上海房价越来越让人心动慧眼看清降价楼市

    打折、优惠、降价……上海楼市的价格越来越让人心动。况且现在又到了发放年终奖的时候，所以会有不少人想到去买房。在这里有必要提醒购房者，楼市降价时，买房仍然不要冲动，还需多留一个心眼。  　　小心“烂尾楼”  　　看降价的楼盘，先要了解开发商当年拿下这块土地的价格。如果是2002年、2003年时通过竞拍获得的土地，总体来说价格不会太高{TodayHot}，降价后还有不小的利润空间。特别是一些大的老盘子，卖掉大部分后，成本早已收回，现在能卖多少都是利润。而要特别注意的是一些小盘子，刚起步的楼盘压力很大，首先他们可能买进土地的价格比较高；其次由于时间关系，还未来得及销售，或者只销售了不到10％，就遇上了楼价调整；再次由于公司实力有限，资金链脆弱，所以要当心会因此遇上“烂尾楼”。  　　随着楼市整体降价，像上面说到的那类小公司在开盘时也不得不跟着降价销售。但是如果降价后房子还不太好卖，而还贷的压力却与日俱增，那么就很难保证一些开发商会走歪门邪道，比如尽快结构封顶，搞个空架子，然后大做广告降价卖，再然后就是卷款蒸发。这样的话，最吃亏的还是购房者。  　　仔细观看装修  　　有些开发商不一定直接打降价旗号，而是采取一些优惠政策，比如送空调、送橱柜、送装修等。对于这种情况，购房者也要明察秋毫。  　　建筑选材直接关系到居住效果和建筑安全的问题，很多项目都在用送品牌建材吸引购房者，但购房者要真正购买到高品质的住房还需要学会读懂这些明示标签的“内涵”。很多项目都以世界知名品牌建材作为产品档次的标志，有的会在品牌介绍最后加上一句“或同等级产品”，这便为交工标准留出{HotTag}了很大的更改空间，其间成本可能相差数倍，品质差异则不言而喻。  　　开发商费尽了周折才能完成一个项目，如果没有特殊原因，是不愿意廉价卖房的。购房者一味地追求低价，开发商为了自己的利润，就可能在这些装修上偷工减料或以次充好。这也是购房者需要注意的地方。  　　尾房不能超过保修期  　　尾房大致可分为三大类：一类是有问题卖不出去的房子，如朝向差、楼层差、景观不理想、户型不合理、手续不全等；二是另有用途或没打算卖出去的房子，如开发商留作自用或留作日后出租等；三是楼盘本身没有问题，但在销售开始阶段没有获得市场认可，后期便承受了很大的销售压力，从而形成尾房。  　　买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，别把烂尾房当成尾房。在挑选尾房的过程中，要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。要通过多方面的考察和权衡，避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力的过于落后的楼盘。尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相距政策规定的保修期可能所剩无几，购房者切不可掉以轻心，应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，一定不能购买超过保修期的房产。  　　留10％尾款防麻烦  　　买降价的房子，购房者同样要懂得在法律上保护自己。信义房屋法律顾问蒋文璐告诉记者，楼市降价时买房，与其他时候买房应该说没有本质上的区别，购房者都要先确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。  　　蒋律师重点要提醒购房者的是，即使在产权证办好后，也要扣留10％的尾款，等到入住后所有问题都解决的情况下再全部付清房款，特别是购买二手房，购房者在水电煤等尚未结清时购进房子，如果全部付清了房款，也许一些后续麻烦就会找上你。

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