开发商拿不到好地 买房人盼不到降价

"虽然公布说有充足的储备用地可供选择，但绝大多数都在郊区或者新城，像我们这样做城市住宅的开发商是不敢轻易进入的。因此，拿地难仍然是今后一段时期内开发商需要破解的难题。"东四环某项目的一位开发商在谈到市国土局计划新增4700公顷储备用地时做了以上议论。 　　4月22日，北京市国土局表示，今年北京将投资1131亿元用于政府的土地储备开发，而计划新增的土地达到了4700公顷。有"乐观人士"认为，储备土地的放量，将有效地遏制地价上涨，从而使房价趋于更加合理。但就记者了解的情况，大多数开发商对储备土地并不看好，城八区的土地仍然严重稀缺，由于去年的库存量在今年上半年得到充分释放，下半年城八区的城市住宅有可能会出现供不应求的局面，价格归真也许又将成为镜花水月。 　　● 城市住宅价格反弹　与拿地难有关？ 　　去年年底到今年年初的房价下调，使北京房地产市场重现曙光，但近两个月以来，众多楼盘重新涨价，尤其是以低价促销几百套房，形成抢购势头后，马上抬价似乎已经形成了惯例。除了人们众所周知的原因以外，开发商丧失土地资源，不得不将价格抬高以便控制销售速度也是不可忽略的一个因素。 　　以价格战白热化的朝阳北路一带为例。美利山、金都杭城、首城国际在去年年底掀起降价潮之后，今年该区域的楼盘都不同程度地涨价，涨幅接近2000元/平方米。"价格反弹的原因除了需求加大、水涨船高之外，很重要的一个原因就是一旦项目卖完没有后续项目，又没有合适的土地资源，因此只能控制销售速度，等待新土地的收获。"百子湾地区某知名楼盘的开发商对记者说。 　　这位姓刘的开发商表示，在降价期间，他们推出了两栋楼仅仅用了一个月就销售完毕，现在新推楼座的价格较之以前高了2000元/平方米左右，销售速度明显放慢。但这恰恰是开发商愿意看到的。"现在一个月最多能卖十几套，放在以前是不可想象的，但目前我们没有土地储备，200多套房如果一下子卖光，整个公司将陷入停顿，成本也将骤然增加，所以现在不得不利用提高价格来控制销售速度"。 　　据了解，很多开发商都表示，没有充分考虑到降价带来的销售强度，而且去年的形势没有几家开发商敢贸然储备土地，因此造成了现在面临断顿的危险。眼下，业内很多开发商之间都在进行土地咨询，有钱没地已经成为这个阶段楼市的一个特殊现象。 　　●储备土地无人喝彩　开发商最想拿什么样的地？ 　　据了解，市国土局今年计划新增的储备用地将有80%位于新城，而且这些土地将主要用于重点项目，以及政策性住房等民生工程用地。这就意味着城市用地仍然会非常少，现有的房地产项目将起码在今年成为稀缺产品，价格的走势可想而知。 　　我们仅从朝阳北路以及百子湾地区的土地价格七八年来的变化，便可知城市土地的涨幅到底有多大。2003年，百子湾地区的土地协议价大概在350万元/亩左右，而2007年万科在该区域拍得的一块土地已经达到了1400万/亩，2008年合生集团拍下的商业用地亦达到了1200万/亩，短短几年，土地价格数倍翻番，从这个特定区域的土地价格变化，我们多少可以管窥整个北京城八区的土地稀缺程度。 　　有人恐怕要问，为什么非要扎堆拿城市土地呢？郊区或者新城不一样可以开发出很好的产品吗？ 　　其实不然，记者在采访几位城市开发商时了解到，目前五环以外的房地产业竞争异常激烈，而且价格起伏较大，做惯了"挖个坑就能卖房"的他们认为郊区开发充满了不确定性。主要原因是郊区推出了大量的保障性住房，而且国家新推土地有相当大一部分仍然是支持这些保障性住房用地的，商品房的竞争力并不比这些保障性住房高多少，最关键的是郊区居民的消费力远远比不上城市居民，而且作为楼市重要支撑的外地购房者，除了别墅，一般不会对郊区项目产生太大兴趣的。 　　因此，宁可花大价钱拿五环内一个小项目，也不敢轻易涉及郊区做大买主成为城市开发商的一个共识。 　　●80%供应将在新城　价格战将在郊区打响？ 　　市国土局的土地计划出炉，最紧张的莫过于郊区在售项目。据通州某楼盘开发商介绍，他们在通州的项目非常具有竞争力，已然成为该区域价格的一个标杆，但新土地计划势必使他们调整战略，制定新的价格体系以备不时之需，毕竟他们项目周边的保障性住房已经对商品房形成一定的冲击，再推出那么多的新地块，竞争程度将更加激烈。 　　目前，已经有消息称，作为五环外最重要的区域--通州，不少项目已经在酝酿调价，"快销快跑"成为项目工作重点。 　　有关专家认为，在未来一段时期内，五环内外将成为一个分水岭，五环内的房价将保持相对稳定的局面，阶段性涨价成为可能，但郊区楼市面临激烈竞争，如何提升产品品质，制定合理价格，将成为郊区项目杀出重围的关键所在。正如朝阳北路东端项目8哩岛总经理付骞所言，竞争在哪个区域、哪个时间段都会存在，而不同的是开发商应对的态度如何？凡是品质过硬，性价比高的项目仍然是整个楼市的主题。

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