西安楼市稳中看涨 正在进入温水期

当前，国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场"量价齐跌"的现象已告结束，总体楼市已呈现"回暖"端倪。 　　西安当然也不例外，2009年第1季度商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房成交量回升。楼市成交量同比增长30.14%、房价同比上升6.74%等等数据都说明了西安2009楼市暖春的事实。 　　目前，业界公认的说法是，2007年房地产市场的泡沫说、拐点论等众多在一线城市争执较为激烈的话题，在西安均不适用。作为西部重镇的西安，长期以来房地产市场处于稳健发展态势，虽然去年受到全球经济危机影响，但楼市价格表现相对平稳。今年1季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。西安房地产信息网数据研究中心发布的2季度预警预测显示，二季度西安楼市成交回暖态势明显，但持续高走仍存变数。 　　两大变数决定西安楼市新走势 　　最近在业内讨论最热烈的无非是房地产销售回暖这个话题，这主要是在政策(减免税费、房贷优惠利率降低)引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关。但也有业内人士坦言，房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用"追涨杀跌"的销售策略，市场或会再次陷入困境。 　　按照专业分析来看，影响未来成交量水平高低产生影响的主要有两个变数：一，由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，而政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；二，目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。 　　预计二季度房价将继续稳走 　　尽管去年一线城市房价均有回落表现，但从西安的房价统计来看，较2007年仍然表现的是小幅上扬的态势，涨幅在4%左右。1季度全市房价基本稳定在4200元/平方米左右，尽管市场打折促销活动不断，但整体房价波动相对较小。因此，2季度预警预测分析称，从对房价的长期走势来看，目前市场在售项目以2007年以后拿地项目居多，土地成本居于高位，虽然1季度西安房地产市场销量有了明显的回升，但西安开发企业经历去年的销售困境后为快速消化存量房源，2季度西安房价将基本与1季度保持平稳。 　　楼市交易量仍将保持增长态势 　　业内普遍有种说法，四、五月和九、十月为楼市热销月。其中九、十月为传统的销售旺季，市场表现为开盘量和购买量均有所增加的局面；而四、五月份则集中体现为购买量的增加。进入2009年3月后，西安开发企业一方面调整供应结构，增加中小户型建设计划；另一方面，面对良好的市场环境，开发企业开始加快推盘节奏。从目前销售情况来看，1季度虽然是以消化市场存量房为主，但成交量仍同比增长20%，相信伴随2季度西安楼市新盘推盘量迎来小高潮，2季度西安楼市交易量仍将保持增长态势。 　　另外，作为最敏感的二手房市场，多次降息，降低契税，减免营业税，存量房贷7折，这些政策二手房交易获益最大，更能直接促进成交，预计2季度西安二手房市场交易量将继续保持攀升之势。 　　房地产销售有望超越去年 　　"政策松动仍将是西安房地产市场主要推力"，基于行业景气回落趋势或将持续到2季度，西安房地产信息网数据研究中心认为，房地产市场投资、销量等主要指标的增速在今年或将出现负增长，因此在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待。另外，导致2008年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化，因此，预计2009年房地产销售将超过2008年。 　　相对于未来西安楼市的成交量有望保持在较高水平，土地市场却依然很难走出低迷。西安房地产信息网数据研究中心分析称，目前开发商的土地储备仍然很大，在政府未放开对闲置土地的从紧管理措施的情况下，开发商没有足够的资金实力、也没有必要继续大量囤地，今年2季度土地市场流拍、底价中标的现象仍会比较普遍，西安土地购置面积会继续保持在低位，地价也难以出现明显的上涨。

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