之前的还款金额偿还，这样银行会在扣款后，将剩余的资金留在市民的还款账户中。市民一定要在打印出新的还款计划以后，再按照新的金额还款。 　　此外，工行理财专家还提醒房贷客户，提前还贷并非人人都适用，需要具备一定条件：其一，手头要有一笔现成的闲置资金，值得注意的是，银行一般要求提前偿还的贷款金额不能少于原贷款合同规定的月还款额的5至6倍。其二，提前还贷成本支出不可高于通过提前还贷所减少的利息支出。在某些情况下，提前还贷是要付出成本的。比如，合同履行未满一年时进行提前还贷，银行将按一定比例收取违约金。如果提前还贷成本支出高于通过提前还贷所减少的利息支出，显然得不偿失。对于某些收入变化较大的借款人，在选择提前还贷时，还得兼顾家庭的意外开支和未来开支，比如孩子的入学、就医、保险等等，即使未来无重大开支计划，从家庭理财规划的角度考虑，一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。

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