国税总局剑指地产纳税侏儒预售所得税上调5%

上海市地方税务局曾发布2005年第三季度欠税公告。公告披露了上海436家未在规定期限内缴纳税款的企业或单位，其中，14家房地产企业赫然在列。{TodayHot}不仅是上海，在全国其他地方的拖欠税款“黑名单”中，房地产企业都是大户，房地产企业所占的欠税总额也是一个庞大的数字。“2004年度中国纳税500强企业排行榜”前300名内，房地产企业悉数“落榜”。“利润巨人”成了“纳税侏儒”。 　　近日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率作出了调整，文件对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。这表明，房地产企业仍是税收稽查的重点监控对象。  　　地产预售收入所得税上调5% 国税总局剑指地产“纳税侏儒” 　　开发商需要承担的税种主要有营业税和企业所得税由于这部分税是根据房产商销售额征收的，因而避税空间不大据上海某税务师事务所所长介绍，房地产企业的偷税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节  　　国家税务总局昨日发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（下称“国税发[2006]31号”）,对房地产企业预售收入的预计营业利润率作出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（下称“国税发[2003]83号”）同时废止。  　　国税发[2006]31号文与2003年发布的国税发[2003]83号文相比，作出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%。非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。  　　已经执行3年的国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，但根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。  　　国税发[2006]31号文也有利好地产商的内容。文件规定，新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除费用可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。与提高预征所得税比起来，这不啻是一个利好消息。  　　“这主要是针对房地产企业偷漏税来的。”一位不愿透露姓名的上海某知名房产公司总经理告诉《第一财经日报》，“这早已是公开的秘密。哪家房产企业没有在纳税方面做过手脚。”据了解，一般来说，内资房地产企业在所得税上做手脚多采用虚假成本的方式。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产项目开发产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。目前，房产企业的偷税手段，正变得更复杂、更隐蔽。  　　据熟知房地产开发业务的财会人士{HotTag}透露，开发商需要承担的税种主要有营业税和企业所得税。营业税在国内诸多城市定为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税与教育附加税。由于这部分税是根据房产商销售额征收的，因而避税空间不大。  　　另据上海某税务师事务所所长介绍，房地产企业的偷税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。  　　房地产业税收在整个国家税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是财政收入的重要来源。公开数据显示，目前发达国家房地产业税收占地方总税收的10%以上，在我国尚不到7%。  　　仲量联行研究部高级经理何恩凯日前向《第一财经日报》表示：“此次新规的用意在于堵住征税环节的漏洞，使操作更加阳光。”这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。 

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