房价不是安居乐业的标准 居住正深刻改变中国

  在当今中国的城市里，购买商品房已成为很多人最昂贵的消费项目。有人花费的是一辈子的积蓄，有人为此预支了未来几十年的收入。从1998年中国城市宣告结束实物分房时代开始，房地产行业就给中国带来了前所未有的变化，城市的活力也因居民的住房解放而进一步释放出来，“居住改变中国”的口号也随之叫响。然而，人们更多地把这种理念习惯性聚焦于国家房地产政策的变化、开发商的一举一动以及房价飞涨等方面，而忽视了业主与开发商、物业公司的关系正现实而深刻地影响着每个人的生活。因为，当安居乐业的期望值不断上升的时候，维权的需要不可回避地摆在了我们的面前。以共同财产为纽带、一群陌生人在一起如何根据合同和契约相处，在我们的文化里还没有这个传统。从这个意义上说，居住，尤其是居住事务的管理，是可以改变中国的。        说起业主维权这个话题，我们自然会想到那些发生在业主跟房产开发商、物业公司之间的矛盾和冲突：打官司的不新鲜、暴力事件也时有发生。本来应该安居乐业的小区，竟然变成了战场。买房置业究竟图的是什么？当利益受到侵害时如何维权？维权的终极目的到底又为了什么？三位在京城颇有名气的“社区活{TodayHot}动家”的故事将给我们以启示。        舒可心        北京朝阳园小区业委会原主任。47岁的舒可心原本是个成功的生意人，不知什么时候开始，他成了北京城里著名的业主维权人士，还有人称他为“地产圈里的票友专家”。        北野        北京银枫家园小区业委会原主任。他是一位作家，从主张自己和邻居们的权益开始，逐渐发展到关注小区内的公共事务，然后又上升到对整个社会的维权现状、维权问题进行思考。        蔡若焱        北京上地西里小区业委会原主任。今年40岁的他是北京业主维权圈里的活跃人士，不仅在各类公益活动中常能见到他的身影，在网上也常发表文章。        居住改变中国        蔡若焱、舒可心和北野对业主维权的思考，源自于他们多年来亲身经历的维权过程。他们发现，曾经在自己小区上演过的故事，今天在成百上千个小区仍在进行着，甚至更为激烈和复杂。作为从计划经济时代走过来的人，他们更清醒地看到，居住的改变，正深刻地改变着人们的意识、改变着这个国家。从这个意义上说，居住，尤其是居住事务的管理是可以改变中国的。        舒可心：我们赶上了一个好时代、一个变革的时代，我们是中{HotTag}华人民共和国建国以来第一批维护私有房产权利的人，而且今后中国涉及私有财产的有关法律要从我们这些人的维权经验中产生。从这个意义上来说，我们是一群特别幸运的人，而这一群人当然要承载变革的历史过程当中的一些问题。        北野：在我们的历史中我们没有出现过以私有财产为核心、以共同财产为纽带把大家组合起来这么一个共同体的生活方式，在我们社会里以前没有。我们中国人知道怎么跟领导相处，知道怎么跟家人和熟人相处，但是一群陌生人在一起怎么根据合同和契约相处，在我们的文化里就没有这个传统。        蔡若焱：中国几千年的传统也是一种家长制和服从意识，自从商品化居住以后没有谁是绝对领导，甚至行政都不能过多地干预。这时候要求社区自治，就容易达成某种制度或契约，在这种条件下对中国整个社会法制化的进程是有好处的。从这个意义上说，居住，尤其是居住事务的管理是可以改变中国的。        维权是博弈过程        通过这三个业主维权故事我们将会发现，他们将业主的集体行动限制在了非暴力、不影响公共安全和不侵犯别人权力的限度之内，最终通过与开发商和物业公司谈判、协商的办法解决了矛盾。今天的朝阳园、银枫家园和上地西里小区都经历了由乱到治的过程。真正为小区带来安宁和利益的并不是尖锐的对立与斗争。维权是一个博弈的过程，双方既有利益共同之处，又有矛盾的地方。既要谈判、协商，又要妥协、退让，这是理性的维权方式。        舒可心：我所在的朝阳园小区，由于二期工地违反规定夜间施工，严重影响了居民休息，业委会决定要采取集体行动。算起来，在北京乃至全中国第一个闹房展会的就是我们小区。当时，我们态度明确，告诉大家谁都不要骂人，不要冲动，否则会被对方告侵权。于是，业主们就在发展商的展台前后溜达，谁要一看房子，我们就说您别买这房子，这房子不好。这次活动经过了业主委员会认真的策划，当时，我们设计的背心非常有意思，有的是“我买了朝阳园”印在前面，有的是“我买了朝阳园”印在后面，那些“苦”、“烦”、“惨”等字，有的印在前面，有的印在后面，所以当两个人并排走的时候一定是“我买了朝阳园苦、我买了朝阳园烦”。这样的话，个体不能构成对一个实体的侵权。因此，维权一定要掌握这种度，用得不好就偷鸡不着蚀把米了。最终，发展商当天中午就从香港飞回来了，然后回到了谈判桌上，展览在下午也得以继续。而与我们一天去的一个小区叫九龙花园，业主由于组织得不好，几句话没说就把展台给砸了，结果他们和发展商的关系就彻底坏了。        北野：我2001年搬进银枫家园，2002年的一天晚上有一人突然给我打电话说，你快来吧出大事了。当时大概晚上9点钟，我下去一看，着实惊着了，业主把车堵在入口处，车队穿过小区一直延伸到街上。原来，当时的地库是一个月350元停车费，物业突然间涨到450元，愿意交你就停进去，不交就不准停，如此引起了众怒。但由于矛盾双方在交流方面缺乏技巧，第二天，开发商说，你们就随便停吧，我们也不管了。结果从一个极端到另外一个极端。起初大家很高兴，维权取得了胜利，而且感到很容易。但高兴劲过去后开始出现了问题：虽然可以随便停，但是毕竟大部分人还是交了钱；也随之出现了一个矛盾，交钱的人回来晚了，不交钱的人就会把人家的地儿给占了；于是，新的不合理又出现了。最终，业主之间彼此打了起来。极端的人认为说我们这次维权成果巨大，而且胜利了，我们要继续维下去就是不交这钱。我当时就提出反对意见，我说如果我们反对别人强权欺负我们的话，那我们就不能联合起来以后也欺负别人。最后还是通过协商按350元解决了。        蔡若焱：我打过一个比喻，如果说物业公司干坏事就像一只耗子特别该打，拿笤帚疙瘩怎么打都行，甚至拖鞋摔它都行，但是千万别把家里的宋朝青花瓷瓶拿下来就摔过去，耗子可能打死了，你的损失也太大了。维权的目的是要保护我们的私有财产，而采用暴力的方式最终会导致两败俱伤。如果投鼠忌器不能避免的话，我们需要的就是“智慧”。我所在的上地西里是全国第一家把装修费从入住开始全部退给业主的小区，这是通过谈判获得的。如果要用斗争的方式，我估计在目前的法律状态下，可能很难获得支持。因为我们建立了一个制度，每周四下午2点开周例会，因为例会双方都有愿望要表达，物业公司对业主委员会也是有需求的，比如说帮助他缴费，询问一些事情该怎么做。这种沟通的平台建立后就会获得很多的沟通的机会，在这种时候你可以提出你的要求，通过双方的妥协退让，包括搁置一些争议。这个谈判一直持续了1年多的时间，通过50多次的会谈才把这个事最后敲定。        民主从社区开始        商品住宅小区的公共事务管理毕竟涉及到几百甚至几千人的利益，居民和业主也各有各的想法，在逐步解决了跟开发商、物业公司之间的纠纷之后，业委会主任们发现，小区里还有更挠头的事情在等待着他们。有些小区开一次业主大会都非常困难，你发给他的资料还没出门就被扔到了废纸篓，看都不看。        舒可心：现在的问题是要求成立业主委员会的小区并不多，北京3000多个小区当中只有400多个业主委员会。关键是需要有一个人，有点像《大话西游》里的唐僧，得不停地叨叨。这种人就是社区活动家，他们是一群和社区业主联系最紧密的一群人。现在的居民委员会为什么脱离居民的利益？因为居委会主任从来不来关心大家的事，因为只要听领导的就行，而我作为业主委员会主任要想做决定，只能求大家投票。所以民主从社区开始。        北野：维权的概念仍然是一个复杂的概念，物业公司和开发商对业主整体利益的伤害仅仅属于肌肤之患。而业主和业主之间形成的误解和伤害却是持久性的和深在的。因此业主维权第一步就要建立公民意识以及良好的道德规范。比方说，作为一个业主你必须要交物业费，如果你不交物业费，你等于是侵犯了你邻居的切身利益，占你邻居的便宜。但很多业主对这一点却并不理解。        蔡若焱：虽然同住在一个小区，甚至同一层楼里，但人们在观念上可能存在着极大的差异，尤其是对社区事务缺乏参与意识。在一个社区里能感觉到自己权利受到侵害的人不会超过5%，这是我们这几年调查的一个结果。任何一个社区都一样，不会超过5%。这5%能唤醒的人不会超过15%。剩下的人就全是一些跟风的。有些小区开一次业主大会都非常困难，你发给他的资料还没出门就被扔到了废纸篓，看都不看。

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