莫斯科楼市夺路狂奔

   均价近三千美元 莫斯科楼市夺路狂奔          房价急速上涨的背后，是俄罗斯房地产市场多年积聚的供需矛盾的激化，以及金融和法律体系的滞后     进入2006年，俄罗斯房价一路狂飙，涨速之快令全球瞠目。据当地媒体报道，从3月开始的数周，莫斯科房价平均涨幅竟高达2%～2.6%。俄不动产市场监测中心4月3日数据显示，莫斯科平均房价达到2812美元/平方米的历史新高。如果以这个速度上涨，今年莫斯科房价涨幅甚至将超过100%。     房价急速上涨的背后，是俄罗斯房地产市场多年积聚的供需矛盾的激化，以及金融和法律体系的滞后。普京政府也正从法律、金融{TodayHot}、税收、政府供应等各方面多管齐下，控制房价，解决住房矛盾。     尽管如此，普遍的预计是，今年莫斯科房价平均增幅可能超过50%，2006年俄全国平均房价将上涨25%～30%，房地产市场投资回报率将达到银行投资平均收益水平的7～10倍。这样一个诱人的市场对投资者有着巨大的吸引力，但进入俄罗斯房地产市场的外资并不多，因为对于外资来讲，这里的风险也是最大的。     房价猛涨的逻辑     最近两年，俄罗斯首都莫斯科的房价几乎每个礼拜都会被刷新。这个城市的房地产市场正在将其潜力发挥到极致。大量公寓正在被翻新，新装修的公寓已接近曼哈顿的市价交易水平。据莫斯科房地产经纪公司Kirsanova房地产（Kirsanova Realty）的统计数据，当地公寓价格2002年上涨了27%，2003年32%，2004年24%，2005年再次上涨了32%。     剖析俄罗斯房价上涨的逻辑要从1991年俄罗斯推行住房私有化入手。改革结束了计划经济体制下由单位向职工无偿提供住房的住房体系。不过，俄罗斯所有居民可以按照一定标准，无偿获得当时所住房屋的所有权，超标部分需自己掏钱购买。此后，除国家机关外，只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。     在房地产市场化之后，供求矛盾即刻显露出来。从总体供应量看，虽然俄罗斯人均住房面积近30年来一直缓慢增长，但到2003年也只达到20平方米。前苏联时期分的房子又大多老旧，一部分富裕起来的俄罗斯人对新房的需求巨大。据统计，2/3的俄罗斯人不满足于现有住房条件，1/4的俄罗斯家庭住房{HotTag}条件较差甚至恶劣。供应存在巨大缺口，是俄房价上涨的根本动因。     同时，随着油价的上涨，资源大国俄罗斯的国民财富也在水涨船高。俄罗斯的财富很大程度上依赖于其辽阔土地上蕴藏的丰富自然资源。而这些财富主要聚集在莫斯科，这里云集了全俄90%的富翁，年收入8000美元以上的中产阶级占全市人口的30%以上。因此，莫斯科房价迅猛上涨、直追纽约也就不足为奇了。     据《国际先驱论坛报》报道，莫斯科市场上最多的是老公寓翻新，旧房子改头换脸之后就能身价飙升。这里一套普通旧房的单价在3000美元/平方米，而最热门地区的翻新公寓价格能超过9000美元/平方米。市中心区域的均价已高达7257美元/平方米。     新房的价格更高。Ostozhenka街附近是目前莫斯科新房最多、售价最高的地区，不带装修的新房售价高达1.5万美元/平方米。     风险与机遇并存     对于投资者而言，迅速上涨的俄罗斯市场确实蕴藏着无限机遇，但另一方面，这个市场的不确定性和风险也是最大的。     普华永道（PricewaterhouseCoopers）和城市土地学会(Urban Land Institute, ULI)联合发布的“2006房地产趋势报告”中，莫斯科在欧洲城市房地产投资回报率上排名第十，而在投资风险上，却在被统计的27个城市中，列高风险市场之首。     在平静的统计数据之后，本地的房地产业内人士指出，莫斯科市场上的机遇和风险都是超出常规的。对于准备进入俄房地产市场的投资者而言，风险永远是需要放在第一位的考虑因素。“这里的房地产市场上正在发生的变化令人震惊，出奇得好也出奇得糟糕。”当地房地产经纪公司Beatrix房地产（Beatrix Realty）总经理卡兹（Nuri Katz）这样感叹。     俄市场的诸多不确定因素，令投资风险比别处高出许多。对于不熟悉当地市场的国外投资者而言，风险尤甚。“这不是一个能被外国投资轻易吞下的市场。”卡兹说，他接触到的外国投资者不多，少数在莫斯科市场投资成功的外国投资者，都是在这里常年居住，对当地情况十分了解的投资客。     莫斯科市场上最大的风险有二：一是遗留的历史问题如产权；二是俄罗斯仍然缺乏一整套健全的法律和金融体制。目前俄罗斯市场上的买卖几乎都还是以现金交易完成。例如，在莫斯科一套价值60万美元的房子交易时，我们会看到买家提着将近1米高、重达6公斤的一捆纸币前来交款。房贷是很少用到的，而且就算买家申请了房贷，很多还是会提着现金来交纳首付。     之所以出现这种状况，主要还是由于俄罗斯的金融市场不稳定，通货膨胀严重，房贷申请条件苛刻，而且银行为防范金融风险，一般只提供3~5年的贷款期限。其次，由于前苏联解体后货币贬值太快，影响了大众对银行的信心，养成了有钱不存银行的习惯。     随着现金交易产生的是一些专门服务于大笔现金交易的小公司，他们租用小店面，给交易者提供现金交易的安全保障和签约场所。很多时候，付款和签约成为极其痛苦的事情。     政府与市场的博弈     抑制房价也已成为摆在俄政府面前的一道难题。俄总统普京将解决居民的住房问题提升到“战略性任务”的高度，深化住房改革被纳入了他去年提出的三大改革目标。普京政府计划，到2007年全俄住房建设总面积比2004年增加1/3，并大力推动房贷。     为了规范房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄国家杜马去年通过了新的房地产法——《商用房屋建设法》。这项法律规定，从去年4月1日起，所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案之后，才可以与消费者签订房屋预售合同。     新房地产法虽然得到了各方肯定，有利于市场长期稳定发展，但在短期内却抑制了供应，加剧了房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。据《共青团真理报》报道，该法律出台以来，新房供应量下降了25%～30%。     为抑制房价继续疯涨，俄地区发展部部长弗拉基米尔·亚科夫列夫4月5日宣布，俄政府将在莫斯科和其他大城市加速经济适用房建设，力争到2010年使新增建房面积达每年8000万平方米；并要求地方当局不得以各种借口提高建房用地价格。     同时，亚科夫列夫还表示将效仿法国，提高购买第二、三套住房的税收，防止房地产投机商恶意炒作房价。他认为，现在俄各地房地产价格急剧上涨的一个主要原因就是炒作，至少30%的购买目的是投资。

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