地产行业：节假期成交量和最新行业事件点评

投资要点： 　　端午小长假成交：端午一周成交量在高位波动，目前恢复到2008年的182%，恢复到2007年的126%。 　　房价：综合评估一二线核心城市整体房价稳中趋涨，但很多城市房价明显快速上涨，甚至出现创下07年1月以来新高的情况。 　　供给：存量继续小幅下降，主要是成交量近期均有明显回暖，持续消化存量，去化时间呈现明显下降态势。 　　土地：随着销量回升、资金回笼，对未来的判断逐渐乐观，开发商拿地意愿开始强烈。近期住宅用地的出让和成交有一定上升。 　　长三角：上海、苏州成交在高位波动。杭州成交大幅上扬，主要是因为4月底开始官方数据中新增萧山和余杭的量，约占比总成交的50%。 　　珠三角：深圳、惠州成交在高位波动；深圳价格近期有上升；可售面积持续下降。广州成交量持续上扬，近期供稍大于求。 　　环渤海：北京、天津成交在高位波动；北京房价尤其内城区近期明显回升；可售面积稍有下降，但整体继续维持高位。 　　二线核心城市：重庆因为前期春交会成交大增，近期成交量环比大幅下跌；武汉成交在高位波动。价格仍在调整中，稍有上升。 　　A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，开发类08年PE 34倍，09年24倍，RNAV溢价14%，PB 4倍；出租类08年PE 47倍，09年33倍，RNAV溢价11%，PB 3倍。 　　对于开发商最低资本金比例要求从35%下降到20%，短期将增进经济复苏信心，进一步缓解开发商资金压力，行业影响为利好；中期会增加供给，降低行业竞争门槛，影响中性；长期使得行业有望从宏观经济复苏中受益，进入供销两旺的阶段。 　　深圳人大通过法规，小产权房可以合法化。小产权房合法化、在发展中解决问题是趋势，近期深圳试点有可能在北京、上海等城市推广，合法化后会增加商品房供给，而且增加的是中低价商品房，对房价将有压制作用，这也进一步反映了部分房价创07年来新高的城市对房价上涨的警惕态度。 　　行业维持中性偏正面，个股表现能够跑得更长远和安全边际更高的个股品种：(1)预售房款优势突出：华发、滨江、广厦、深振业、首开。(2)资产注入预期明确：建发、张江、中粮、城投、侨城、香江。(3)财务杠杆具爆发力：以万科、新湖、城建、招商等为代表。(4)"地产+X"模式的龙头：加新能源的宝安、中炬；加创投的宝安、张江和城建。(5)再融资需求明确：年内可能完成定增的首开、保利、金地等。

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