北京房价急涨猛于虎 京沪涨幅实则刚柔有别

    这个春天，北京购房者在售楼处销售人员那里听到频率最高的一句话是“快买吧，房子越等越贵。”　　这一看似危言耸听的说法，得到了调查数据的印证。4月20日，国家统计局发布消息，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中北京房价同比上涨7.1%。而据北京市建委、北京市统计局等四部门对外公布的数字，一季度北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为14.8%。尽管有人指出“统计方法的差异”，使得这些数据遭到质疑，但是北京房价的大幅上涨已{TodayHot}成为社会焦点。　　诊断北京房价　　对于目前北京房价的增长是否正常，北京华远集团总裁任志强、今典集团董事长张宝全和上海独立评论人顾海波均持肯定的态度。　　“北京房价涨幅，国家统计局和北京市统计局已经明确，只承认7.1%。如果只是7.1%的话，就不能说是房价飙升，尤其北京市人均收入增长和全国人均收入增长水平都高于7.1%，因此我不认为房价会飙升。”任志强直言不讳。　　他认为，到目前为止，北京房价还没有到了许多人所说的“飙升”的程度，而从全国来看，房价上涨幅度最高的也不是北京，而是大连、呼和浩特等二线城市。　　张宝全则以“补涨”的角度来看待北京房价的这轮上涨，并称，2005年的“学术娱乐化”造成了购房者持币观望的状况，他当时就预料到北京今年第一季度房价会出现异常的波动。他预计北京第二季度和第三季度的平均房价和一季度相比会有6到7个百分点的下降。　　顾海波的看法是，“相对过去长三角房价翻两番的历史来讲，北京目前的涨幅还算正常。”　　中原地产华北区域总经理李文杰对上述观点提出了相反的意见：“从目前看，我觉得北京正经历一个不寻常的过程。北京房价去年总体涨了21%左右。我认为房价年度涨幅应该控制在15%以内，因为15%的涨幅与社会整体的经济增长以及人们的收入增长还算是匹配的。”　　李文杰更信赖北京市四部门的数据。而如果这个数据是真实的，那么北京一季度的房价增长几乎已经吃掉了全年的涨幅。　　但是他也表示，目前北京房价不正常之处是涨幅，而不是价格。只要均价不超过8000元／平方米就还在合理范畴之内。　　张宝全则将这个范畴定在6000元／平方米～7000元／平方米。但他认为目前的统计方式并不能反映房价的真实变化。　　“举例来说，应该把CBD、海淀、中关村分别做为一{HotTag}个区域，然后在某处再选一个区域，把这个区域里面房价的变化作为一个参照点，这些区域里的房价都有一种相似性。四个区域算完后，它们价格的变化可以来证明房价是涨价还是跌落，如同股票。如果你把所有的房价都加在一起算，那就是当这个高端物业供应多、低端物业供应少的时候，平均房价一定上涨，反之平均房价肯定就下来了。所以我觉得目前平均房价的计算方式并不能代表我们房价发展的变化。”　　京“刚”沪“柔”　　北京房价虽有明显涨势，但张宝全分析，北京不会重蹈上海覆辙。　　首先，上海前两年的暴涨与上海城市性质的变化有关。上个世纪中国进一步改革开放以后，亚洲经济中心开始向中国、向上海转移。众多跨国公司在上海购置高档物业，这为投资者带来了机会，因此上海的房产投资者自然比其他城市要多。北京是中国的政治文化中心，房地产的供需关系没有发生太大的变化，这意味着北京的房价很难像上海一样，在某一阶段发生爆发式增长。　　其次，上海在前三四年需求量已经释放，时间上比北京超前。北京市场的自住性需求比例占主导地位，且比较稳定。从目前的情况看，北京房价稳中有升的态势会出现“刚性”，而上海房价稳中有升的态势会呈现一种“柔性”，这是由供需比例和关系的不同带来的差异。　　对于“京‘刚’沪‘柔’”之说，李文杰也表示赞同。　　“北京和上海市场的房价涨幅有本质的差别。上海的涨幅主要体现在高端物业上，即越贵的房子涨幅越高，当然低端房子也在涨，但涨幅小于高端房。而北京今年一季度的情况，包括去年下半年，是一种普涨，它的特征体现在自住需求的拉动下，低中高三个档位的房价普遍在上涨，虽然投资者的比例在北京市场中的比重在提高，但是还远远小于上海的比重。”　　他得出的结论是，近一两年，北京市场上购房者大部分是以自住为主，而投资需求仅占30%左右。　　张宝全则认为这个比例更低，只有15%～20%，“所以北京市场在消费结构上基本是正常和稳定的。”

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