三大推手发力 西北楼市苏醒迎来春天

随着天气的变暖，西北楼市也结束了并不漫长的"寒冬"。正当许多购房者还在观望的时候，兰州、银川等地却出现了种种回暖迹象，区位优势明显、投资潜力大的住宅小区成交量大增，价格不跌反涨，房地产企业大幅度加大开发投资。 　　自去年8月份以来，东南沿海房地产市场低迷气氛开始向西部传导，加上金融危机的影响，银川、兰州等西北中心城市楼市成交量经历了一段时间的萎缩。不过，从最近的情况来看，西北楼市交易活跃，房价涨幅领跑全国。一些房地产专家和企业认为，西北楼市去年并未伤筋动骨，或将先于东南楼市走出低谷。 　　西北楼市苏醒迎来春天 　　记者走访兰州、银川两地众多楼盘时发现，许多去年非常冷清的售楼处，今年前来咨询和买房的人多了起来。一些楼盘的销售人员告诉记者，春节过后，每月销量呈平稳有升态势，三四月份的销售形势更是明显好转。 　　在去年房市最为"寒冷"的11月，兰州市商品房成交套数仅为299套，同比下降近八成。然而今年以来，兰州商品房销售出现"小阳春"。据兰州市房地产管理部门统计，4月份兰州商品房成交571套，成交面积6.5万平方米，上涨了29.2%和28.8%。从价格上来看，今年一季度，兰州市近郊四区商品房平均价格比去年大涨724元，每平方米房价突破4000元大关。 　　而在银川，今年以来房屋均价也首次超过3000元，房价保持了10%的同比涨幅，已连续9个月涨幅位居全国70个大中城市第一。一季度商品房销售面积超过23万平方米，比去年第四季度环比增长1.3倍，房屋销售量恢复到去年的90%左右，房地产市场呈现逐步回暖迹象。 　　经历了一段时间的观望以后，消费者的购买力开始重新释放，与此同时，西北地区的房地产企业开始大幅度增加投资，甚至北京、上海、广州等地的房企也加快了在西北投资的步伐。据银川市住房保障局统计，银川市房地产开发投资今年以来呈快速增长趋势。一季度完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长35%左右，其中，完成商品住宅开发投资1.86亿元，同比增长18%。 　　宁夏科亨置业开发有限公司执行副总裁杨晓峰分析认为，西北地区外向型企业少，房市投资性需求小，银川、兰州等城市真正具有强大核心区位优势的土地资源明显稀缺，导致价格的刚性很强，即便是楼市低迷的时候也没有多少楼盘降价促销，最近西北几个主要城市房价涨势明显。 　　支撑西北楼市三大推手 　　由于西北地区经济相对落后，导致了这个地区楼市与东南沿海城市相比，有着很强的特殊性。尽管最近两年来西北楼市保持了快速发展态势，但是房价平均也就3000元到4000元。一些专家认为，在金融危机深入影响下，西北地区似乎成了房企的"避风港"，结构性需求、外来人口购房、品牌效应等三大因素持续推动西北楼市保持较高速度发展。 　　从目前的情况来看，西北地区居民改善型购房需求增多，导致房市结构性上涨因素明显。宁夏大学房地产研究所副所长邓宇说，银川、兰州等城市居民这几年迎来了大面积换房升级，原来的老房子、低价房已经不适应需求，收入较高阶层对中高档社区的需求量非常大，品质好、有水系景观特色的中大户型房供销两旺。 　　另外，随着西北中心城市的快速发展，辐射能力和范围都在增大，外来流动人口购房成了支撑这些城市房市的重要力量。银川市外来人员购房比例去年以来呈持续上升态势，外来人员在市辖区购房达到总销售量的56.5%，宁夏以外人员购房占总销售量的20%左右。一些房地产专家分析认为，随着金融危机的影响力逐步减弱，外来人口购买力仍然会不断增强。 　　随着西北地区商品住宅小区质量、环境等综合因素的提升，房市分化越来越明显，房地产企业打造品牌的意识增强，购房者越来越倾向于购买知名企业的房子，房市品牌效应逐步显示出强大的推动力。在银川、兰州，外来企业投资建设的高档社区似乎从来不愁卖。自去年以来，银川"楼王"不断涌现，最贵的普通住宅每平方米已经突破6000元大关。 　　一些房地产企业认为，目前西北楼市才刚刚起步，西北楼市的最核心特点是以居民自住需求为主，炒房现象很少，意味着未来房市投资仍有很大潜力。目前，在兰州、银川等地，炒股的人口在当地所占的比例很大，但是对投资房地产知之甚少，一些企业分析，经过长时期的股市低迷后中国股市复苏步伐非常缓慢，从股市解套的投资者或许会看好投资楼市，投资性需求的放大会给西北楼市带来新的动力。 　　西北楼市出现新变化 　　经历了去年的房市低迷、销售不畅以后，西北楼市虽然没有伤筋动骨，但是受融资难、土地拍卖价格高企、外来大企业竞争等影响，一些城市的房地产企业重组整合速度加快，金融危机对西北楼市带来深远影响。兰州交通大学房地产研究所所长刘义认为，在经历了楼市寒冬率先走出低谷后，西北房地产市场已出现了一些积极变化。 　　首先，经历过楼市寒冬后，一些中小企业被淘汰，大企业开始更加重视品牌建设，只要盖房子就能卖出去的时代一去不返了，房地产企业正改变过去粗放的经营方式。据了解，目前兰州市场上大大小小的房地产企业共有500多家，但真正有影响、被购房者认可的不足其中的1/10。在银川，今年当地政府通过提高开发门槛，计划淘汰数十家实力弱、信誉差的小企业，现在当地最大的两家企业也开始结成战略联盟，在资金、土地等方面实现全方位合作以应对危机。 　　其次，去年以来的楼市风云变幻，购房者也变得更加理性。在房地产市场更为平稳的前提下，购房者也将会有更加清晰的自我定位，单纯的追涨房价，或是一味等待房价暴跌的情况都是不现实的。购房者更加成熟，将会更加重视房屋质量和自身置业的长远规划，从而有助于刚刚起步的西北房市健康发展。刘义判断，2009年下半年，在相关政策不是大范围调整的前提下，西北房地产市场将保持一个相对平稳的发展，房价也会在一个比较平稳的阶段，不会出现大幅上涨，但也不大可能出现下跌。 　　最后，东部一二线城市来西部投资开发楼盘的步伐加快，对西北楼市品质带来明显的提升。近几年沿海发达地区、中心城市的房地产业的竞争白热化，西部地区房地产开发相对来说利润小、成本低，但同时风险小。在房市长期低迷的压力下，许多房地产企业开始在西部地区中小城市淘金，包括北京京能、上海绿地以及广州颐和等大型房地产企业都已经在西北地区拿地开发房产。这些大型房企开发、设计、营销理念新颖，主要建设中高档楼盘，对相对落后的西北房市带来很多新的变化。

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