今年房地产六大焦点问题透视分析今年走势

     2005年中国房地产风起云涌，宏观调控政策频频出台成为了国人瞩目的焦点。2006年中国房地产在管理、价格、土地、城市等诸多方面走势如何： 　　管理 　　创始经理人与职业经理人轮换：随着房地产行业，特别是大企业专业化的日臻完善与周期化管理特征的呈现，再加上宏观政策调控的愈演愈烈，尤其是整个市场和民众消费心理的质变，中国房地产行业这个曾经是枭雄辈出的行业，福布斯排行榜上榜最多的行业，群星闪耀的行业，不仅外部的公众效应渐渐缩小，而且内部的管理方式也会逐步由原来社交型、开拓型和领袖型的人物脸谱{TodayHot}转变为专业型、保守型和理性化的人才组合。三四线城市与大多数中小企业在相当长的一段时间内还会延续以前粗放的管理方式，但他们会试图选择进入学院研修、海外考察和聘请顾问等方式寻求改善和提高。这从近年海南博鳌论坛和上海住交会大腕们几乎反常的集体缺席和失语，万科、顺驰、首创等标杆企业的第一代和第二代管理者的更迭以及各种培训班考察团的不断推出就可看出端倪。 　　专业管理与非专业管理并行：中国的房地产除了凸显专业化的趋向外，也同时出现了一种非专业化的苗头，过去带有贬义的“三外”，而且不仅是从人才和管理的角度，甚至是经营和投资的范畴去年以来反而成为行业进步的一种象征———这说明中国房地产自身的经验、知识和智慧已经走到极限，需要深刻反思并借助外部力量的充电和突破。无论是切入模式还是宏观调控特殊时期，国美的物美价廉定价策略与增值服务，联想谨慎的品牌战略和人才结构，摩根士丹利和麦格理等海外投资机构的逆势大举进军，包括传统房企如合生创展引进武捷思这样横跨官、金、学、企四界的人物，这种非房地产行业的大破大立的思维都给房地产以启示和警示。 {HotTag}　　价格 　　此次的宏观调控无疑终结了中国房地产的顶峰期，尤其是行业和整体价格曲线将不会再出现2004年的高点和加速度。调整、下行和稳步增长一定是未来的主基调。而且土地供应结构(中低价商品房为主)和消费者心理预期(看空和降低)这两大因素已经注定了价格走势的不可逆转。但是中国房地产的区域性、结构性和梯次性也会加剧分化的现象。 　　城市中心区的高档商业房越来越高，郊区化的中低价商品房越来越多：一、二线城市将严格控制高档商品房的审批。这无疑增加了稀缺性和集聚性，而富豪阶层、投资客和外地(国)人群这三类高端消费者的存在将使该类产品强者恒强。像北京、深圳、青岛、大连等类型的城市这种特点将非常明显。而中低价住房无论是土地供应还是审批方式，都将放量并像北京的环路一样日益分散到城市的外围，大城市的二元生活方式正在成为定式。 　　一二线城市价格在调整中滞胀，三四线城市进入上升周期：一二线城市由于价格的过度透支，再加上土地供应结构的调整和消费者的成熟，整体价格还会持续至少半年的调整而且即使复苏也要1年左右的探底回升的缓慢过程。而三、四线城市由于投资的洼地效应和城镇化进程的加快，包括产品提档升级等因素，将会进入底部抬高和加速上扬的阶段，这种区域性和梯次性的平衡将会伴随着一二线城市的调整完成，统领中国的房地产和城市化进入下一轮的稳健发展时期。 　　金融 　　银行融资门槛越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。有一点很明确，一定是连接消费者、金融机构和开发商甚至更多投资角色的投融资渠道和工具，而且融集合性和证券化于一体的金融产品最具市场性、普遍性和方向性。这不是一个简单学习西方同行先进经验的问题，更是一个符合金融和房地产发展规律的问题。2006年海外金融机构的全面开放和竞争格局的形成，大公司海外融资和长期融资的道路已经打开，而且成功的案例越来越多并极具示范效应，国内金融竞争的策略也主要转向信托、债券和基金以及中间类产品，而引进海外战略和股权投资者，海外基金收购和上市多极化几乎也只有这些大企业才能独享。但是中小企业尤其是中小城市相对封闭和单一的金融体系，银行融资和民间融资一直是主体。随着放开民间融资和支持中小企业的呼声一浪高过一浪，金融政策和监管部门的领导关于放开民间借贷和地方中小金融机构的言论也逐渐松动，相信“十一五”城镇化口号和现实的推进，相关法律法规的出台，中小企业和中小城市作为推动地方经济的主体也会不断分享到金融开放和多元化开放的空间和优惠。 　　土地 　　未来房地产市场的走势不仅取决于政府新的土地供应政策和结构，开发商现有的土地也是不可忽视的因素；这种存量土地和项目与新增土地和项目的对垒无疑使中国房地产市场的价格和产品走势表现出复杂性，从而使政府的政策导向和民众的愿望增加变数。 　　招牌挂土地出让与折中土地转让：招牌挂的牵引性和杠杆效应，依然无法掩盖工业用地、收购国企和并购项目等擦边行为的能量。地方政府和中央政府更加隐晦和娴熟的博弈，包括传统企业与新进企业在运营方式上的复合性和撬动技巧等方面都将延长和抵消最高政府推进“三公”和市场竞争的历程。 　　公司 　　一二线城市大公司的市场份额会越来越集中，三四线城市依然是中小企业的天下：一二线城市，伴随着金融、土地和审批等各种政策门槛的不断抬高，产品和消费者的成熟以及竞争的激烈，规模和品牌成为最重要的发展标志，因此市场份额会越来越向大企业和好企业集中。而三四线城市由于时间短和区域性，项目公司和群雄逐鹿依然是主要格局。中国房地产行业的整体成熟与健康一定是在一二线城市完成此轮调整和三四线城市完成此轮发展后的时段也就是中国城市(镇)化提速的周期内。 　　传统的房地产企业与新兴的房地产企业进入新一轮升级的竞争：传统房地产企业，本土(地)的房地产企业，专注于产品和现金的房地产企业，面对来势汹汹的先进行业的投资商、金融型的外资企业和上线城市的开发商，压力陡增。如何在人才、管理、产品、营销和融资等诸多方面升级换代，将挑战，企业的生存极限和空间，与狼共舞，龙蛇争霸将是新的生态环境下的战争漫画。 　　城市 　　大城市和大城市群带动中国城市化进程为主的模式将向中小城市带动中国城镇化进程的方向转变：十一五规划对之前大城市和大城市群主力推动中国城市化进程战略的调整，将对中国城市(镇)化进程和房地产的发展发生重大影响。未来城镇化主体将是中小城市，这对中小城市(镇)的房地产发展带来特殊机遇，尤其是一直被忽略的庞大城镇———农村房地产市场将会启动，小城镇建设和模式将重新复苏和崛起，而且是对大城市生活与工作分离的大盘时代的反拨，真正走上城乡一体化和工作生活一体化的康庄大道。 　　沿海和发达城市带动整个经济发展龙头作用慢慢减低，中西部和东北等落后地区将后来居上：改革开放二十多年的沿海城市率先开放和发展政策造成的两极分化已经濒临困境，带动作用和上升空间都接近封顶。振兴西部，振兴东北和中部崛起的均衡发展战略。在上海等一二线城市已经或正在淡出支柱产业地位的房地产反而在这些落后的城市和区域将继续充当发动机和火车头的作用。这又一轮的此消彼长无疑是房地产企业的新战场。 　　后记尽管上文已经对金融、土地、城市等相关政策作了点评，但最后我们还是要收一下口。因为此轮宏观调控的行政性甚至泛政治化多少带有点无奈和被动性，但毕竟起到了振聋发聩的点刹车效果。我们有理由认为，以后的调控一定不会是这样激进型的，而是与国民经济和行业发展周期相匹配和协调的渐进型、预见型和市场化的方式最起码也是行政性和市场性结合更完美的度。即使不妄谈此次宏观调控的后果更何况此时下结论尚为时过早，仅是经验教训就足以令各界觉醒和参照。如果说我们非要对政策作预测，那么无疑关于期房和预售的严控，商业地产租售模式的转型和房地产税收新品种的推出将成为2006年最引人注目的焦点。

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