房地产：政府希望看到投资增长和房价稳定

近日，国务院降低房地产项目资本金比例，深圳人大给予小产权房合法产权，研究开征物业税等政策。 　　投资要点： 　　房地产开发项目资本金下降更利好于一级土地开发商。5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下，刺激房地产投资带动经济增长，拉动相关产业的投资快速增长。对房地产行业的影响来看，房地产开发项目资本金下降，房企获取银行开发贷的门槛降低，企业更易获取开发贷款，开发成本将有效降低，同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用，进而提高企业的盈利能力。该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。特别是对从事土地一级开发的云南城投、胜利股份、中天城投等有利。对开发普通住宅的企业刺激作用大于高档住宅的企业。 　　深圳小产权房的合法化短期内难以在全国全面推行，若大面积实施对中低档房有冲击对高档房无影响。5月21日，深圳人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，即对上述房产予以处罚和补收地价款后，依法核发房产证，给予商品房产权资格，小产权房获得商品房产权并流通将大量增加住宅供给，压制房企投资意愿，与当前国家刺激房地产投资的意愿相违背。我们认为，小产权房改革只是在深圳先行先试，短期内不会大面积推开。若全国推行，将对楼市形成较大冲击，尤其是对城市周边的中低档商品住宅有较大的冲击，对高端住宅没有影响。 　　物业税是涉及多部门的复杂的系统工程，立法程序漫长，没有2-3年难以出台。尤其是在当前经济增长需要房地产投资拉动的背景下难以出台，更多的是对目前部分城市住宅旺销售价上涨的一种警示。5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税一直是国家相关部门作为梳理房地产行业税制问题的出路。"明租、正税、清费"，即减少房地产开发和流通环节的税负，增加持有环节的税负，均衡国家税收来源，减轻购房人一次性支付压力。近日深圳人大同意投资910万元建设物业税征收系统，2010年建成。深圳可能率先进行物业税征收试点，具体对楼市的影响几何，要看各税赋环节的均衡问题，能否达到开发和流通环节的税赋减轻抵消掉持有环节的税赋的成本，如果能有效抵消或降低，物业税的出台对市场没有冲击。我国商品住宅使用年限为70年，我们认为开征物业税的前提要明确房屋产权终身制。物业税是台涉及多部门的复杂的系统工程，立法程序漫长，没有2-3年难以出台。尤其是在当前政策刺激房地产投资拉动经济增长的背景下难以出台，更多的是对目前部分城市住宅旺销售价上涨的一种警示。 　　总的来看，当前政府更希望看到的是楼市成交量增长，房价稳定，投资增长的局面。我们维持行业"看好"的判断，维持对万科、保利、招商、泛海、沙河、胜利股份、金融街、上实发展等的强烈推荐，推荐中华企业、苏宁环球、冠城大通。

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