房地产行业：资本金比例下调幅度超预期

5 月27 日,国务院公布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例做出了详细规定,这是对4 月29 日国务院会议精神的具体落实。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%降至20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例从35%降至30%。 　　点评: 　　出台背景:固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段,也是风险约束机制。该制度自1996 年建立以来,对改善宏观调控、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。为应对国际金融危机,扩大国内需求,有保有压,促进结构调整,有效防范金融风险,保持国民经济平稳较快增长,国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。 　　调整幅度超预期,不同项目区别对待。房地产开发项目资本金比例下调幅度超出我们前期预期。调整后,保障性住房和普通商品住房的项目资本金比例恢复到1996 年首次设定该比例的水平。除此之外,对于其他房地产开发项目,如非普通住宅和商业地产,最低项目资本金比例只下调了5%,符合政府对不同项目区别对待、有保有压的一贯态度。 　　降低行业融资门槛,促进房地产投资增速回升。调低商品住房投资项目资本金比例,降低了行业的融资门槛,减缓了资金压力。调整后,对于保障性住房和普通商品住房项目,开发商需要的启动资金相当于降低了43%;对于非普通住宅和商业项目,启动资金相当于降低了14%;大大增强了开发商的投资能力。 　　与此同时,今年3-5 月楼市的热销,使得开发商推出新盘迅速消化。 　　从我们上周调研万科、金地和招商地产的情况看,几大开发商均表示将根据销售情况,加大已有项目的开工力度,并择机在土地市场获取优质项目。从今年1-4 月统计数据来看,以住宅为主的房地产投资增速出现了启稳回升的态势,而别墅、高档公寓等非普通住房投资同比降幅仍在扩大,但今年4、5 月开始大户型的热销有助于改变这一趋势。我们预计,随着房地产投资项目资本金降低比例的尘埃落定,未来无论是普通住房还是高档住房的投资规模都会呈现逐步回升的趋势,有助于缓解商品房未来的供应压力。 　　维持行业推荐评级。结合目前的市场环境和政策环境,我们预计,下半年房价将小幅上涨、成交量仍将维持较高水平,开发商拿地和施工热情增强,行业景气度将进一步提高,维持行业推荐投资评级。建议关注估值有吸引力的个股,如:万科、保利、滨江集团、深长城和大连友谊。

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