2006年北京别墅价格仍将上涨涨势逐渐趋向平稳

    2005年过去了，在地产圈，很多人将之称为“别墅年”。这一年的九、十月份，北京的别墅项目密集上市，整个2005年，有42个别墅项目相继面世，加上已有项目的继续推广，一时间，北京地产市场上，高端居住产品成为买卖双方共同关注的焦点，而价格，则毫无争议地成了焦点中的焦点，使得别墅这一地产物业中的“少数派”，一跃成为众多“关键报告”中最抢眼的部分。　　 　　有业内人士指出，放量减缓，价格升高，消费群体增大，将是2006年别墅市场的三大趋势。已经拿到别墅用地的开发商又要提价了，这将是一个无需预测的结论。 　　“主旋律”的“六个音符” 　　2005年是中国政府进行房地产宏观调控政策最严格的一年，但宏观调控之后，京城房地产市场的销售价格依旧持续高涨，2005年北京全年期房价格增幅达20.1%。近日，在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中，北京以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。在这一“主旋律”下，北京别墅市场也是“涨声”一片，甚至一些还未开盘的项目在数月之内，已经将预定价格{TodayHot}提升了十个百分点。 　　探究其实，理性、非理性因素兼有，这也反应了中国房地产市场的复杂状况。 　　第一、土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。 　　第二、土地成本以及开发成本都显著增加，政府的各项宏观调控政策相继出台，在土地出让、税费、交易手续等开发前期准备中，普遍提高了开发的先期成本，除此之外，随着新建筑规范出台，建筑成本也相应增加，再加上品质拔高，营销的立体化发展，都从根本上促使了别墅价格的提升。 　　第三、虽然从去年下半年至今，所积累下来的别墅供给，在短时间内将会造成一定的“市场拥堵”现象，但以全国乃至全球为“投射面”的北京市场，仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。近三个月来，北京中高档公寓跳跃式的涨价仍然保持强劲的市场上攻，便是这一市场规律的体现。 　　“别墅虽然不少，但购买力不是在减弱，而是在增强。”纳帕溪谷总裁李威说，“我认为，到目前为止，北京的地产发展是非常健康的。北京其特殊性在于她是属于中国的、世界的，经济的发展，不断提升着消费者在住房消费上的档次。此外，来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，这保证了北京别墅市场{HotTag}的繁荣。” 　　第四、去年，四大国有商业银行的紧缩政策，对金融、地产都有不同程度的影响，今年，银行都采取了更为灵活的措施，尤其是一些实力、活力俱佳的新兴的商业银行，使个贷和开发贷都灵活了许多，有利于地产业的购销两旺。 　　第五、消费者盲目追涨，无论置业还是投资都显得不够理性，“跟风抢购”的现象虽然不太可能出现在高端的别墅市场，但买涨不买跌的行为客观上助长了房价上涨。 　　第六、拿地方式不统一，是造成别墅价格上扬的行业原因之一，也是最深层原因之一。 　　李威解释道：“已拿地的商家和刚拿地的成本不同，不在同一起跑线上，拿地高的开发商为保持同一区域地价一致，同时保证基本利润，要将利润空间尽量压缩，尽管如此，价格也会略高于其他已经开发的项目价格。与此同时，已开发项目由于客户需求和市场需求，当然会相应提高价格，所以，在同样的价格档次下，不同项目的运营方式可能是千差万别的，价格和产品本身失去了标志意义。” 　　以去年12月底，北京龙湖置业用7.04亿元拿下的温榆河附近的金泰花园(二期)项目用地为例，按照成交价7.04亿元与总建筑面积11万平方米来计算，该项目的每平方米土地成本高达6400元。每平方米加上1500元的建安成本，200元的小市政建设，500元左右的各种前期综合费用，前期成本在8600元。再加上5%的不可预见费，10%的项目管理费，5.5%的营业税，这个项目的成本价在1万元左右，远高于周边莫奈花园、水木兰亭七八千元的售价。所以价格的提升是情理之中的事。 　　涨势趋向平稳 　　北京创辉房地产开发有限公司“檀香山”别墅销售总监商豪说：“别墅也是‘商品房’，应该把它当作商品由市场需求来决定，价格是非常好的杠杆，同时通过适度的税收、转让方式等调节手段降低恶意炒房的比例，当市场供需接近平衡时房价也自然会平稳。”但同时，商豪请大家也不要忽略了通货膨胀及土地不可再生这两个重要的客观因素。 　　国土资源部副部长李元就在年初再次强调，今年全国将继续停止供应别墅类用地。这也和业内人士所言“目前入市的新别墅用地大都是2003年以前立项”一致。不仅如此，业内一般认为，2004年之后取得的郊区地块难以获得低密度的别墅用地批文，再加之新入市的项目虽总体放量较大，但多数采取多期阶段性投放的模式，因此就别墅整体市场而言，在相当长的时间里仍将保持价格平稳上扬的走势。 　　具体到北京市场，佳联房地产经纪公司总经理、“壹千栋”项目负责人柯佳延认为，由于在过去的两年中，“奥北”区域的项目普遍接近成本，所以今年将会有较大幅度的增幅，而中央别墅区的区域配套比较成熟，所以也将成为消费者关注的热点，但因为同档次产品本身就高出奥北区3000元左右，所以涨幅不会太大。他还认为：“奥运经济的‘威力’将在2006年～2007年开始显现，作用到别墅市场，加上土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年北京别墅的总体涨幅应该在15%～20%左右。” 　　2005年，北京别墅土地供应量在平稳的基础上略有下降，但市场的需求并没有减少，因此带动了其价格继续上升。2006年的国家政策动向仍然是继续严控别墅类新增土地供应，但2005年的供应情况表明，目前的别墅储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此别墅市场的实质性开发量也将维持在一个较高水平，这有助于别墅价格的平稳上涨。 　　有关别墅价格的展望 　　北京的别墅发展，在经历了风起云涌的2005年之后，国家政策的平稳，将直接决定市场从爆发转向理性发展过程，价格指标将更加根植于产品的本质价值，理顺了的“别墅生态链”，将让价格的上涨成为别墅市场上一个趋于良性的指标。此外，土地稀缺仍是别墅发展不可调和的矛盾，加上普通别墅消费群体的不断增加，开发商也将更多地开发土地利用率高、面积较小、总价相对较低的经济型别墅。位于潮白河区域的纳帕溪谷新项目，以及鲁能地产在中央别墅区东部的“格拉斯小镇”便是别墅消费金字塔平直化进程的代表。 　　需要指出的是，总价低了，但就居住品质和功能性而言，仍在高速“进化”当中。开发商必须打造更好、更先进的别墅产品来满足消费者不断增长的物质和文化需求，成本的进一步加码，单价也就水涨船高了，但这将会让更多人享受别墅生活，而且是升级版。 　　即将入世的棕榈滩别墅的负责人表示，从历史经验看，上世纪90年代，中国曾严控别墅等高档住宅用地，从1995年开始收紧到1999年放开，大概用时4年。此次别墅及高档住宅用地限制是从4年之后的2003年2月28日国土资源部出台45号令开始的，到2006年初已经过去3年多的时间，也许在不久的将来，放开对别墅等高档住宅用地的限制，将推动中国别墅发展迈上新的台阶。

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