未封顶楼盘禁放贷后有违规 购房者质疑会多花钱

    北京市银监局日前在“房地产贷款风险情况通报会”上表示，“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。2日，《北京娱乐信报》记者就“未封顶按揭”展开调查，发现多数银行已开始执行这个规定，个别售楼处却仍在销售未封顶楼盘。令人意外的是，针对该规定，部分消费者认为这会让自己在买房时花钱更多。{TodayHot}　　未封顶按揭·银行　　京城银行已开始执行规定　　针对目前京城各家媒体密切关注的“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”之事，2日，《北京娱乐信报》记者以购房者的身份，电话采访了各大国有银行和在京的股份制商业银行，消息得到多数银行的确认。但也有银行表示，根据房子升值潜力和个人信用情况，政策可“灵活”运用。　　在对各银行的“咨询”中，中国农业银行表示，最近银监局有了通知，一手住房如果还未封顶的话，不能向购房人发放按揭贷款。中国建设银行也表示必须主体结构封顶之后，还须“五证齐全”方可办理按揭贷款。另外，兴业银行、上海浦东发展银行、深圳发展银行、北京银行也证实了这种说法，其中浦发北京分行表示，中国人民银行正在检查“121文件”的实施情况。{HotTag}　　2日，《北京娱乐信报》记者同样以购房人的身份，从中国工商银行北京分行获得最新消息，11月1日，中国人民银行开会下达精神，明确了一手房房屋主体未封顶不得发放按揭贷款的说法，此办法于当日起开始实施。　　中国光大银行总行营业室表示，前几天银监会下发通知，如果一手房房屋主体结构未封顶，所有银行均不得向个人提供房贷。　　其实银监会只是重申了三年前央行“121文件”的精神，不过一位看到银监会文件的股份制银行个贷部负责人告诉记者，银监会在这次文件中的措辞非常严厉，使用了很多以前没出现过的词语，要求各银行必须严格执行国家的宏观调控政策，否则就要严惩。“按理说银行就不应该再在未封顶的楼盘设信贷员了。”　　未封顶按揭·售楼处　　没封顶的楼盘还在继续卖　　亚北一个还未封顶却已经开盘的开发商2日表示，对于已经签完合同和认购书的客户，价格不会变，合同和认购书也都有效。而且，现在银行也没有停止收件(个人贷款所需材料)，只是说，放款要等到封顶。所以，现在照常签约、收首付和办理贷款手续。　　当记者问到是否对楼盘的销售有影响的时候，这位开发商表示“有一点，有几个客户因此不买了。”　　2日，记者以购房人的身份，电话询问一个还有两个月就要封顶的项目，售楼小姐给出的权宜之计是：先交3万元认购金，等两个月后封顶时，再交首付和办贷款。　　未封顶按揭·公积金管理中心　　没接到“不办贷款”的通知　　另外，北京住房公积金管理中心相关人士昨日也表示，该中心目前没有收到执行“未封顶楼盘不能办理个人住房贷款业务”的规定。因此，贷款办理规定照旧。　一业内人士认为，公积金管理中心的上级单位是建设部，3年前就不受央行121号文件的影响，估计这次也不会有变化。　　不过，这位银行负责人也提醒像张先生这样急于购买“未封顶”楼盘的人，“开发商的资金链一旦断裂，形成烂尾楼，个人不但拿不到房子，欠银行的贷款还是要照还的，这个风险非常大。” 未封顶按揭·消费者　　观点1：这样花钱更多　　得知“房子主体结构没封顶不得向一手房购房人发放按揭贷款”的消息后，家住六里桥的张先生产生了疑惑：“目前北京的一手房市场基本上都是期房，如果非要等房屋主体结构封顶才能向个人发放贷款的话，可能到我能买到房子的时候已经没有多少可以挑选的余地了，毕竟好多人不用贷款照样买房。而且等房子盖好之好再买，那时房贷利息说不定又要上调。”　　抱有这种疑虑的购房人不在少数，有消费者告诉记者：“其实这种房贷政策并不全是好事。尤其是对收入较低的人群，一方面，期房较便宜；另一方面，等房子封顶了，也就成为现房了，现房的价格又肯定会高一些。我们岂不是要多花钱？”　　观点2：这样买房放心　　也有部分购房人表现出了风险意识。正准备买房的舒女士就表示，“银监会的文件就是对消费者的一个保证！消费者向银行贷了款，钱交给开发商，开发商夹着皮包走人了，这样的事，在北京发生不止一次吧！如果等房子主体竣工了再交款，消费者也放心不是吗？！”　　未封顶按揭·影响　　影响1：部分开发商陷入资金困境　　其实对于银监会的禁令，比购房人还要着急的是开发商，特别是一些自有资金不足的开发商将陷入困境。　　按照央行“121文件”的精神，房地产开发商用于项目的总投资中，自有资金应该占30%，银行的开发贷款占40%，这70%的资金应该足以支持项目封顶，其余30%的投资是靠销售回款。因此央行规定不能对未封顶楼盘发放按揭是严格按照金融规律办事的。　　万年花城副总经理黄玺庆说，“所有银行都必须执行央行政策，必然会导致部分资金不足的开发商开发出现困局。开发商如果从开工到封顶阶段的开发成本必须靠自有资金支撑，一些自有资金不足的开发商将因此无法动工，甚至有可能出现烂尾楼。”而且他认为，这个政策对市场的影响马上就可以显现出来，一些自有资金不足的中小开发商必然要被淘汰出局，该政策是近年来促进市场“洗牌”最有力的一个政策。　　中原地产华北区域总经理李文杰也表示，这个政策对有资金实力的开发商影响不大，而对部分资金实力不足的开发商将产生巨大影响，甚至是灭顶之灾。　　影响2：部分消费者转移买二手房　　链家地产市场研发中心的研究人员则预测，这个规定将使部分购房需求由新房转移至二手房。这是因为，一方面，一旦“叫停未封顶楼盘房贷”政策得到落实，将造成开发商资金短缺，新房供应量将有所减少，而庞大的购房需求不会改变，部分购房需求将会选择替代品，进入二手房市场；另一方面，据统计，在购买新房的消费者中，需要借助贷款的占80%以上，“叫停未封顶楼盘房贷”后，大部分的购房者购房支付能力减弱，而这一政策对于二手房市场则没有影响。　　还有业内人士认为，若从根本上控制风险，政府就不应该给未封顶的楼盘发放销售许可证。　　影响3：开发商可能另辟融资途径　　一位从事了十余年按揭业务的银行个贷部负责人告诉记者，这种“未封顶”楼盘按揭在银行的个贷业务中占比很大，特别是对于一些小的股份制银行来说，甚至占到100%。另外，很多房地产开发商已经形成了一种资金运作模式，即刚一挖坑就开始销售，建楼的资金全部用银行的个人按揭贷款。因此无论是开发商还是银行，都不会眼看着这么大的市场无动于衷，很快就可能想出其他途径。   个别银行放贷态度暧昧　　记者在采访中就发现，部分银行对于一手房贷款须待楼盘封顶的说法态度暧昧。　　其中，民生银行客服人员表示，一般情况下，只要楼盘即将竣工且有房屋产权证等相关材料，民生银行即可向购房人发放按揭贷款；对于远郊未封顶的楼盘，一般不予办理购房贷款；而对于房子升值潜力比较大，购房个人信用度比较高的，房子主体封顶方可发放房贷的政策可“适当放宽”。当记者表示自己看中的房子“升值潜力还行”时，该客服人员向记者提供了民生银行西站分行的电话。　　新闻背景：一手房未封顶不许放贷　　2006年9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》。　　据了解，在这份意见书中，北京市银监局作出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等一系列规定，并表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。北京市银监局还要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查，对不符合规定的贷款立即停止发放。　　2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即俗称的121文件)。其中规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

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