开发商觅得新“天堂” 二线楼市“重蹈覆辙”？

  “且调且涨，中国的二线楼市正在重复一线楼市'昨天的故事'。”在２００６年这个房地产市场的多事之秋刚刚过去之时，长春著名地产策划人顾永超发出这样的感慨。

    房价飙升，二线楼市也疯狂

    顾永超说，本以为紧锣密鼓的调控政策会给楼市降温，但事实似乎恰恰相反。２００６年，每当国家统计局的全国房地产月报、季报新鲜出炉时，人们感受到的都是热得烫手的房价。而且热的绝不仅仅限于北京、上海这样的一线城市。大连、青岛、呼和浩特、厦门、沈阳等二线城市的房价同样烫手。 {TodayHot}

    去年１－５月，大连新建商品房住宅价格同比上涨１５％以上，有４个月的涨幅排在全国７０个大中城市第一位；下半年，虽然每月上涨幅度被控制在９％以下，但商品住宅均价却每月攀升，７月每平方米５０４３元，１０月已经达到每平方米５５８０元。

    内蒙古的呼和浩特市也因商品房价格连续几个季度领涨全国而一度成为房地产焦点城市。即使像吉林省省会长春这样房地产市场多年低迷的城市，房价上涨速度也让老百姓吃惊。２００５年，长春市还有不少均价为２０００元一平方米的房子，进入２００６年，每平方米２０００元的房子基本找不到了，每平方米四五千元的均价已比比皆是。

    一线城市高房价还没有降下来，二线城市的房地产热已暗潮涌动。顾永超说：“真应了那句老话－－按下葫芦起了瓢。” {HotTag}

   二线城市成了开发商的新“天堂”

  “二线楼市之热与一线楼市还是有所区别的，一线城市虽然价格在涨，但交易量已经下来；二线城市现在是价量双涨，供需两旺。”长春市房地产协会秘书长盛学永说，去年前１１个月，长春市增量房屋成交面积为２９０万平方米，同比增长４８．２％，成交金额为６５．７亿元，同比增长５０％。

   顾永超认为，像西安、武汉、长春这样的二线城市，其房地产市场发展的空白和滞后带给了开发商更多信心。比起北京、上海房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二线城市无疑是一些实力开发商的新“天堂”。

   ２００６年开发商纷纷挥师二线城市。万科在推销其天津项目的同时，６月以６亿元拿下其在厦门的“处女地”，中海地产５月和１１月，两次在苏州工业园区取得１８万平方米居住用地。即便在长春这样的房地产“多年不热”的城市，万科、万达、中海等诸多国内大牌地产企业也已悉数到场。外资地产巨头更是闻风而动，香港地产巨鳄恒隆地产、新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地等都动作频频。据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到３０％，而上海房地产投资收益率已经只有７％至８％左右。

   一位开发商说：“宏观调控主要盯着大城市，二线城市政策还是比较宽松。”

   警惕二线楼市“重蹈覆辙”

   盛学永说：“尽管二线城市的房地产市场相对来说比较健康，但是也应该注意了，如果继续热下去，可能会出现泡沫。有的二线城市可能已经存在泡沫。”

   去年前三季度，长春市房地产开发投资１５８．３亿元，同比增加９５亿元，增长了１５０％。如此快的投资增长速度，究竟会给长春房地产市场带来些什么，目前还很难看清。但是在河南、河北的一些中小城市，随着投资速度的加快，空置率开始上升，土地闲置，房地产过热的问题已初步显现。

   顾永超认为，要避免二线楼市重复一线楼市“昨天的故事”，首先是要严管地根。近几年每次房价上涨，之前都是土地闸门大开，开发商大量囤地，然后通过炒地导致地价上涨，随之引发房价上涨。对地根的管理应该有序，不要时多时少，时紧时松。二是建立完善廉租房制度。我国市场上因为缺乏大量的廉租房，因此无法形成房地产市场的梯度消费，等于逼着老百姓买房子，造成了老百姓收入和房价的对立。三要控制交易环节的炒作行为。现在中等城市房价短期内上涨这么快，炒作是很重要的因素。而这种房地产炒作实际上是从大城市向中小城市“传染”的。趁着还没有木已成舟，调控还来得及。

   吉林省社科院经济所研究员李晓群认为，对二线城市现在要注意的不仅仅是房价，还有投资大，效率低，规划不合理，建筑领域严重浪费等现象。李晓群日前到内蒙古某城市出差，发现当地正在大搞房地产开发，建了很多别墅。他说，这些别墅跟长春市几年前建的至今还卖不出去的别墅一模一样，无论从建筑摆放的位置、外观设计和建筑质量来说，都是快被淘汰的产品。这种低水平的重复建设是一种极大的浪费。专家建议，对二三线城市应该实行全方位调控，进一步加强对土地的管理，超前做好规划布局，抑制盲目开发，促进土地和住房建设的集约发展，避免形成调控“一线紧、二线松”的局面。

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