房地产：特区版图将扩大 利好深圳地产股

据媒体报道，《深圳综合配套改革试验总体方案》获批后，深圳高层近日正加紧研究该方案的3年分步落实规划，其中09年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，若获批，深圳特区的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，差不多是整个香港面积的近两倍。 　　评论： 　　深圳特区版图扩大至全市，"一市两法"问题将迎刃而解。众所周知，深圳目前分为所谓"关内"和"关外"。"关内"即深圳特区，包括罗湖、福田、南山、盐田四个区，总面积为395平方公里，"关外"则包括宝安区、龙岗区和光明新区，面积1553平方公里。深圳市拥有深圳特区立法权和较大市立法权，特区立法权只能覆盖特区内，而较大市立法权虽然能覆盖特区外，却主要是一些法律法规的实施细则，难有创新的内容，这样就形成了"一市两法"问题，影响了行政管理统一性，也加大了管理成本。若能将特区面积扩大到全市，"一市两法"问题自然迎刃而解。。 　　深圳特区版图扩大至全市，将有利于深圳关内关外统一规划，提升深圳的城市运营效率。1983年，深圳特区检查站成立，主要任务是对出入特区的人员和车辆实施检查，检查站设有武警驻守的岗亭，负责检查进入特区的人员和车辆。 　　到目前为止，共设有14个检查站，分布在所有进出特区的交通干道(包括高速公路)上，检查站之间用水泥桩固定的、高2.8米、全长近90公里的铁丝网连结，构成了一道区隔特区内外的屏障，即所谓的"二线关"。随着经济高速发展，特区内外人流和物流量越来越大，"二线关"的负面作用日益凸显。目前，虽然外来人口不需要办证即可进入特区，"二线关"在人口管理方面的历史使命已基本结束，但由于不定时的检查还存在，关口设施也在，对特区内外的自由流动仍造成很大负面影响，南头、同乐、梅林、布吉四个"关口"，交通拥成了堵家常便饭，在很大程度上也是由于关口接驳和设立检查站造成，而且在特区内外交通规划中，由于考虑到需设立检查站，一些本来科学的道路规划也不得不做出调整，影响了交通顺畅和城市发展。特区版图扩大至全市以后，"二线关"将无存在必要，检查站和铁丝网也将会被拆除，城市运营效率将得以提高。 　　深圳特区版图扩大，将有利于扩展城市发展空间，缩小各区域间城市建设差距、提升深圳市人居环境。一道铁丝网把深圳分成两半，这在全中国以至全世界的大城市中可能是绝无仅有的，经济特区被压成一个长条，从罗湖口岸到布吉检查站，距离只有6公里。特区327．5平方公里的面积，山岭、水库、保护区、道路等就占了一半多，可供经济开发的用地只有100多平方公里。经过20年的开发建设，可供使用的土地资源已不多，难以满足自身发展和对外开放对土地的需求(图1)。由于在一座城市内有"特区内"和"特区外"的行政划分，也导致了深圳的城市规划和市政建设缺乏科学性和前瞻仰性，伴随着经济迅猛发展，特区内外在经济发展、城市规划、基础设施建设、城市管理等众多方面已形成巨大落差，也导致人文环境存在很大差异，在占深圳75%面积的特区外，很多地方城不像城、村不像村，人居环境远远落后于特区内。以房地产项目为例：在特区外，无论多么高档的商品房小区，都会给人以"住宅区内如欧洲，住宅区外如非洲"的感觉。"关内外"差别已非普通意义的城区与郊区差别，这是"特区内外有别"制度给深圳城市发展带来的"硬伤"。 　　深圳特区扩容，宝安、龙岗两区土地价值未来将获大幅提升，对深圳房地产是重大利好，建议密切关注深圳地产股投资机会。特区版图扩大至全市范围后，深圳特区的中轴线将会向西移动至前海及宝安中心城片区，着眼于新特区版图，将有望催生富有前瞻性的、高起点、高标准的新城市规划布局，龙岗、宝安两区及光明新区的生活、交通、教育等配套也会进入一个新的层面，城市价值将获提升，房价、地价未来将上涨，而福田、罗湖、南山、盐田四区由于本身在城市建设及人文环境方面已位居全国前列，并且毗邻香港、土地资源已极为稀缺，房价未来仍有望保持坚挺。因此，特区扩容无疑对深圳房地产业构成重大利好，我们建议密切关注深圳地产股的投资机会(国信已覆盖的深圳概念地产股盈利预测及评级见表1)。 　　选股方面：除了一些长期根植深圳的蓝筹龙头品种，如万科、招商地产、金地集团、华侨城、中国海外发展等外，我们也建议关注一些业绩表现良好的二线深圳概念地产股，如泛海建设、深振业、中航地产、香江控股、中粮地产、华业地产、深长城等；另外还有一些长期蛰伏于本地的地产类上市公司，如深深房、沙河股份、深鸿基、世纪星源、旭飞投资、S*ST物业等，或因重组预期也存在一定机会；而冠城大通由于去年进军深圳前海片区，也将受益于特区版图扩大的利好；中国宝安由于有锂电池、创投等多种题材，也有一定机会。

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