房地产：上调09年房地产投资增速至9.8%

2009年4月29日，中央电视台报道，中国国务院常务会议今天决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低包括商品住房在内的众多项目资本金比例，会议同时要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。 　　此前，按照2005年"国八条"及银监会212号文的要求，开发商自有资金比例不得低于35%。 　　评论： 　　政策从"购房者"转向"开发商"，政府意在提升企业开工和投资的积极性，预计效果显著，上调09年开工面积增速至-2%，09年房地产投资增速至9.8%。此前，政府出台的针对房地产政策全部指向"购房者"，包括降低首付比例、减免交易税费等，意在恢复房地产需求；而此次降低自有资金比例，直接针对开发商，意在提高开工和投资的积极性，政策强度超过预期，我们预计效果会比较显著。首先，通过前期刺激需求的政策，房地产销售快速回升，存货消化速度加快，开发商对后市的信心加强，预期向好。其次，降低自有资金比例能够实质性提高房地产投资的杠杆水平，提升项目IRR和企业ROE水平；最后，这一政策表明中央将继续维持宽松的货币政策环境，这对房地产市场是一个极大的利好。因此，我们继续上调09年房地产开工面积和投资增速的预测，09年开工面积增速从-8%上调至-2%，09年房地产投资增速从4.8%上调至9.8%。 　　大公司受益会更明显。一方面，杠杆的放大需要通过银行贷款来完成，大公司综合实力强，更受银行青睐。据我们了解，此前各银行对开发商贷款的态度依旧比较谨慎，尽管如今政策要求在下调开发商自有资金比例，预计银监会和各银行依然会警惕信贷风险，严格公司和项目的贷款资质审查。相对而言，综合实力强的上市公司会更受青睐。另一方面，在资金全面放松的情况下，土地获取能力和企业自身战略将决定了企业发展速度快慢。大公司近几年扩张意愿更强烈，在这一轮调整中对市场变化的反映也更快，受益会更明显。 　　房价上行概率增大。此前我们判断，09年下半年到10年上半年，由于商品房市场供需结构发生转变，房价存在上行可能，而此政策出台进一步加大了这一概率。 　　一是房地产及其它固定资产投资的逐步恢复，有利于经济的尽快回升，市场向好预期进一步明确；二是开发商资金链进一步宽松，降价可能进一步减低。 　　维持行业"看好"评级，推荐两类公司，一类是龙头企业，包括金地、保利地产和万科，一是杠杆的加大对快周围的公司更为有利，其ROE水平能提到实持性提升；二是，房价上行对这类公司的毛利恢复作用更为明显，业绩弹性大。另一类是资源富裕类公司，如泛海建设和冠城大通。

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