经济观察：个人合作建房 对房地产暴利说“不”

    在大多数城市房价居高不下的背景下，前不久一则来自温州的消息让全国购房者为之一振———温州人率先突破个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。温州人一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对房地产商“高价暴利”说“不”的试验有望在这里成功。{TodayHot}　　乐观之余，人们不禁担忧，个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”，还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房能走到最后吗？ 　　温州人再次“第一个吃螃蟹” 　　合作建房难，难在三点：融资难；拿地难；合作者之间众口难调。 　　11月15日，温州个人合作建房项目发起人赵智强宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。{HotTag} 　　“成功拿地有点运气的成分。”担任温州市场营销协会秘书长的赵智强说。2005年他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。 　　这次拿地成功，一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是开发商面临宏观调控的压力。房地产商不敢干，最终会员们以每亩400万元左右的价格将其拿下。 　　据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。 　　为保证建房资金使用公开、透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管。“只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。”赵智强说。 　　由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。 　　对“高价暴利”的无奈反抗 　　温州房价畸高，市区房价每平方米多在万元以上，特定地区高达2万多元，在全国地级市中屈指可数。个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30%～40%，反衬出房地产开发商的暴利，由此引来温州各房地产开发公司对其展开“围攻”。温州合作建房在没有竞争的情况下，拿到了每平方米4100元的土地。温州“拿地”所暴露出来的高地价，也部分说明了目前房价居高不下的原因。 　　有专家指出，温州合作建房“突围”后遭到房地产商“围攻”，向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”：楼市不整顿，迟早要被人们抛弃。 　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背专业化分工的倒退之路，违反市场经济原则。如果房市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就大可不必了。 　　是否在政策和法律的边界上“走钢丝” 　　业内人士指出，个人合作建房，目前还是法律和政策上的盲点，不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？ 　　面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房地产开发公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与房地产开发公司的约定能否实现，以及谁来监督房地产开发公司的问题。 　　从开工建设到拿到房屋的过程，个人合作建房还会碰到很多问题。如果今后房价暴涨，从法律层面上来说，开发商完全可以抛开委托，将房子卖掉，自己赢利；如果房价暴跌，集资者不愿继续交款，那么，就成为一场无法收场的集资建房“闹剧”。 　　温州个人合作建房会不会涉及非法集资问题？温州市律师协会副会长何延法认为，这跟非法集资有本质的区别：首先，非法集资指的是非金融机构向社会集资募款、获取暴利的一种行为，而个人合作建房中的集资者是固定的，仅限于营销协会的会员；其次，个人合作建房无暴利可言，营销协会也无暴利可言，协会即使获取少量利益，它也要付出时间、劳力、工本费；第三，集资者获取的是自己居住的房屋，不是非法集资所得的高额利息。 　　何延法说，个人合作建房是一个新生事物，任何一个新生事物的出现，起初都会有争议。但这是一个抑制房价暴涨的有效措施，与国家六部委联合发文抑制房地产价格的基本精神是符合的，是一件有意义的事情。

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