北京楼市“三高”背离常态看东南西北房价走势

    不仅房价高，成交量和供应量也持续走高，业内认为这一现象已露出不健康苗头 "房价怎么一个劲儿地涨。"4月8日，逛完2006年北京春季国贸房展会的周先生感叹。北京四季房展会一向被视为京城楼市"晴雨表"，但2006年春季房展会数字背后却似乎透出了某种不和谐迹象，而市场上各种扑朔迷离的信息，也让北京2006年的楼市变得耐人寻味。 　　今年春季房展交易金额比去年冬季房展增长了3亿多元，增幅近40％。而今年春季北京房价也一路走高，北京市城建研究中心近日公布的数据显示，一季度北京期房预售均价同比增长14.8％，出现了供应量、销售量和价格同时增长的"怪现象"。 　　「高价格」 　　一年内单价涨千元项目不在少数 　　北京市城建研究中心近日发布的数据显示，一季度北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％。而这一数据是北京所有城区的平均房价，包括密云、怀柔等郊区县在内。如果只统计四环以内的房价，则要远远超过这一官方数据。数据还显示，前三个月，北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米，每个月房价都上涨几百元。 　　东部某项目在展会上已卖到7800元/平方米左右，而去年6月份该项目开盘价只有6800元/平方米，不到一年上涨了1000元/平方米。同样，位于东四环外朝阳北路的某项目现在销售价为8800元/平方米，但今年1月份该项目均价只有7800元/平方米；位于西南三环的某大盘三期今年1月份销售价为5700元/平方米，到3月份则涨至6600元/平方米。虽然这些项目房价上涨有产品品质提升、周边配套日趋完善等因素，但今年一季度北京房价涨速较快已是一个不争的事实。 　　「高交易量」 　　3月日均网签量高于去年"金九银十" 　　业内普遍认为，房屋整体销售价格在合理区间上涨是正常的，但如果增速过快则可能会出问题。起始于去年5月份的国家宏观调控政策在各地实施后，多数购房者认为北京房价将下降，但现实情况却是，{TodayHot}进入2006年开发商不仅没降低房价，反而不断提高在售价格。 　　房价的上涨因素很多，包括去年土地供应量减少等，但同时也和去年积压的购买力释放有很大关系。 　　北京市房地产信息网统计数据显示，今年第一季度预售面积比去年同期增长15.2%.同样，今年一季度北京房地产销售网上签约数量也呈现上涨趋势，3月份北京期房网上签约登记16641套，现房交易网上签约登记230套，3月份平均每天销售住宅544套，这个数量比去年"金九银十"期间还要多。进入4月份，每天签约销售期房和现房总量更高达612套，在4月15日甚至达到803套。 　　去年5月初，中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时，曾担心房价经过宏观调控后会出现"报复性反弹"，现在看来竟成谶语。 　　「高供应量」 　　前3月北京新开项目比去年同期增长一倍 　　目前北京楼市不仅房价高、成交量高，供应量也持续走高。按正常逻辑推理，房价高将导致成交量下降，供应量高又会抑制房价涨幅。但在现实当中，这三者却背离常态，交织出一幅奇特的楼市现状。 　　根据搜房新房网统计，前三个月北京新开项目78个，而去年同期仅仅为38个，增长了105%.进入3月，新盘放量更是集中爆发，48个新盘中首次入市项目达14个，老盘后期项目也有34个。据了解，这些新盘多数是"8·31"过关项目，去年由于受国家宏观调控影响推迟入市，今年因受资金和土地政策等方面压力，从1月就开始加快了入市速度。 　　中国人民银行最近发布的一份调查报告显示，居民购房意愿也跌至历史新低。未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2％，较上季度及上年同期分别降1％和3.8％。从调查的7个大城市看，北京、天津和上海三个直辖市居民购房意愿明显下降。 　　在意愿购买力下降的同时，另一个不协调的数据则是北京房价依旧持续上涨，这就使北京楼市陷入了一个恶性循环怪圈。对于购房者而言，如果买房，多半会感觉房价太高，不买，看着房子价格几乎每个月都在涨，{HotTag}也怕日后更买不起。这种彷徨的心态已成为目前北京普通购房者的真实写照。 　　"其实房价一直在上涨。只是2005年以前的上涨是靠城市价值的提高，也就是道路及其他配套设施改善，这是健康的。但到2006年第一季度，我感觉房价上涨只有三分之一存在这种合理因素。"北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱认为，2006年一季度房价上涨不健康苗头已比较明显。"日后不敢说北京会不会重蹈上海覆辙，但显然是有点问题了。" 　　■房价走势 　　近郊五环频出天价地房价直追万元 　　东 　　高价地块推动房价翻倍上涨 　　●马驹桥地块楼面地价比前年同区域地块上涨一倍多 　　2004年5月，通州同区域一块公开出让的土地的价格为1152元/平方米，而一年后马驹桥地块楼面地价已达2553元/平方米，上涨了一倍多。也意味着未来该项目房价将比同区域平均房价上涨至少一倍。 　　今年东部房价涨势已蔓延至东五环外，想买单价5000元以下的房子，只能到通州。业界传闻，目前受到几宗高价土地成交的刺激，当地开发商普遍预期房价还将上涨，并将调高价格提上日程，不少东五环外住宅价已突破6000元/平方米。 　　南 　　明年四环将现单价8000元住宅 　　●成寿寺地块楼面地价已达3376元/平方米；目前四环房价已直追北五环 　　丰台区成寿寺路甲1号出让土地价达3376元/平方米。业内估算，按照此拍卖价格，未来该项目至少销售到8000元/平方米以上才能保证一定利润。该项目预计明年下半年销售，这意味着2007年南城房价将进入一个崭新阶段。 　　有开发商称，土地拍出如此高的价格，使开发商即使在南城四环内也只能选做高档住宅。南城发展相对滞后，四环内区域发展状况与其他方位五环接近，但在其他区域五环地价猛涨的拉动下，价格也直追北五环。由于南四环内交通和配套环境相比北五环更方便一些，今年在大盘推动下，这一区域房价快速上涨已在预料之中。 　　西 　　老盘后期价格三年涨一倍多 　　●万恒家园二期未来房价预计近万元，而其一期价格仅为4600元/平方米 　　在地价上涨的大背景下，曾在年初被宣布为8个经济适用住房备选地块之一的丰台区卢沟桥万恒家园二期，在改变土地用途并上市后拍出16.6亿元天价。 　　与去年万科在附近另一块地的地价相比，不到一年，同一区域内的土地价格已快速上涨。规划面积为41.65万平方米的万恒家园二期售价，每平方米预计不会低于万元。而2003年一期价格仅为4600元/平米。 　　政府将昔日为经济适用房准备的地块改为招牌挂用地，必然会带动周边项目心理预期的普遍上涨。业内预测，西部房价在2007年将更上一层楼。 　　北 　　地价之高可能引发恐慌性购房 　　●温泉地块未来房价预计破万元，业内认为这一价格已不可思议 　　在本月西北五环外温泉的D1地块交易中，谢强的房价心理预期是8000元/平方米，但最后蹿高到10000元/平方米价位时，谢强表示已不可思议，于是选择退出。 　　1.5亿元意味着该地块楼面地价达4863元/平方米，而资料显示，同在该地块的住宅销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米之间。 　　有业内惊呼，这个价格绝对偏高，更主要的是该价格会拉高这一区域其他后继入市土地价格。同时会刺激购房者心理预期，可能会加重市场恐慌性购房。 　　■业内说法 　　房价上涨同时产品品质也在提升 　　北京保利地产公司董事长刘平：目前北京房价是否真的过高？房价涨多少才算合适？我认为，衡量房价水平的高低，要看整个社会的经济发展水平。新建商品房主要供应对象不能说完全对应富有阶层，但从发达国家来看，中产阶级是真正的购买主力。很多收入达不到这一水平的人，很难买到自己的房产。 　　客观地看目前国内经济发展水平，中产阶级所占比例较低，所以，真正能承受市场化房价的人群还没有形成。另外，北京绝大多数项目都以自住型置业为主，如果房产市场依旧活跃，那么其价格便属正常。因为房地产开发是市场化行为，供求两旺的局面很难通过行政手段解决。 　　通过近期几次土地拍卖的情况来看，开发商所支付的开发成本已明显上涨，这些房价刚性成本的上扬必将导致房价上涨。从开发商角度来看，这样的房价上涨是合理的，开发商并没有增加利润，反而增加了营销压力和风险。 　　另外，房地产税收和隐性成本是业内公认的事实，这些成本增长带来房价上涨也是合理的。而从房地产销售技术来看，前期楼盘价格较低，但品质也相对较差，后期产品品质一盘都会提升，社区环境及周边配套也更成熟，这些都会打入房价中，因此房价也会有所提升。如果说一个项目建筑材料档次，建筑工程和设计质量，社区自然和人文环境都在提高，那么房价必然也会上涨。从这个角度讲，房价上涨有其合理性，关键是控制涨幅。如果涨幅过快过高，必然也会给整个经济的发展带来不利影响。

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