易宪容：廉租房没出路调控房价应调高利率

     经济学家易宪容，近几年来在众声喧嚣的房地产市场上，一向以挑战风车的堂吉诃德形象出现。对于今年“两会”政府工作报告中提出的房地产市场调控安排，易宪容并不完全认同。他提出，调控关键要从调高利率及征收增值税入手。 　　成思危:要加快建立廉租房制度 　　据新华社电 全国人大常委会副委员长、民建中央主席成思危13日表示，当前要加快建立城镇廉租房制度，解决低收入群体住房困难。 　　房地产要挟经济越来越厉害    　　记者(以下简称记):几年前，你曾提出“房地产正在要{TodayHot}挟中国经济”的“要挟论”，经过去年的调控，你认为这种“要挟”是更紧迫了，还是有所缓解？ 　　易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员，以下简称易):现在发展到“要挟”越来越厉害了。一个很简单的表现就是，国家在不同的文件中都提出了要稳定房价。价格应该是由市场来决定的，为什么要这样提？既怕房价上涨，民众不高兴；又怕价格下跌，危及经济运行。可以说，这种要挟已经转化到政府文件上了。(笑) 　　记:你是不是认为，政府关于“稳定房价”的提法不太合适？ 　　易:肯定是错的东西。如果意图通过对价格的控制，来实现调控结果，问题就越来越大了。如果政府想控制一种产品的价格，那就不是市场经济了，而是计划经济了。真正要稳定房地产市场，应该从整顿房地产市场秩序、结构调整入手，单一地控制价格只是舍本逐末。 　　住房保障体系政府担不起 　　记:在这次“两会”的政府工作报告中，也提到了房地产市场调控的问题。其中提到了“特别是要稳住住房价格”，从这些表述上，你能解读出什么信息？ 　　易:政府对房地产问题的认识还不够清醒，有些方面也陷入了误区。如果真正清醒，就应该在利率政策、税收政策上做比较大的调整。虽然现在也提出了，但做得还不够。至于说陷入误区的问题，就是如何建立住房保障体{HotTag}系，增加经济适用房、廉租房等内容。这都是错误的东西。住房保障体系要建立，但它只能保障极少数的一部分人进入廉租房，大多数人还是应该要买房的。政府在财政负担不起的情况下，意图建立更大范围的住房保障体系是没有意义的嘛。只要能让房价下来，大家都有能力去买了，所不同的只是买大买小的问题罢了。 　　记:现在有不少专家学者甚至代表委员提出“购房实名制”、“首付提高到五成”等建议，你觉得有助于调控吗？ 　　易:像购房实名制，都是皮毛的东西。现在政府调控总有一种不好的倾向——有保有压。在一个统一的市场条件下，是没什么可保，没什么可压的，所以就难以打击到要害。真正的要害就是利率、税收手段。比如，贷款利率只要调高3个百分点，房价就可以下降30%。关于这一点，在香港市场上反映得很清楚，利率一上去，房价马上就下来。当然，不需要一定一步到位，可以慢慢调整。另外，税收方面可以在商品房交易后征收增值税，按50%征收，不管炒房者将房价炒得多高，政府拿走大头，他的获利空间都不大。 　　记:但这种金融政策的变动，银行在其中肯定有自己的利益考虑，你觉得他们会有积极性吗？ 　　易:这是一个大问题。现在央行就是站在银行的角度去考虑的，它肯定不愿意上调利率嘛。一旦信贷业务量小了，他们肯定不高兴。 　　记:按你所建议的，在提高贷款利率时，是不是应该对购买第一套住房给予一些利率方面的优惠呢？ 　　易:不能这样计算的。虽然你购买第一套是用于自住，但利率一升上去，房价自然就掉了下来，这样整个价格就便宜很多了嘛，你要那点优惠利率干吗。很多人没想明白这个道理，只以为调高利率会增加负担，他没想到调高利率后，房价下跌，你的本金也下跌了，减少多少负担啊。 　　有些政府有意让房价涨 　　记:对于广州、深圳房价去年在宏观调控的背景下出现了大涨，你认为正常吗？ 　　易:去年这两个城市房价上涨的时候，我曾经写过文章，说明过一个基本观点。如果你的价格是市场供求变化决定的话，那没关系。如果是有人为炒作的话，政府就应密切关注，并且采取措施加以控制。在这里边，有一个参照的标准，就是投资购房的比例有多高。在中国，很多资金要汇聚到一个地方炒房是很简单的事，所以政府一定要对此加以关注。对于政府来说，土地控制在自己手上，政策也控制在自己手上，完全可以通过其加以调控。如果政府真的好好关注这个问题的话，价格是不会涨这么快的。但现在有些地方政府就是有意让房价上涨，然后抬升土地价格，以便获得更多卖地收入。 　　记:对于几个一线城市今年的房价走势，能不能给出一个判断和分析？ 　　易:价格走势我是没有办法判断的。倒不如把我确定的几个标准，送给公众参考，以便于他们判断所在城市房价是否过高，自己该买不该买。第一是房价收入比。即你购买一套房子时，你付出的总价格与家庭总可支配收入之比，联合国研究得出的合适标准为3-6倍，这个比值越高，证明房价就越高；二是个人住房按揭每月贷款与家庭每月可支配收入比值，不得超过35%，超过这个数就是房价高了，个人负担会过重；三是家庭负债率，即家庭的各种负债(包括车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这个比不得超过50%。通过这三条标准，你一计算就会知道房价是高是低，自己应该如何来决策了。

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