06年深圳房价涨定了众说纷纭讨论涨幅是多少？

      今年深圳房价涨定了？房价涨与跌已不是业界分析和预测的焦点，更多的是在讨论涨幅的多少？ 　　核心提示 　　房价是楼市永恒的主题，也是老百姓最关心的焦点。据统计，2005年深圳房价涨幅达到17％。相对于过去多年来的平稳房价，2005年高涨的房价、火爆的楼市给人们带来诸多反思。 　　2006年的楼市画卷已经初步展开，虽说对新一年的{TodayHot}房价预测，已成为“惯例”，但“年年岁岁各不同”，新一年的楼市仍然存在着很多新的可能。 　　今年房价还要涨多少？ 　　近期，业界一些研究机构对2006年房价进行了很多预测，记者亦采访了一些业内人士。与往年不同的是，涨与跌似乎已经不是今年业界分析和预测的焦点，更多讨论的是今年的房价涨幅多少。 　　置业国际董事总经理姜树荣认为，2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。今年的房价会在2005年的基础上上涨8％－9％。 　　“今年的房价可能会在5％－8％之间浮动”，同致行（中国）董事长王波在接受采访时表示，随着2006年政府加大土地供应等一些调控措施陆续发挥作用，深圳的房价与2005年相比，将有所回落。但由于政府举措贯彻执行需要一个过程，所以今年的房价回落可能会在下半年出现。 　　业界分析，推动深圳房价上涨有三个基础动因。其一是深圳土地资源匮乏已经成为共识。近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70％以上用地来自存量。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致深圳房价大幅上涨的基础性因素。 　　其二则是，深圳经济多年来态势良好，GDP稳步增加，深圳一直位居全国人均收入首位，再加上国内外游资的流入，都给深圳楼市带来良好的投资环境。据不完全统计，深圳普通住宅的投资比例大约占15－20％左右，而豪{HotTag}宅的投资比例更为突出，再加上深圳本地内部对房子的旺盛需求，从而促使了深圳楼市的高速发展。 　　其三则是深圳一直以来都有非常稳固的刚性需求。深圳每年新增人口数十万，且平均年龄较低，在短期内便会形成购房需求，成为楼市需求持续旺盛的关键所在。 　　深圳万科股份有限公司董事长王石分析，近年地产价格保持稳步上升，以广州、深圳为代表的一线城市前两年呈现缓慢上升趋势，直至2004年第四季度开始大幅上升，这个现象是合理的，且今明两年将持续这一势头，在城市化快速推进的过程中，万科仍看好未来的中国地产行业。 　　是啥推动房价持续走高？ 　　影响楼市价格的因素，既有主观的，也有客观的；有外部的，也有内部的，各种错综复杂的因素交织在一起影响着今年楼市的发展和房价的走势。中原地产总经理李耀智认为，除去土地资源匮乏等基础性因素，促动今年房价上涨还会有四大“动力源”。 　　首先是供求关系。根据中原地产深港研究中心的统计数据，从2003年开始，深圳住宅新增供求比一直小于1,2005年更低至0.79,减少幅度达24％。供不应求的矛盾日益明显。此外，也造成楼房空置率的下降。2005年，深圳空置面积从2002年的169万平方米降到150万平方米，减少了1％。供求比的失衡，使得房价不断攀升，涨幅也越来越大。2006年尤其是上半年，深圳入市的楼盘数量虽有所增加，但适应普通消费者需求的产品仍是有限，所以供应依旧吃紧。 　　其次，关内某些片区仍将保持较高的热度。“2005年，南山的供求比只有0.69：1,福田更低至0.53：1,供求矛盾已经不言而喻。” 　　对于深圳写字楼市场，大中华集团董事局主席黄世再比较乐观。 　　2006年，深圳明确提出要打造“建筑之都”。CBD作为一座城市最耀眼的名片，她应当成为深圳建设“建筑之都”的先锋。2006年，在体量供应明显减少、市场价值被严重低估的情况下，深圳写字楼将从“实用主义”走向“高端主义”，在CBD形成最具城市影响力的“高端写字楼产业区”。因此，这一片区的写字楼看涨是必然的，同时，将带动深圳整个写字楼市场的良性化发展。 　　李耀智分析，福田在2005年供求出现巨大反差，特别是香蜜湖片区，全年均价突破9000元／平方米，重新成为深圳最贵的区域。同时，2005年也是南山楼市发生转折的一年，供求量和成交量全线下滑，但价格却步步高升，涨幅惊人。2006年，南山虽然有一些新增楼盘，但普通楼盘供应量仍然很紧张，南山还会成为今年楼价增长的一个重要区域。 　　第三，随着南坪快速、福龙公路、东部沿海高速、南光高速、1号地铁二期、3号地铁、4号地铁等主要交通干线的建设，深圳的交通网络将越来越完善，关内外联系越来越紧密。 　　2005年深圳住宅市场的一个重大变化是关外的崛起使供应格局出现质变。宝安供应面积首次超过南山，位居第一。宝安、龙岗的房价涨幅分别是28％、25％，也创下新高。同时，深圳特区土地资源储备极其有限，80％以上的可建设用地都集中在关外两区。 　　深圳未来30年发展空间的土地资源将主要依赖关外两区。2006年，关外仍将成为拉动深圳房价上涨的一个重要因素。 　　京基集团董事长助理张立海在接受采访时说，2005年下半年，深圳地产在供应量收紧，豪宅领涨的背景下，楼价普遍飘红。2006年，深圳置业有向宝安、龙岗、盐田等关外地区批量转化趋势，但是，关内特别是红树湾滨海高尚住宅片区的豪宅，仍然将是深圳高端置业的首选。 　　第四，是产品的拉动。2006年入市的豪宅还比较可观，再加上去年的众多存量，今年的豪宅会面临比较大的销售压力，一定程度上不会出现象去年那样大幅度地拉升房价；而普通住宅，今年的供求比仍然不容乐观，今年适合一些初次和普通市民置业的中、小户型产品并不多，会造成供小于求，这一定程度上会推动房价上涨。房价涨幅过大危机几何？ 　　房价过快增长存在很多危机。在采访中，很多业内人士表示，2005年，深圳房价涨幅很大程度上已经超过了人们的心理预期和接受程度，持续下去，会引发诸多“负效应”。 　　“房价是衡量楼市发展的非常重要的风向标。深圳楼市的健康稳定一直以来都成为全国的典范，这其中一个重要的稳定因素就是房价。深圳房价多年来保持着非常稳定、基数较小的增长幅度，2005年，深圳房价出现比较大的涨幅，必然影响人们对楼市的选择以及投资的取向，也超过人们的心理预期。” 　　姜树荣认为，深圳土地供应不足已是事实，如果土地价格一味上涨，必将导致房价在上涨。进入2003后，国家采取了紧缩土地供应的政策，此后的几年，全市的商品房土地供应大致都维持在1平方公里左右，特区内更是陷入了连续几年没有商品房土地供应的困境。 　　“如果今年地价仍然高居不下，不排除房价仍会保持2005年的涨幅”，姜树荣对深圳房价表示担忧。他分析说，深圳楼市虽然泡沫不大，但涨幅过快、过大，仍然会给楼市带来很多负效应。 　　首先是市民置业压力增大，其他消费支出减少，对整个经济会产生不利影响；对开发商而言，房价大幅上涨，短期会带来一些收益，但由于房产开发是一个相对长期的过程，过快的增长，都将给楼市带来颇多危机。

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