专家解答过剩悬疑：我国商品房还存在巨大缺口

    正当百姓为买不到价位适宜的住房心急时，却传来商品房过剩的消息国家统计局近期公布的一系列房地产数据，据此得出结论———我国面临着潜在的住房过剩风险。但房价还在继续上涨，针对过剩之说，记者采访了有关专家。　　  　　董黎明：深层矛盾暴露出来了 　　“所谓过剩现象折射出来的是我国房地产行业发展过程中的深层次矛盾。”北京大学城市与区域规划系教授董黎明接受记者采访时认为，{TodayHot}过剩的只是高档住房和远郊配套设施较差的住房。这说明商品房结构不合理，主要表现为两个方面：一是经济适用房和低价商品房供应严重不足。以北京为例，“2005年北京市在土地供应计划”中为经济适用房安排了200公顷用地指标，但各区县上报的用地面积仅为80多公顷，只达到了原计划的1/3.二是投资性购房的比重增长过快。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说，在上海，投资比例达到16.6%.还有的城市非住宅供应量占据总量的2/3，导致住宅类商品房供不应求，房价上涨。 　　董教授分析，投资性购房对房价上涨起了推波助澜的作用。与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续上涨的基础，而眼下的过剩，是投资的过剩。“开发商利润期望过大，宁可空置也不愿意降价。”董教授说，去年国家实施房地产宏观调控措施后，一些消费者持币待购，而开发商也不降价，形成相持局面。 　　业内分析人士认为，造成今年一些楼盘春节放假的原因，除了有土地政策的变化外，很重要的一个原因是部分开发商的“惜售”心理，一些开发商囤积房屋，以便伺机抬高价格出售。 　　易宪容：全国平均房价仍太高 　　“这也说明房地产调控的效果并不明显。”中国社科院金融所金融制度室主任易宪容说，尽管去年上半年政府出台了一些政策来稳定房价，但是其效果微乎其微，全国的平均房价仍是太高，地方政府对房地产市场的主导依旧，房地产开发商利用住房商品的特殊性（如垄断性、惟一性、不动性、生活必需品等）{HotTag}并借助各种方式来操纵房价。 　　实际上，中国房地产业远没有供大于求。根据有关预测，即使有20%的城镇家庭（约2700万户）想要增加20平方米的住房面积，其需求总量就达5.4亿平方米。到2020年，预计城镇人口将增加3.5亿，人均住房面积达到35平方米，这样算来我国的商品房不但没有过剩，反而存在巨大的缺口。 　　而目前房地产市场的“庐山真面目”并不是购房者都清楚的。因为有人说降，有人说涨，购房者无所适从。易宪容认为，造成这种情况是因为目前的房地产市场存在着严重的信息不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，还借助广告力量造势，混搅信息，误导大众。信息不对称造就了房产市场的“卖方市场”。就目前的情况来说，我国房地产信息体系还存在不科学、不规范、不标准、不公开、不透明等现象。 　　国内房地产市场的价格是高是低？易宪容告诉记者，据东北财大姜春海的研究，中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20%-30%，甚至40%以上（当年获利2000多亿元，利润率为16%左右）；政府占30%-40%（获利3000多亿元），金融机构占5%-10%（利息收入1000多亿元），建筑商10%-15%，5%-10%“非正常”流失。“看到这样一个诱人的数据，开发商、地方政府及银行哪一家没有推高房价的冲动呢？可以说，国内的房价，就是这几方利用房地产的特殊性合谋推高的结果。”易宪容说，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。“地方政府有能力推高房价，同样有能力来平抑房价。完全可以通过对土地拍卖、住房税收及银行信贷利率来控制房价。”

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