购房实名制只是调控信号与深圳房价涨跌无关

名词解释 　　  　　购房实名制    　　购房实名制即指商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。据建设部相关部门解释，所谓实名制购房制度，是指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，主要针对预售阶段的内部认购、违规促销、{TodayHot}囤积房源、哄抬房价等炒房行为而设置的门槛，以图达到进一步平抑房价的目的。  　　事实上，从2005年开始，深圳已经禁止期房炒卖，全国许多省市也在某种程度上开始实行商品房预售合同联机备案制度，但从平抑房价的作用来看，实际效果并不明显。  　　2月10日，春节假期恢复正常上班的第五天，建设部发布了《建设部2006年工作要点》，再次提出“落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为”。这项工作要点被许多业内人士解读为2006年国家对房地产市场宏观调控的“第一声问候”，虽然并非正式的调控政策，但却具有十足的信号与警示意味。  　　近日，《蛇口消息报》联合搜狐焦点房地产网邀请深圳多位业内人士并连线南京、北京两地专家针对购房实名制及商品房预售合同联机备案制度进行了全面解读，通过网络向置业者对于购房实名制度的看法进行了调查。  　　信号：2006调控仍将继续　　  　　“就像‘恭喜发财’的新年问候一样，购房实名制可以理解为国家有关部门对房地产市场的一声新年问候。”中原地产深港研究中心总监张伟认为，这项建设部的工作重点更多的是在告诉市场各方，2006年内，国家相关职能机构对于中国房地产市场的调控仍将继续。“更多的是传递一个信号——告诉发展商政府对市场的调控和监管力度不会放松，同时也让置业者明白，有关部门对于抑制房价的过快上涨仍将保持高度关注。”  　　“实名制只是一个信号，本身没有特别的意义，没有人会像买股票一样，来借用别人的身份证来购置房产，这其中的风险太大，而且目前也没有限制一个人只能买一套房，实施实名制的伏笔极有可能是对二次及二次以上置业课以重税或在金融信贷方面作出限制，这样才具备真正的作用。”张伟认为，预售登记、预售合同、房产证上的名字是否统一才是核心，也即禁止炒卖楼花。但他对禁止炒卖楼花能否遏止房价的过快上涨表示怀疑，因为去年‘两年内转让收重税’的政策已经把99%的短期炒作行为遏制住了。  　　美联（深圳）研究部主任徐枫则认为“对于市场化程度较高的深圳地产市场而言，实名制更多的是起威慑作用，或许能改变部分投机者的心理预期；从社会层面，则高屋建瓴得预示着，个人诚信在中国将越来越重要。”  　　实施：尚需多方政策配套  　　星彦地产总监办主任王世泰称，假如站在发展商的角度来看，实名制和预售合同联机备案制度对于他们可能带来一定限制，或将影响到楼盘的销售速度和资金的回笼速度，但从长远来看，想形成一个健康有序的市场，实名制度的实施仍旧具有重要意义。  　　“问题的关键在于如何实施，如果真要实行，那么如何来监督购房者所用的名字是否是实名，如何能让其真正的发挥作用，这需要一个庞大的政策体系来支撑，需要公安的户籍管理系统，信息产业部门以及银行金融部门等各个环节的支持。”  　　对于预售合同的联机备案制度，深圳及全国不少城市在去年已经陆续实施，深圳在2005年下半年重拳打击炒卖楼花行为，其思路与预售合同联机备案异曲同工，即指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，借控制炒卖期房来抑制房价的过快上涨，其他城市也有陆续实施，但是否真正起到了平抑房价的作用，目前各方观点不一。  　　影响：难以动摇深圳房价  　　一般商品在供求关系平衡和信息对称的情况下不会实行实名制，如果商品供应匮乏就可能需要实行实名制。“从这个角度来说，为什么我买大白菜不用登记？为什么买房要实名制。根本上这是由于该类商品的供应紧张才导致的，至少现在来看，建设部也认识到房源紧张可能会成为一个问题，才有计划地推行这么严格的政策。”张伟认为。  　　“ 根据中原地产统计，2006年深圳新增批准预售面积870万平方米，供应仍旧紧张，假如抛开非市场因素的干扰，2006年深圳房价极有可能达到15%—20%的涨幅，如果将政府的调控政策考虑在内，这一数字可能在10%左右浮动。”{HotTag}从这个角度来看，推行实名制及联机备案制度尚且无力达到平抑房价的作用。  　　“推行实名制和联机备案制度和深圳房价浮动没有太大关联。”王世泰亦表示，推行实名制的根本目的是遏制投机，但房价高企的原因并不完全是由市场投机造成，而且具体实施起来成本较高，因此王对于平抑房价的作用表示了谨慎地乐观。  　　某银行深圳南山支行个人理财部副主任谢锦业则表示，银行目前仍旧执行贷款购买第二套住房时的优惠利率，在购买第三套时则不执行优惠利率，但未对每个人能购买多少套房进行限制，而且许多人在多次置业的时候根本不考虑银行利率，实名制和联机备案制度未从根本上对购买套数进行限制，因此对于房价的影响甚微。  　　专家观点  　　如何对待　　  　　王世泰 星彦地产总监办主任 　　  　　根本目的遏制投机  　　我认为实名制的目的还是相当清楚的，根据建设部的陈述，实名制购房的是为了遏制商品房预售阶段的内部认购，囤积房源，哄抬房价，还有一个目的，防止买房洗钱。实名制在一定意义上还可以控制金融风险，当然作用不一定很大。  最近国家统计局有一组数据，一是房地产开发存量土地过多。二是商品房施工面积过大竣工面积却不足。第三，商品房的空置面积过高。 2005年12月末全国商品房空置的面积是1.25亿平方米，空置率占整个商品房供应的26%。经济学界目前有一个理论，空置率如果达到10—20%是危险，20%以上是极度危险。有的人可以买20套或者是30套房，但是三个中低收入的人可能连一套房都买不起，从发展商来讲根本不管你这些，但是房地产是一个民生产品，毕竟是满足社会和谐发展和安定的一个重要的物质载体，实名制最大的作用是抑制炒作，抑制投机，以确保资源分配的相对公平，我们理当欢迎。  　　不应片面地去看实名制  　　徐枫  美联（深圳）研究部主任  　　我觉得实施购房实名制有三个原因：首先2005年全国房价都在大幅攀升，深圳是2位数的攀升，老百姓已经有点吃不消了，他们希望政府出台一些政策让房价平稳一些，民间需要有关部门对市场做出干预。  　　第二，承接前两年的宏观政策，包括新旧“国八条”都是市场的焦点，今年的政策出台必然会吸引到媒体的关注，全国的开发商也会因为这个政策做一些相应的举措，这也是吸引全国关注的方面。  　　至于实名制的作用，我认为首先宏观调控是一个体系，不能单独地看一个单一的政策，如果你单独看这个政策其实是瓦解了它的本来作用。第二，它更多的是信号的因素，从对地产市场的影响层面来说，其实是一个威慑作用。从政府来说也希望增加一个交易成本从而抑制炒房。从社会层面来说，这是一个高屋建瓴的东西，他更强调个人的诚信，现在整个中国正在开始慢慢建立一个个人诚信的体系。  　　关于实施  　　任重道远  　　张伟 中原地产深港研究中心总监  　　实名制的出台，对于中国房地产目前的状况来讲还仅仅是是一个方案，可能施行起来成本比较高，深圳可能能做到，但是全国的实行起来成本比较大，里面有不同的立场在里面，可能有消极的，可能有拖沓的，都会有。  　　其次中国的个人的信用机制还没有健全，刚刚起步，现在什么都难，但是找一个假证不难，如果你要搞实名制可能别人会搞出二十个身份证来，人才市场到处可以找到证，他要买房也可以找到。这里面可能需要很多的措施配套。国家级公共政策的出台，光是靠建设部的一个实名制是不能解决问题的，必须要由很多的政策配套起来。  　　银行贷款人必须与购房合同一致  　　谢锦业 深圳某银行南山支行理财部副主任  　　买房需要按揭才跟银行有联系，如果不按揭银行就不会参与到其中，很简单的事情。按揭的话，我们要来看谁来签这个预售买卖合同，就给谁贷款，预售合同和贷款人的名字必须一致。接下来就看他有没有贷款资格，有没有负债能力，如果符合我们的贷款条件就给他放款。业主交了首期款以后我们就帮他付贷款，他的手续就完成了，跟银行的关系剩下来就是还钱的问题了。  　　外埠连线　　  　　杜猛  　　北京国际投资发展有限公司CEO  　　房地产实名制综合起来有几个有利的方面，实名制不仅仅是房地产发展的一个方向，实名制有利于产权清楚，有利于整个行业的发展，增加透明度，对购房按揭贷款的结构合理有很大的促进，可以防止在整个环节中进行炒作。你买一套房子可以按揭，但是你再买几套房子就不可以按揭了。所以，我认为整个的实名制是整个行业的发展方向，我本人的意见是利大于弊。  　　姚宁屏  　　南京东方投资集团策划总监  　　我们看到2006年《建设部2006年工作要点》的时候，购房行政的政策有两段管理，第一段是商品房的预售合同的联机备案，这个状况是没有完成交易过程当中就可以产生转让的行为，在整个制度建设的备案联机、实名、审核当中第一步就卡死掉了。第二步，如果实行实名制，就会在审贷当中增加一些操作的难度，所以，虽然看上去实名制是一个没有什么新意的政策举措，事实上它在背后有许多的玄机，南京的业界在一直关注，在反复思考。  　　个人的看法是把它放大，从储根和银根的调整到现在实名制对个人购房的调整，对房地产行业来讲是层层递减，逐渐收缩，这种信号和实施对今年的楼市有一定的影响。多种的信号来看，实名制的状况是建设部从行业主管部门来讲，是对行业进行宏观调控和继续贯彻落实房地产政策调控的一个具体调控措施，信号和实际作用对本年度的房地产市场都会有重大的影响。 

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