杭州楼市区域各显“性格”市中心应警惕高总价

     从本次人居展来看，成交结果是令人满意的，这从一个侧面反映出宏观调控后，杭州楼市需求经过近一年时间的积压和调整，第一次购房、改善住房、婚房等自住刚性需求及市场潜在需求得到了一定的释放。总体上看，由于市场回归其基本面，开发商和购房者均趋于理性。如开发商价位系统制定理性了，从单一的传统的打折营销走向了更加多元化的综合营销，这是一个好的开始。而从区域的角度看，各板块的情况还是有很大区别的，本文从大市场的角度对它们作一描述。  　　市中心/文教区：应警惕高总价  　　包括文教区在内的市中心区域，住宅参展楼盘仅11个，可售总面积为40.56万平方米，其中除枫华府第、金都华府、梧桐公寓等少数几个{TodayHot}成规模供应外，其他的均为尾盘和零散供应。  　　由于浙江经济的快速发展和杭州市人居环境的快速改善，城市化过程较快，市中心等传统城区逐渐无地可供，楼盘开发越来越远离市中心。而郊区公共配套一时又难迅速成熟，因而自住性需求被客观地限制在传统城区。公共配套完善，生活成本较低，又能与主流社会保持密切接触，这些都是市中心的优点，应该说这区域的房价还是坚挺的。  　　但该区域目前楼盘销售速度不够火爆，主要原因在于规划及设计上不合理，造成总价过高。只有在产品规划及户型设计上更应注重实用性，力戒超大或超奢侈的设计，才能赢得市场，才能“皇帝的女儿不愁嫁”。  　　城北/城东：要有清爽的面容  　　城北去年是杭州主要供应区域之一，随着当地的整体改造和运河改造，在过去两三年内，其产品品质得到了很大程度的提升。而城东楼盘主要分布于机场路与秋涛路附近，较为零散。这两个区域由于一些客观原因（如城北工业区没有完全撤出，城东商品房、民居房、市场混杂），使楼盘品质及价格一直处于不上不下的徘徊阶段。该区域尤其是城东地区，虽然有沪杭磁悬浮及地铁等期待性利好消息，在未来几年内如果大环境没有得到根本性的改变，区域整体形象还是难以改变。假如根据政府的规划，工业区能够按计划外迁，磁悬浮站在城东落户，撤村建居大量农民房能够得到顺利拆迁的话，该区域应该有大量土地供应，成片房产开发成为可能，该区域房产前途就会一片光明。  　　钱江新城：高度关注公建  　　钱江新城是在政府的主导下要打造的新CBD区域，2004年和2005年，该区域成为杭州市主要供地区域，且公建用地远远大于住宅用地，住宅用地总建筑面积仅为50万平方米，公建用地总建筑面积竟然高达261万平方米，有数个公建楼盘总建筑面积竟高达20多万平方米。而杭州市近年来公建销售量徘徊在每年25万-40万平方米，这也是我们必须面对的现实，未来的发展应该引起政府及{HotTag}开发商的高度关注。建造成本高、销售速度慢、回笼资金慢，这些都是公建的弱点。  　　而住宅方面，按理说，供应量也不大，只要开发商对市场有准确的把握会成为杭州一热点区域。但现状是，在滨江·金色海岸开发取得成功的刺激下，区域住宅有向高端物业发展的倾向，这也是需慎重对待的问题，毕竟“金字塔”的塔端客户有限，产品过于雷同就会缺乏竞争力。滨江·金色海岸不仅仅是高端物业，更重要的是它是一次成功的创新，因此该区域开发商应该学习其创新，而不是学习其表面的尊贵与豪华，学其“神”而不是学其“形”。  　　滨江/下沙：需慢慢走好  　　滨江区域这次人居展共有住宅楼盘15个。该区域在前几年土地大量供应，而且房价被过度拉升。从目前来看，一批开发商及时地调整了定位及销售策略，市场认可度比较高。但以前分批开盘的楼盘已面临销售的瓶颈，有的虽然羞羞答答地通过打折、送车、送车位等方式，但效果欠佳。  　　房产品的升值是遵循一定规律的，尤其是时间性较强，几年后某个价格可能是合理的，但被提前几年就以此价格来面对市场，不理性的市场会得到实现，一旦市场理性回归，就会作茧自缚。此种局面要得到根本性的改变，值得大家研究，也尚待时日。  　　下沙的房产主要定位为下沙工作的人群，如下沙工薪阶层、教师阶层。产品以公寓为主，近几年土地供应量大、开发轰轰烈烈，但由于主要品牌开发商未进驻，且受到城东、彭埠、九堡农居住房的阻隔，很难吸引区外消费者购买。该区域最早定位为工业园区，后来又定位为高教园区，现在又定位为居住区，自身定位杂乱，产业结构又过于单一，区内又自行循环系统未完全定型，因此，房产的未来走向，可能要期待于主城与下沙之间的中间地带成片开发，慢慢进行。  　　三墩：很多地方可圈可点  　　而在城市西北的三墩，虽然目前开发商大大增加，但普遍被认为是可居住性最强的一个区域。且不论浙大本部搬迁于此，与杭州主城区特别是城西居住区的有效联系，是主城区的自然延伸就是其最大的地理优势，加之开发起步较早，多年的人气积累，已使得该区域逐步走向城市化。价位在6000-8000元之间，也比较理性，符合目前市场价值。  　　就产品而言，由于有坤和、耀江、广宇等老牌开发商的带动，该区域的物业产品都各有特色，产品创新及开发的系统性等方面还是有很多可圈可点之处。  　　闲林老余杭：整装待发  　　再往西的闲林老余杭板块，楼盘较多，且大多处于单打独斗的状态，当务之急是统一规划配套问题。本区域就其本身的地理位置和周边环境来看，应该是杭城西进的最好区域，物业形态应以排屋、别墅为主，而现在却是排屋、别墅、多层公寓、高层公寓杂陈的状态。但其也有很多优点，比如品牌开发商较多，房价相对低，当时开发商获取的地价也相对较低，对资金链的冲击不大等等。只要不利因素得到改善，房价应该还有一定的上升空间。  　　综上所述，分析以上东南西北中区域特点以后，我们会发现，市中心区域房产品应该是中产阶级或正在快速积累财富人士需求的，钱江新城的住宅产品应该适合还在忙于商务活动的富人及外地入杭的富人，下沙适合当地工薪阶层及教师阶层，三墩适合大学毕业以后创业阶段的人士，而闲林老余杭由于物业形态丰富，各阶层人士均能找到自己合适的物业。  　　值得关注的是，杭城未来一个热点区域将会是之江/转塘区，该区域既有良好的自然景观，又有九溪、银湖、高尔夫三个板块的前期高尚住宅区的成功开发，同时还有规划成熟的转塘镇的整体改造等诸多正面因素的推动，最有可能成为杭城一个新兴的高尚住宅区。另外，九堡、翠苑及蒋村商住区一带余杭塘河北的区域，不久后也会成为新热点。

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