宏观调控未可轻言松懈 当前仍需稳定房价

    日前，国家发改委透过其固定资产投资司发布的两个报告值得我们注意。     2月17日国家发改委发布的《2005年房地产调控的成效》报告说，“部分地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹压力依然存在”。而在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告则重申，要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题”。这表明了国家调控部门对当前房价走势的极大关注。     去年的宏观调控在房地产市场取得了明显成效。国家统计局数据显示，2005年第四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。同时，2005年全国房地产开发完成投资比2004年回落8.3个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点。这预示着今年不太可能出现2005新年前后全国普遍性的房价增长情况。     但我们不因对此盲目乐观，要求放松宏观调控。房地产市场一些根本性矛盾仍然存在，而房价是这些矛盾集中体现之所在。从这个意义上说，稳定房价就是稳定房地产市场，就是巩固宏观调控的成果，同时也是下{TodayHot}一步促进房地产市场持续健康稳定发展的前提。     在保障市场基本供应的基础上，稳定房价应着重注意三个方面，一要防止房价反弹，二要防止市场恐慌，三要防止个别地区新的泡沫出现。     防止房价反弹，既要防止总体上的房价涨幅过快，又要防止个别地区形成新的“房价增长点”。抑制房价过快上涨在去年的宏观调控中取得了一定成效，但是个别热点地区对整体房价的带动作用不容忽视。近两年来，上海楼市运行态势成为全国焦点。经过一系列调控，上海房价已经由2005年一季度房价同比涨幅19.9%一路回落，2006年房价综合涨幅预计将在9.2%左右，但是投资投机性需求反弹压力并未就此消失。     在上海楼市逐步回归理性轨道的同时，局部地区新的热点正在形成。2005年深圳、广州、大连、北京等少数城市，新建商品房或预售商品房价格仍呈较大幅度的上涨，值得我们警惕。如果少数城市的局部问题扩展开来，将会削弱来之不易的宏观调控成果，打乱房地产市场调整节奏。有关部门多次表示，近期以贯彻落实国家宏观调控政策为主，不会出台新的调控政策，但是，一旦局部问题蔓延到严重的程度，谁也难保证国家不会再次加大调控力度。     防止市场恐慌实际上是一个对市场泡沫的消化和市场矫正过程。个别城市一度出现的集中退房现象，正是这一恐慌心理的反映。由于上述地区房价超过当地普通居民的购买能力，支撑楼市的多是外地资本和投机资本，当这些资本撤离时，就会导致市场销售不畅，开发商资金链紧张。而房价的细微波动也有可能造成当地居民的心理失衡，推动整个楼市进入下行通道，加剧当地房地产市场的颓势。     由于房地产与地区经济的巨大关联度，房价的非正常波动，对整个地区经济和居民生活都会造成影响。因此，地方政府和主管部门应该未雨绸缪，加强对市场的监测和引导，防止非理性的恐慌出现。     在关注热点和一线城市的同时，还应该注意并防止一线城市已经出现过的问题在二线城市重现。由于发展程度不同，当一线城市为不断膨胀的泡沫而发愁时，大量二线城市正涌动新的投资冲动。许多二线城市管理者把城市发展的引擎定位于房地产开发，这一点，从个别城市领导卖地找钱的急切心情不难看出端倪。这种急切心情常常导致土地价格迅速攀升，而对资本缺乏警惕和监管能力，又常常引发过度投机，泡沫大量聚集。当虚高的房价上攻无望，投机资本撤离，留下的“一地鸡毛”只能由当地居民和财政消化。中西部地区的省会城市，乃至比较有名气的二线城市都应对此予以足够的警惕。     对房价涨势保持足够的警惕是必要的。北京、大连等城市已表示将推出限价商品房，深圳则试图适当加大土地供应，相信这些措施对抑制当地房价过快上涨将起到一定作用。

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