董藩:改变土地增值税征收办法对房价有何影响

   2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，{TodayHot}直接转让土地使用权等三种情况。昨天（17日），中央电视台二套的记者对我进行了采访，要求我谈谈这一政策带来的影响，特别是对房价的影响（17日晚“经济信息联播”已经播出）。由于时间限制，电视表达的内容有限，再加上个别看法不便于在电视播出，因此，再简单谈谈我的看法。

   一、土地增值税的含义与现行征收方式

   土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人（包括外资企业和外国公民）。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。{HotTag}

   扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部确定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。根据增值额计算增值率，确定适用的税率。增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%、未超过扣除项目金额的100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%、未超过扣除项目金额的200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%。

   纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。

   土地增值税的设计是为了合理调节土地增值收益，抑制房地产的投机炒卖活动，但该税种计算复杂，再加上房地产开发周期长，投资活动比较复杂，征收和缴纳成本较高。税务部门由于信息不对称，往往倾向于用较低税率（约0.5%～3%）对纳税人按销售额进行预征，在项目竣工时清算。因多数房开企业账目较混乱，清算成本也很高。而且部分地区则尚未开始预征。可以说至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。

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