尾房超市“鸡肋”还是“蛋糕” 彩旗能飘多久

    和建材超市、家具超市不同，不动产销售最终还是要到实地看房，不可能在物理性卖场一站式解决问题。虽然理念并不新鲜，然而 “尾房超市”这面旗一旦竖起，业界自然要问：彩旗还能飘多久？ 　　    2006年的春天，京城首家尾房超市在魏公村热闹开场，3月18日试营业那天迎来了5000多人，踩坏了沙盘，有经济适用房彻夜排队的架势。据超市人员介绍，从2月底到3月底，已经有6000多个客户详细登记了他们的需求，而且这个数字每天都在增加。《中国不动产》有兴趣的是这个热闹的后面。 尾房之热 　　在一边是房价节节攀升、一边是空置率居高不下的背景下，七彩尾房超市的高调出场的确令人关注。对此，“链家地产”市场总监金育松认为，七彩之所以得到消费者的广泛关注，是与当前的房地产市场现状分不开的，并且关注尾房的远远不止5000或6000这个数。这种现象恰好从一个侧面反映了目前房地产市场供需之间的错位。 　　据北京房地产交易管理网统计，2006年1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格达6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3％。“链家地产”市场专业人士认为，由于商品房价格的快速增长，新房供应与一部分消费者对中低价位房产的需求之间的供需矛盾开始加大。而尾房属于新房并且从某种意义上说也具备等同于新房的品质，但是由于一般的尾房都存在诸如产权不清等这样、那样的问题，给消费者造成了价格远远低于新房的心理预期。这时，一旦尾房以一个较为集中、透明的形式出现，必然会得到消费者的关注。 　　同时也有业内人士指出，在目前供需并不平衡的情况下，客源是可以保证的，关键在于房源怎么解决？是不是真的有那么多尾房可卖？尾房是不是真的就是便宜房？超市这种形式到底是反传统还是只有虚名？ 　　七彩尾房超市这个发生在春天的故事会一直延续到夏天甚或更久，还是只一个春天的故事罢了？ 七彩之术 　　“首先要说明的是，我们做的是尾房超市，而不是房产超市。”七彩超市的策划总监焦乾诚告诉《中国不动产》记者，以前做这类超市的，是以额外收费为其赢利模式，比如说之前收开发商的进场费，售后会收买房人的会员费，但是我们只在买房成交后收取一般代理机构惯收的成交额的1%-3%的佣金。{TodayHot}“之前我们不收开发商一分钱，客户从购房到成交，我们为开发商承担了宣传的费用、人员的费用；而对百姓来说，我们是全程的免费服务，后续的还有些法律咨询、产权代办、银行按揭等，都是免费的。” 　　最让这家尾房超市有底气的还是其集团下属的七彩传媒。“目前我们计划投入1～2个亿的宣传费用。”七彩集团总经理邱朝敏曾表示。据悉，七彩传媒目前已买断全市6600辆公交车5年的车身、车内广告。“目前我们做到的公交车身广告应该是500辆，但我们的计划是1000-2000辆，如果做到1000-2000部，在三环边上，5分钟之内您可以看到2-3辆我们的车身广告。”据焦乾诚称，他们还将投放网络、平面媒体、电台、电视台、公交车站牌等其他广告。不过，以记者经验，目前还没看到过他们的任何广告。 　　至于关键的房源问题，超市方面也给予了肯定的说法。早在去年8月份，七彩集团就开始了尾房超市的调研工作。现在已经有300多个楼盘在合作中，房源近万套。“我们跟北京大型的城建集团、首创集团都有合作。” 房源之困 　　虽然七彩高调保证其充足的房源，但这一说法还是引起了其他业内人士的质疑。首先开发商一般都不愿承认自己有尾房；在市场行情看好的今天，如果不是资金链过紧，一般企业宁愿看着房子在账面上增值，也不会打折卖掉；对于国有开发商，尾房打折销售还可能面临“国有资产流失”的风险。 　　也有业内人士认为，尾房的绝对数量本来就不多。“链家”统计，在北京的存量房中，尾房还不到1％；在北京增量房的销售中，也不到10％。“链家”的专业人士还指出，尾房的产权关系一般都很复杂，需要先澄清。 　　中大恒基副总经理付赓赓则认为，从价位，包括从开发的情况来看，形成规模的尾房基本没有。中大恒基从来没有把尾房当成一个销售的点，而且从目前成交量来看，比例也很小。付表示，五环内形成尾房比率较小，{HotTag}尾房在北京市场不存在规模，并且应该说也不具有形成热点的价值。 性价之比 　　尾房受到追棒，一个重要原因是对低价的预期。但是，尾房真的就是便宜房么？或者说能便宜到什么地步？虽然七彩的人员强调，性价比高的房子才是好房子；但是，有业内人士指出，性价比高的房子并不就是便宜的房子。中大恒基的付赓赓更是认为，消费者不应从性价比这个角度对尾房产生期待。 　　付认为，在北京，五环以内卖的是地段，不是楼。你说10年的房子、20年的房子，同类的楼盘、同类的物业，在同一地区，价格几乎没有差异。如果在相似的地方追求尾房，从目前的消费市场看，一定会失望。你会发现尾房的价格远远高于当时开盘的价格，实际是拿了现房的价格去买的。所谓便宜一点，可能是在同地段、同档次上，价格可能便宜一点，但是所付出的代价，或是设计有缺陷，或是朝向有缺陷，你是花了较高的代价买了有缺陷的房子。事实上，越是现房，消费者越挑剔。 　　即使在其他地区，比如有一些比较远的地区，因为交通、市政配套造成了一些尾房，一是单价比较低，但是面积大、总价高，这有可能形成尾房；另一方面是市政跟不上，而关注尾房的，应该是中低收入者，也不太可能到很远的、交通配套不很好的地方，买个总价很高的房子。 卖场之惑 　　对于七彩的这种时尚的“超市”形式，七彩集团总经理邱朝敏表示，“尾房超市”是与传统尾房经营完全不同的专业化操作模式：首先，全北京市的尾房信息集中在一起；其次，在某一固定交易场所，是为消费者提供多样房源选择的一站式大型综合超市。 　　但是，“我爱我家” 认为，“以大规模集中化的物理性卖场的形式来销售房屋，最终是否能够取得成功，还要经过市场的考验。毕竟和建材超市、家具超市不同，不动产销售最终还是要到实地看房的，不可能在物理性卖场一站式解决问题。而且集中的物理性卖场容易受到交通、气候、营业时间等各种条件的限制。” 　　有业内人士评论说，这样的超市不可能开很多家，这样集中在一个地区、体量很大的超市，运营成本将很高，最后还得消费者来买单。 　　有人说，四月是一个残忍的季节。不知道最后是七彩“残忍”地放弃自己的构想，还是“残忍”地向其他经纪公司、代理行展示其骄人的业绩？

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