房地产：平安证券09中期房地产研讨会纪要

5月26日，我们在深圳举办了2009年中期房地产行业研讨会，邀请了国土局、商业银行、市场中介、上市公司等多个方面的资深人士对房地产市场的发展趋势进行了分析判断，以下是会议的主要纪要(未经发言者核对)。 　　欢迎各位投资者的继续交流！ 　　主要观点 　　《近期国内房地产市场形势分析与政策建议》 　　王锋、深圳国土资源与房产管理局房地产研究中心副主任 　　一、一季度我国房地产市场的基本情况 　　对今年以来房地产整体市场的判断，业界分为两派：以富力地产李思廉、中国海外发展孔庆平为代表的"乐观派"认为市场开始进入回暖甚至上升通道；以王石、潘石屹为代表的"谨慎派"则认为，不能轻言回暖拐点已至，部分政府人员以及学术界也持这种看法。 　　1、房地产开发完成情况09年1季度全国房地产开发投资增幅比1~2月有所提高，但比去年同期出现较大回落；其中一线城市继续回落，而内地城市在国家政策的作用下出现了增长。1季度房屋施工、竣工面积出现同比增长，新开工面积同比下降。 　　具体到深圳，商品房的施工、竣工、新开工面积均同比下降。深圳1~4月房地产开发投资同比下降，但降幅已经大幅缩窄，一定程度表明企业已逐步适应市场销售，开始增加投资。 　　深圳市场目前以消化存量为主，储备率有望在三季度之前回到合理水平。由于投资规模显著下降，去年土地流拍严重今年一季度基本没有出让土地，以及新开工、竣工面积显著回落，后续住房供应紧张的局面可能会出现，不排除预期影响下的住房价格报复性上涨。 　　2、商品房销售情况。1季度商品住宅销售金额增长24.7%，深圳一、二手住房销售面积分别上涨204.57%、175.47%，原因是由于：住房价格下降且跌幅收窄，推迟需求和积累需求刚性释放；此外这与深圳人口密度在全国最大、土地资源最紧缺、一线城市住房自有率最低关系密切。 　　3、房屋销售价格。从国家统计局价格指数看，全国各主要城市房价均持续下跌；3月份深圳房价已连续八个月领跌全国，这主要与2006年以来房价长时间领涨全国有关；从近期房价走势看，跌幅逐渐"收窄"，稳定在11000元/平方米左右。 　　4、房地产开发企业资金来源情况。 　　1季度开发资金来源同比增长9.2%，总体上比较紧张。就深圳来讲，2008年定金、预售款占比50%，银行贷款占比为20%，两者相加占开发企业资金来源超过70%。 　　二、对当前房地产市场形势的判断 　　1、总体投资形势不乐观，后续供应可能出现紧张局面1季度开发商在延缓新增住房供应，大量项目进入在建工程，这也间接反映市场销售回暖实质上是在消化存量房，而新增供应则不多。全国土地购置继续下降，说明了开发企业对市场前景乐观而不愿出手，而在建的项目用地基本上都是"已拍卖的存量土地"。土地购置持续下降，势必对后续住房供应紧张和价格不稳定带来直接影响。 　　2、市场回暖可否持续还有待观察第一、当前销售量上升是一种平衡效应，是07~08年处于"观望"和"被压抑"的刚性需求的集中释放。这种上涨的幅度也较小，难以判断趋势；第二、美国及世界经济何时复苏仍旧是未知数，外围环境的不确定性势必对中国经济包括房地产经济带来不利影响。 　　3、近期出现的涨价潮，影响房地产市场健康发展近期房价上涨既有开发商采用"望市提价"策略的影响，又与销售规模扩张有关，引发了国家有关部门停止近期出台扶持政策。目前我国房地产市场回升迹象还不确定，全面回升的趋势还未形成，开发商提价可能会影响来之不易的成交量，进而阻碍行业全面回升和"保经济增长的战略"，这也是当前上海等地方政府一再劝诫发展商不要盲目涨价的动因。 　　4、深圳楼市全面回暖的趋势仍然存在1季度深圳经济出现趋稳回升迹象，外贸进出口总额降幅收窄。从房地产政策看，广东省15条开始实施，港澳台居民购房的限制取消，国家下调了商品住宅项目资本金比例。本地经济形势的好转，加上政策的扶持，为深圳房地产的稳定发展提供了较强的支撑。如果回升迹象在二季度能继续延续，那么深圳楼市在年内全面回暖的趋势将基本形成。 　　三、相关政策建议 　　1、建议统筹安排全年房地产信贷投放，保持房地产市场、金融及宏观经济稳定运行。建议统筹安排全年房地产信贷投放，合理调节月度、季度信贷投放的规模、节奏和结构。 　　2、加大市场正面宣传力度，促进房地产市场稳定发展。保持全市均价在11000元以内的水平，对深圳房地产市场真正走出调整期、真正回暖有根本性的作用。当前市场的回升迹象，与一年多来开发商以降价换取成交量不可分割。目前部分开发商借销售回暖而提高住房价格的市场行为，不利于整体市场回暖迹象的持续和扩大，不应鼓励这种提价行为。 　　3、调整房地产供应政策，激励企业投资开发，保持今后住房供应的稳定增长。根据过去深圳住房供求的对比情况，住房储备率的合理水平应维持在60%～100%，即8个月到1年的库存消化期是合理的。保持每年商品房用地1平方公里的供应规模、提高年度房地产用地出让效率、加快城市更新的工作进程，是三个主要的增加供应手段。 　　4、加强金融信贷的支持力度和融资模式创新，缓解房地产企业开发资金紧张的局面。 　　5、做好长期发展战略研究，保持房地产市场长期稳定发展。通过做好房地产市场未来10年战略规划，引导市场稳定、健康发展。

工程信息价直辖市工程信息价广东省工程信息价