房价成全民关注热点七大视角透视深圳地产

需求旺盛 　　统计数据显示，2005年全市的房地产供求比例仅为0.86：1，需求持续旺盛。 　　造成这种旺盛的需求态势的原因，在于深圳市居民收入水平的提高。据深圳市政府统计的数据显示，2004年深圳人均居民可支配收入为27596元，同比增长6.4%，居民有更多余款用于改善生活空间，改善性购房不断上升；另一方面，越来越多的外来人口被深圳良好的经济环境所吸引，人口逐年增长。收入的增加，人口的快速增长，为深圳房地产业发展提供了强大的需求动力，形成全年需求{TodayHot}旺盛态势。 　　土地供应减少   　　土地供求不平衡，关内供应量急剧减少是影响深圳房地产市场的一个重要原因。近年深圳关内可开发土地日益稀缺，土地供应主要集中关外：2003年全市供应土地1170万平方米，宝安、龙岗占九成；2004年全年计划出让土地1287万平方米，关外占92.5%；2005年计划供应的土地中关外占了94%，关内没有供应新的商品房用地。关内的土地供应量已连续三年在10%之内，即便2006年关内增加20万平方米的土地供应量，但按容积率3-4的标准计算，也只可提供60-80万平方米的住房，这对于深圳每年800-900万平方米的住房需求量来说只是杯水车薪，关内新房供应依然紧张。 　　土地供应量的减少，促使关内各区加速盘活闲置土地，至9月为止，35个问题楼盘和52烂尾楼盘中已有49个得到盘活。罗湖今年已加大旧城改造的力度，几个停工停建多年的项目重新启动入市，在售的几个项目，如特发泊林花园、城市天地广场、御景华城都是由旧城改造而成的。同时，渔农村“第一爆”也推进了特{HotTag}区内城中村改造的力度。 　　房价增幅大 　　2005年1-10月，深圳商品房均价达6717元／平方米，同比增幅13.5%，住房价格成为市场关注的热点。从1-10月各区房价的上升幅度来看，宝安区的房价上升最快，同比上升31.2%，房价达5298元／平方米，宝安中心区、龙华片区大量高素质的搂盘在今年入市，吸引不少关内置业者到关外置业，使宝安区房价大幅上升，最终拉动全市房价上涨。南山区的房价同比上升31%，升幅居第二，主要原因在于红树湾片区的中信红树湾、红树西岸、纯海岸、听海等高档楼盘推出拉升了区域房价。 　　除了持续旺盛的需求、关内土地供应量减少造成房价上涨外，开发商为了提升楼盘质量，使户型设计、园林、包装等更能满足消费者需求，投入的成本增高，拉动了房价上涨。此外，少部分开发商和中介机构为了追求更大利益，通过大量登记、分期销售、集中开盘等手段，人为制造房源紧张的市场假象，从而导致了个别楼盘的房价上升。 　　宝安中心区 　　在2005年1-10月全市销售的商品住宅中，宝安区以205万平方米高居第一位，龙岗区以137平方米位居第二，关外住宅销售量占全市49%。 　　豪宅受宠 　　2005年豪宅的推盘量大增，1-10月全市单位面积144平方米以上的商品住宅销售面积达156万平方米。虽然上半年只推出了红树西岸，但下半年市场放量，万科第五园、东海岸三期、中信红树湾二期、水榭花都三期、观澜湖高尔夫大宅、天琴湾、振业城、中旅国际公馆等豪宅纷纷入市，且销售连连火爆。旺盛的需求显示，经过多年的积累，深圳豪宅已具备一定的购买力。 　　质素的迅速提升，以及整体定位的提高，加上前几年推出的豪宅长线保值较高，催发了现在豪宅市场的购买认同度。预计2006年推出的各个项目将受市场高度关注。 　　二手楼市活跃 　　2005年1-10月全市二手房屋交易面积已达到637万平方米，其中二手住宅交易面积为455万平方米，比2004年同期增长20.9%，二手楼市场整体成交活跃，华侨城、香蜜湖、福田中心区等关内大部分片区均出现“客源多、房源少”的旺盛需求局面。 　　受政策调控影响，1-10月市场呈波动走势，春节假期致使1-3月销售平淡，5月二手房市场销售达到高峰，随着“6·1”税收政策的实施，6、7两月市场处于观望状态，成交量回落，8-10月出现反弹，交易量大幅增加，11月禁炒楼花政策出台，升幅再度减缓。 　　关内新房供应量减少，促使一部分没有购到新房的客户转向寻求性价比高的二手房。新房价格的上涨也拉动了二手房价格不断攀升。 　　南山推盘量大增 　　以宝安中心区为中心的深圳西岸明年配套将进一步成熟，深业新岸线二期、幸福海岸二期、第五大道、西城上筑、金泓凯旋城、宏发项目等新盘将集中面市。南山楼市将一反今年供应减少态势，盘量大大增加，从今年12月到2006年全年预计供应量约170万平米以上，新推楼盘约21个，其中蛇口、南油、南头将成为活跃度较高的区域，区域供应规模均在26万平米以上，蛇口供应更高达48万平米；其次活跃的是深圳湾、高新区、西丽，区域供应规模也在12-23万平米之间。泛城(中国)综合住宅服务

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