美房价下跌地产商心惊 炒房客欲哭无泪

　  如今房价大缩水高价买房被套牢　　美国经济目前最大的问题，就是房地产市场的走向问题；而房地产市场最棘手的问题，则是房贷问题。{TodayHot}从2006年初开始，寒流席卷美国房地产市场，地产商心惊胆战，“炒房客”欲哭无泪。

　　如果房价继续走低，无疑将有更多的次级贷款公司被拖下水，一些“优惠级”贷款者也可能无力偿还贷款。

　　美国伊利诺伊州，一处正在修建的房屋前，挂出了“出售”标牌。

　　房价下跌高价买房被套牢

　　在美国的亚利桑那州，从业15年的房地产经纪人内尔·布鲁克斯，碰到一位情绪严重失控的女客户。“她把手机从左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然后就突然向我砸过来，{HotTag}我一闪身，身后的墙上就留下了一个坑。”布鲁克斯说。淑女也疯狂，究竟为什么？

　　原来，布鲁克斯告诉这名女客户，她的房子价值又缩水了6万美元。6万美元！对美国人来说也是一笔不小的数字，关系到生存的本钱。“房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部分美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们退休后养老的一笔投资。”布鲁克斯说。

　　持续走低的房价，使当初兴冲冲高价买房的美国人被“套”其中；随后被“套”的，还有美国的房贷公司，尤其是风险较大的次级抵押贷款金融公司。“次级”是相对于“优惠级”而言。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。

　　房市火爆时买房“零首付”

　　在前几年美国房市火爆时，人们都希望通过买房来实现资产增值，房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。一些次级贷款金融公司受利益驱使，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人。

　　随着去年初美国房市的急转直下，房价迅速走低，危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拒交贷款。次级贷款公司随即成为直接的受害者，因为即使取回抵押的房产，但由于房价走低，房产也是资不抵债。

　　房贷危机，随即让美国股市剧烈振荡。一些投资者担心，危机还很可能会波及到整个金融业。而金融业一旦出现问题，整个美国经济也可能受到影响。美国经济不稳，世界经济也必然受到冲击。

　　美国房贷危机是否会愈演愈烈，关键看美国房价的走势。

　　如果房价继续走低，无疑将有更多的次级贷款公司被拖下水，一些“优惠级”贷款者也可能无力偿还贷款。但反过来，如果美国房价上涨10%，那么贷款人就能以优质资产取得更多贷款，也不会拖延偿还贷款，抵押贷款公司也不会出现大量的坏账。

　　房市前景陷入崩溃可能性不大

　　经济学家们认为，目前美国房市不外乎三种命运：软着陆、硬着陆或者衰退。

　　软着陆，是美国政商两界都期盼的结果，也是最好的结果。

　　《华尔街日报》日前对美国经济学家进行的一项调查显示，大多数经济学家都持乐观立场。他们认为，尽管美国房价还会下跌，尽管次级贷款市场影响可能会扩大，但美国今年经济仍可望保持3%的增长率。

　　美联储前主席格林斯潘则表示，房市降温“最糟糕的时刻已经过去”。

　　但并不是每个人都持乐观态度。美国信托公司首席经济学家罗伯特·麦克西就坦陈：“随着时间推移，‘软着陆’似乎成了一种愿望。”

　　如果不是“软着陆”，那就会是“硬着陆”，甚至可能造成美国经济的衰退。

　　基于美国经济的良好弹性以及目前的良好就业形势，美国房市真正陷入崩溃的可能性不大。哈佛大学住房研究中心高级研究员朱小棣告诉记者，“美国房市的降温不过是剔除以前‘爆炸性增长’中的泡沫，对美国经济有冲击，但不触及根本。从长远来看，由于美国人口在增长，房市前景仍旧看好。”

　　美国住房贷款风险对中国的启示

　　易宪容 韩芳

　　从美国的情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。房地产信贷风险不仅会对房地产市场造成不利影响，而且也会对证券市场产生负面影响。对此，我国银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注。

　　首先，我们要注意到，美国房地产信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国发生。

　　比如，截至2006年6月末，我国银行业所涉及的假按揭贷款金额达数十亿元。特别是在前几年房地产市场繁荣时，这些问题都被掩盖起来了。一旦我国房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。

　　还有，根据最近银监会的检查结果显示，在各项制度逐步严格的情况下，有的省市房贷不良率仍连续3年呈上升趋势。截至2005年末，银行个人住房贷款余额为2.2万亿元，比上一年增长约3600亿元，房贷市场已占GDP的10%以上。以上海为例，至2006年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。这表明，房贷不良率上升势头很快，这使得我国银行信贷面对的风险在上升。

　　从美国的经验来看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。因此，银行监管机构、银行对此都要有警惕。

　　其次，截至2006年12月末，中国外汇储备已达10663亿美元，如何来管理及运作中国增长过快的外汇储备，已成为社会关注的焦点问题。根据我们的分析，以往我们将部分外汇储备投资于美国的CDO(担保债务凭证)和MBS(个人住房抵押贷款证券)产品，这些产品仅被视为是高收益、低风险的投资产品，却严重低估了其风险。

　　为什么会这样？原因之一是，这些住房按揭证券化产品的市场风险没有被充分披露及信息不透明；原因之二是，中国机构投资者仅以房地产市场价格上涨时来评估这些证券化产品风险，而没有考虑当房地产市场逆转时可能面对的投资风险。这使得中国投资者无法真正意识到这些产品的投资风险高低；原因之三是，中国投资者更相信美国的评级机构。

　　因此，当中国投资者运用外汇储备投资这些产品时，境外市场中所存在的信息不对称及风险是无处不在的。

　　总之，从美国的情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，尤其在证券市场中投资这些证券化产品时，这类产品的风险既可能会传导到美国以外的证券市场上，也会传导到国内证券市场上。

　　对于中国房地产市场来说，住房按揭风险其实比我们想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣时大家视而不见而已。还有，既然美国的住房按揭证券化产品是一种高风险投资产品，中国投资者就必须充分认识与了解美国房地产信贷市场及住房按揭证券化产品，否则，未来中国将难以回避美国房地产市场出现系统性风险可能会传导的市场风险。

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