06年北京天价地块频出两原因导致地价"补涨"

    今年以来，北京多块土地出现“天价”拍卖。26日，当记者就北辰房地产11.5亿挫败万科拿到温泉镇D1地块、万科和中粮集团16.6亿挫败金地拿到丰台区万恒家园二期等“天价拿地”事情采访今典集团董事长张宝全、浙江金都集团常务副总裁陈豪、北京金网络房地产经纪公司副总经理林金城、明天地产总监陈云峰等十余位房地产业内人士时，几乎每个人的反应都很平常，不约而同说的一句话是：天价拿地不算新闻。 　　现象：2006年北京天价地块频出 　　“前年顺驰天价大兴拿地、去年华润9个多亿拿清河地块是新闻，今年这些地块‘天价’拿地不算新闻，要是没有出现抢地、没有出现天价拿地，那才是新闻。” 　　事实确实如这些业内人士所言，从年初的工体4号地开始，历经了丰台成寿寺地块、温泉镇地块、丰台万恒家园等地块的拍卖，业内基本达成共识：城近郊或者远郊的住宅地块，凡是面积超过10万平方米的，必定出现多家争抢的局面，出现天价拿地的结果并不是新闻；城中心的地块，凡是地段好(如工体{TodayHot}4号)、且规划建筑面积具备一定规模的住宅地块，其结果一定是“天价地”。 　　从年初到现在，北京市土地交易中心的27宗地块验证了这个“规律”，也让北京人一次又一次地看到了“天价地”。而一次次在北京市土地整理储备中心土地交易大厅或者通州、顺义等北京市土地分中心土地交易市场上演的“抢地”大战，使老百姓、业内人士甚至政府部门都在谈论“抢地大战”。 　　是什么原因让北京天价地频出？ 　　中原地产华北区总经理李文杰、今典集团董事长张宝全等人认为，分析是什么原因让北京天价地块频出，必须先搞清楚今年北京的地价到底上涨了多少。 　　业内人士认为：不妨拿万科去年5月20日和今年4月25日在北京市土地交易大厅通过竞价的方式分别取得的两块土地做比较：2005年5月20日，万科以3.36亿取得丰台区中财小屯地块，楼面地价为2576元/平方米；前天也就是4月25日，相隔近一年，万科以16.6亿、3986元/平方米的楼面价拿到了同样在小屯地区、与前一块地相邻的万恒家园二期，然而，相隔一年，土地价格的增幅却达到了35.37%。 　　地价为何进入“补涨期”？ 　　综合采访的观点，“地荒说”有两种观点，一种是以明天地产总监陈云峰、金网络副总经理林金城为代表的业内人士所说的“土地资源是不可再生的，首都北京的土地资源更加珍贵，好的地段越来越少，争抢天价地块也是情理之中的事情”。一种是以浙江金都集团常务副总裁陈豪等人为代表的“部分开发商囤地带来地荒”说。 　　“地王”何时能上市? 　　而以中原地产华北区总经理李文杰、北京大学以及中国社科院等几位不愿意透露姓名的经济学家看来，“零打碎敲”的供地方式也是导致开发{HotTag}商天价抢地的主要原因。 　　在肯定了北京土地走向招拍挂公开交易之后，这几位业内人士和经济学家以北京地产界关注的“地块”——吉普车厂为例，说明了土地之谜。“从2005年开始，多少家在关注北京的‘地王’吉普车厂这块地，但这块地什么时候能上市？分块还是整体上市……等等问题始终是一个谜，谁心里都没底。” 　　另一方面，李文杰等人以温泉镇地块为例指出了目前地产市场的一幕。4月18日北京市土地市场温泉镇D1地块的竞价现场让包括拍卖师在内的所有人都惊呆了：短短17分钟，温泉镇D1地块的地价从9亿一路狂飙到11.5亿，最终以高出挂牌时的起始价近5亿的价格“花落”北辰房地产。而李文杰们指出，事实上，正像北京市土地整理储备中心副主任陈倩介绍的那样，“温泉镇地块还有的是！D1地块只是其中的一块”——温泉镇占地6平方公里，地块由A、B、C、D1、D2、E、E2、F、G、H、K，规划建筑面积近322万平方米，其中住宅不少于170万平方米。  　　两大原因导致“补涨” 　　经历过杭州楼市风云变化的陈豪认为：“这是北京的地价在‘补涨’，北京以前的地价太低了。”陈豪认为，出现补涨的原因有二：其一是土地供应方式的变革，即从协议到招拍挂的过程，因为竞拍人多而地块少，必然要经历“涨”的阶段。陈豪从杭州的经验分析，杭州从2000年开始实行招拍挂公开交易，同期，从“外行”或者外地进入杭州的开发商也多了，“僧多粥少”的局面使地价出现上扬，“这个阶段需要两三年的时间”。按陈豪的分析，从2004年8月开始真正实行招拍挂的北京土地还有两年的上涨空间。其二是外资企业和上市房地产公司“囤积土地”的结果。“北京实行招拍挂前，应该有很多土地进入市场，即所谓4000公顷的存量土地，按照现行的政策，这些土地的开发商两年内不予开发，政府就将收回。事实上，一些土地都还囤积在很多开发商手中，这部分地形不成有效供应，又不能及时收回重新上市，上市的土地就势必少了，而北京的房地产市场又处在上升阶段，天价地块出现、开发商抢地也就不足为奇了。”陈豪的这个观点得到了很多业内人士的认可。 　　观点：天价拍地　开发商头脑发热？ 　　“土地交易方式，由原来的协议供地到招拍挂阳光交易”，开发商是否头脑发热？昨天，在采访中，分析天价地块在北京频频出现的同时，专家、经济学家和业内人士提出了建议。 　　地产业内一些人士认为，根据国际上的做法，价高者得未必合理。不少人士建议：应该尽快制定评标标准，根据综合评定确定得主，而不是单一价格决定制。而据了解，通常国际上招标评定的标准有四个：第一，方案是第一位，对城市土地价值的提升有什么作用，这可能是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。第二，建成后对城市经济的贡献。比如说能解决多少就业、能解决多少税收、能解决多少原来这个地区存在缺陷的问题。第三，项目是否会对地区造成负担。如果项目建成以后对当地的交通产生了重大的压力，政府即使在拍卖中获得了很高的资金也是不合适的，因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上，使政府不得不用更大的支出实行转移支付，来解决公共交通等等更多的问题。第四才是价格。 　　此外，业内人士还建议，土地供应计划应尽可能细化。这里有两层含义：一层是目前土地整理储备中心的人员配置是否足够，相关工作能否及时完成，会不会因为人力物力跟不上，而出现土地供应速度放慢问题；另一层就是土地供应计划应该细化、透明化。 　　除此之外，在采访当中，几乎每位被采访的业内人士和经济学家都提出：土地市场要根治天价地现象，治理“部分开发商囤积土地，让闲置土地盘活”刻不容缓。业内人士和经济学家呼吁：有关方面应该在出让土地的清查方面多下功夫，对那些已经闲置两年、无能力开发的土地尽快收回，通过招拍挂，让那些有实力、能够在最短的时间内把土地变成有效供应的开发商开发，既解决开发商天价抢地的问题，又解决目前购房人买不到房子的难题。

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