市场反应：别墅禁令可能刺激高端市场涨价

   上周，国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中透露，国土资源部准备出台文件明确别墅标准，将独门、独户、独院的住宅纳入别墅范围，并禁止此类别墅项目用地供应。对此，业界认为，此举有望解决长期以来开发商打“擦边球”，违规进行别墅开发等行为。但是，这一纸禁令也很可能会成为别墅价格再次冲高的助推剂。     后续供应面临断档     政府主管部门再次重申别墅用地限令引起业界很大关注，对于李海洋副司长的公开表态，业内人士一致认为，这是政府将严格执行停止别墅类用地土地供应显著信号，意味着市场别墅类产品后续供应的减少。虽然，政府的政策初衷可能是为了更好地保护农民用地，整治别墅市场；但业界提出，从另一个层面看，这一举措势必将刺激购买心理，从而对现有项目的销售产生积极作用，{TodayHot}也将拉动别墅价格再次冲高。     玫瑰园的副总刘文涛告诉记者，虽然国家近两年一直在对别墅建设进行限制，但目前市场上在售产品数量其实并不紧缺，市场供应量也呈逐渐增加之势。这种“反调控”现象的出现，原因主要在于，早年间北京别墅用地供应量很大，很多项目由于资金问题或基于对市场的判断没有动工，直到最近几年才陆续进入开发环节，所以供应量大增。“但是，这只是昙花一现。”刘文涛表示，因为能够在房产证上注明“别墅”性质的住房原本就不多，随着各类限令的落实，北京别墅的供应只能越来越少。     李海洋在强调“限独”的同时也明确指出，目前部分城区郊区的联排、双拼别墅以及TOWN-HOUSE等低密度住宅不属于别墅范围，应划入高档住宅范围。所以不少市场人士也表达了与刘文涛类似的看法，认为土地被严格控制后新开发别墅的供给量肯定会减少，独幢别墅确实存在上升动力。      价格档次集体走高     目前，北京市场纯别墅项目的产品档次在升级，原本以两三百万元产品为主力的市场在2004年以后变成主力产品为总价600万左右的别墅，今年则变成以上千万元价位产品为主力。其中，1000万以上的产品占了很大比重，{HotTag}主要来自北京玫瑰园、财富公馆、国花园等项目的新供应。     中坤集团总裁焦青认为，别墅产品的这种集体走高的趋向，与市场需求有关，更是别墅开发用地日益稀缺所致。从供应上看，开发商获得新的别墅开发用地变难，源头阻断，产品供应必然减量。而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，所以打造产品也会选择更高档次。而来自玫瑰园的一份调查显示，预计把别墅作为二次置业的人群中，选择独栋的人高达65%。     虽然限令给了开发商一个涨价的好借口，但仍有很多人对此持谨慎态度。“别墅总价动辄数百万甚至上千万，已是高端商品，因此价格调整会比较谨慎。但物以稀为贵，当总体供应量减少后，涨价就是很自然的。”一位不愿透露姓名的别墅开发商如此说道。     但是记者从谈话中发现涨个几十万对于别墅尤其高端别墅来讲似乎根本“不值一提”。     已批未建可能叫停     事实上，禁止别墅项目用地已经是老生常谈了。     早在2003年2月，国土资源部就紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（45号文），其中明确规定“禁止别墅供地”。2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应。     除已有的政策外，消息灵通人士透露的另一条消息似乎更让开发商坐立不安——政府主管部门可能全面叫停已审批但未建的别墅。对此，多数开发商都表示“极可能是真的。”“项目建设得加速了！”     加拿大著名建筑师皮尔先生表示，别墅限制政策在北美、加拿大其实都出现过，“中国现在似乎也在做这件事，但是政策需要严格落实以及配套保障”。加拿大郊区的绿地实际是农田，政府通过非常严格的政策来限制人们在绿地上建造别墅。但在加拿大发展过程中，是政府先建路，最后才出现郊区别墅的发展。而中国目前处在过渡阶段，很多成本都被转嫁给了开发商，最终又转嫁到了使用者身上。因此，北京的别墅价格一直是只增不减。

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