"人人都买得起房"的目标严重脱离中国现实

    房地产宏观调控的初衷是遏制高昂的房价涨势与突飞猛进的投资规模。然而，调控结果却事与愿违，房价不降反涨，而且是全国性反弹，房地产投资规模也不见明显回落。    房价偏离社会经济发展水平一路高涨仅仅是一种表象，这是一系列政治的、社会的、经济的原因综合作用的结果。面对如脱缰野马般一路狂奔的房价涨势，一时间真是众说纷纭，莫衷一是。尽管各种意见分歧很大，但有一条却是大家都肯定的，那就是资源、质量、价格、土地、资金、诚信等等一系列问题正在困扰着房地产业。中国房地产正在走着一条非理性、不健康的发展之路，而国家的治理整顿措施又不见成效。根源在哪里？于是本人撰写了这篇以探讨威胁房地产业健康发展具体问题为主题的“十问房地产”，看是否切中利害，有益于{TodayHot}促进房地产业的健康发展。    一、“均价”反映了什么？---关于房地产业统计信息问题的思考。    我国的房地产业一直用某地商品房的平均价格(即所谓“均价”)来描述该地的房价行情。其实，这个“均价”是很不科学的统计指标，它掩饰了许多市场真实信息。当前的房地产市场，正是因为不加区别的使用这种非常粗略的统计指标，给市场分析及宏观调控决策带来许多意想不到的困难。要尽快结束这种状况，代之以一套科学而真实地描述商品房市场价格状况的指标体系。    信息是市场的指挥棒，市场研究特别注重信息的准确性以及信息内涵的明确性。市场分析人员在研究商品价格的波动规律时。对于那些不同质，类别复杂，性能、质量标准差异较大的商品(如汽车、彩电等等)，一般都不用统一的“均价”来描述其价格状态，而是分类、分档次统计其平均价格。    商品房具有更复杂的性能和质量差异，同样不能简单的以一个“均价”来描述某个城市的商品房市场价格，以所谓“均价”的升降来说明商品房市场行情。引起商品房价格波动的原因十分复杂，有地价、成本、炒作，供求关系，以及商品房自身成本等多个因素。“均价”上升了，可能是由于旺盛需求拉动的；可能是高端产品比例增大，商品房建造成本(土地、建材、设备、劳动力)增长的结果；还可能是由于买家买涨不买落的消费心理因素或炒家的投机性投资因素抬高的；更可能是有人囤积居奇，哄抬物价所至。“均价”不能全面反映这些问题，“均价”描述的是它们综合作用的结果。遣憾的是，正是这个“均价”在左右着我们对商品房市场价格波动规律的认识，甚至左右着我们的房地产产业政策。    另外，我们还喜欢用商品房的批准预售面积和销售面积的关系来描述市场供求关系，似乎只要当年的销售面积大于批准预售面积，就可断定“市场供求两旺、形势大好、稳健发展”。果然如此吗？房地产商品非同一般商品，除了居住的功能外，还具有投资盈利、保本保值的功能。因而，人们购买商品{HotTag}房的动机也就比较复杂，除一般的应用性消费以外，还有投资性与投机性的一面。房地产市场中，适当的投机有利于活跃市场，但过分的投机，将市场建立在投机的泡沫之上，而且任由泡沫推动价格的攀升，势必使经济泡沫发展为泡沫经济，这样市场前景会变得十分危险。    因而，历来的分析者都十分重视区分不同类的市场需求来研究房地产市场供求关系。这种区分同样有赖于统计指标的细化与完善。在研究某地商品房市场供求关系时，我们不仅关注商品房的销售面积和销售额这些描述销售状况的指标，还应关注这里的消费者构成及其消费动机。关注消费者的阶层分布，以及消费动机的构成等等，以研究这个市场潜在的泡沫风险。    据报载消息，北京市不久前发布的一季度房价涨幅数据竟有两个。市建委公布的数据是上涨了14.8%，而市统计局发布的同一数据只有7.6%。    同一城市，同一时段，竞有这么大的差异！真是令人啼笑皆非。据有关负责人解释：“这种差异是由于统计方法的不同带来的。”其实，不仅是统计方法，房地产业十余年一贯用的统计指标体系和统计渠道都远远不能适应市场经济发展的需要了。惟有统计部门尽可能科学地设置统计指标，分门别类地提供价格信息及其他市场信息，不再简单地以一个地区的“均价”    和一组简单的数据来描述它们；惟有决策部门依据更详细的市场信息而不是简单地依赖这些粗略的统计指标来制定产业政策，我们才能真正谈得上是科学、客观而真实地认识了房地产市场。那时的宏观调控政策才也许更具针对性，更科学而有效。因此，本人建议用“组合均价”代替目前使用的“均价” ，来描述商品房市场价格情况。    所谓“组合均价”是指商品房的“分类均价”。以商品住宅为例，即按商品住宅品种、户型、区位等等分门别类地统计平均价格。当然，统计部门需要更改的不仅仅是商品房的价格统计指标及统计渠道，还有涉及房地产市场的所有其他统计指标及统计渠道。    二、仅仅是经济效益吗？---关于房地产项目社会效益评价机制建设问题的思考。    无论是开发商还是提供贷款的金融机构，都把房地产项目的市场环境和经济效益评价摆在重要地位。一般而言，人们都不太关注项目的社会效益。尤其在国家投资体制改革以后，社会评价更是无人关注。房地产项目投资果然无须进行社会评价吗？2003年发生在湖南嘉禾县的商贸城事件给我们敲了警钟。房地产项目如同一般建设项目一样，都面临着无法回避的社会矛盾和社会风险。如果不妥善处理项目所面临的社会问题，无论项目的现金流如何漂亮，经济效益如何诱人，都有可能因其社会风险而陷入灭顶之灾。因而，作为房地产项目投资评价的核心内容，社会评价被正式提到了议事日程。    房地产项目社会评价是指对项目各种社会影响的识别、监测和评估，是一种以促进利益相关者对项目投资与建设活动的有效参与，优化项目建设实施方案，评估和化解项目社会风险为主要目标的评价方法。虽然早在2002年，原国家计委就建议在重大投资项目可行性论证中引入社会评价。但是由于并未作硬性规定，这项建议并没有被很好的执行。实际情况是，地方政府和投资者普遍尚未意识到社会评价的必要性，有些甚至持明确的反对和消极态度。目前的中国还远没有形成涵盖项目管理全过程的社会评价机制，也未开展具有普遍意义的建设项目社会评价工作。在房地产领域，由于忽略社会评价而给项目关联者(尤其是被征地拆迁户)带来损失进而引发矛盾的事件累见不鲜，有些甚至成为威胁社会稳定与社会安全的重大事件，这显然有悖于和谐社会的建设目标。因此在项目(当然含房地产项目)开发建设的过程中，推行强制性社会评价，以维护社会公平，保护相关者合法权益，规避项目社会风险已显得十分重要。    三、行政手段还是经济、法律手段？---关于房地产市场宏观调控手段问题的思考。    发改委不久前发布的一个报告称“对落实中央调控政策不力，投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”这分明又是一纸行政命令。自1999年以来，最严格的耕地保护政策的实施过程中，一个一个的红头文件、一项一项的严励措施接踵而来。决心很大，可是效果呢？时至今日，保护耕地的紧迫感并末被各级政府所重视。违法、违规批地，浪费土地资源，随意占用耕地的行为累禁不止，耕地资源锐减的局面并末得到有效遏制。耕地保护既然是危及国计民生的重大问题，为什么不能通过立法、执法的程序，上升到法律层面来实施管理与控制呢？我们完全可以制定“耕地保护法”、“土地使用权交易法”等法律来达到保护耕地的目的。法律的约束和行政的约束，就约束效果而言，不可同日而语。为什么我们不能把每年的“土地使用权出让计划”也像“财政预算”那样，交由各级人民代表大会批准；把“土地计划执行情况”像“财政收支决算”那样交由人民代表审议。既然关系到公共事务的财政预算与决算可以实行公开的阳光政策，成为各级人大的重要议题，那为什么不能对关系到子孙万代的土地资源问题、耕地保护问题也实行阳光政策，正式列为各级人大的重要议题呢？联想到我们至今还缺失的反垄断法、反暴利法等等法律，在宏观调控机制建设中，强调法律建设，依法调控就显得尤其重要了。    本次地产新政出台的一个基本判断就是，“房价是由投机性炒作而抬起的，而高扬的房价又刺激了房地产投资规模失控”。且不论这个判断是否有足够的依据，至少可以肯定的是，“它决不是一个波及全国的普遍现象，而是一个局限于少数地区和城市的局部问题”。以点制面，靠一纸文件、一道行政命令以局部而控制全国，自然有失偏颇。难怪宏观调控政策一出台，就有人调侃地称其为：“上海感冒，全国吃药”。房地产是一个地域性很强的行业，由于房屋和土地的不可移动性，其地区间、城市间的差异比较大。过份依赖红头文件和行政命令，可能正是本次房地产宏观调控事与愿违的原因之一。 四、经营者还是管理者？---关于房地产领域中政府角色定位问题的思考。    市场经济环境下政府的角色定位，人们已经讨论得很多了。早期经济体制改革的一个重要目标就是政企分开，要求政府从具体的经济活动中解脱出来。然而，令人遗憾的是，时至今日，在城市建设与房地产领域，有些地方政府介入具体项目的热情丝毫未减。“以地生财”、“第二财政”，“经营城市”等口号此起彼伏。人们不禁要问，“在房地产这个领域，政府到底充当什么角色”？如果以经营者的身份出现，企图“以地生财”，企图将土地收益作为自巳的“第二财政”，就必然与民争利，那还有什么公正可言？又如何保证能顾全大局，义无反顾地落实中央的宏观调控政策？难怪有人断言：“地产新政实施正面临强大的压力。尽管中央干预房价的决心很大，但由于中央与地方政府、开发商与地方政府之间的博弈，新政的实施变得非常微妙。”看来，政府在房地产领域的角色定位问题还远未妥善解决。虽然个中原委十分复杂，但是，如果不能从法律层面上明确界定政府在房地产开发过程中扮演的角色，如果不彻底纠正某些地方政府的经营意图和经营行为，任何宏观调控措施都将落不到实处。当一个地方的政府机构是以一种经营者的身份出现，并表现出明显的或暧昧的与民争利的经营行为时，人们还能指望他有多大的热忱和决心，去维护市场的稳定和公民的利益？有些地方一边高喊“降低房价”，一边又千方百计的“抬高地价”。在这些地方，土地除了成为赚钱盈利的工具之外，还具备宏观调控房地产市场的功能吗？    五、人人都要买得起房吗？---关于住房消费政策问题的思考。    宏观调控的主要目标是把房价降下来，让老百姓能够接受，这是无可厚非的。然而有人呼吁，“房价应当降到老百姓人人都买得起”。看到这则消息，我不禁哑然。政府的住房政策当然是保障公民的居住权，实现“居者有其屋”。但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”。“人人都能买得起房”的目标定位是否脱离我们国家的实际太远？即使是最发达的国家，也不一定能做到“人人都能买得起房”啊！    为了实现“人人都能买得起房”的承诺，全国各地正在推行经济适用房政策。这又是一项“头痛医头、脚痛医脚”的短视政策。不顾各地客观条件的限制强制推行经济适用房建设，将带来一系列新的问题。一是把政府又推向了市场。为了建设经济适用房，政府又要介入具体的房地产开发建设活动，由此增大了社会管理成本；二是危及社会公平机制的建设。经济适用房制度的推行，势必把社会成员分为两类，一类是可享受经济适用房的人，另一类是不可享受的人。且不谈判定的标准难以拟定，即使有了标准，在具体实施中又由谁来评定享受经济适用房的资格?处理不妥的话，可能又会制造出一群手握大权的特权者；三是土地资源的有效利用。我国是一个土地资源相当贫乏的国家，“大盘时代结束之后，未来的时代是房地产业的精品时代”，开发商要十分珍惜土地，要在有限的土地上做出商品房的精品来(当然不是指豪华)。经济适用房决不可能建造精品，这些房屋若干年后怎么处理?是不是又像我们当年建“筒子楼”、“简易宿舍”、“干打垒”(还有好多这样的房屋星罗棋布的分布在各地校园、机关大院、厂区内)那样毁掉重建?另外，本次新政规定的经济适用房建设的利润率不得超过3%，在操作上也存在具体困难。影响商品房成本的因素很多，开发商的开发成本由谁来控制?政府控制得了吗？经济适用房政策最关键的就是把原本应当直接付给中低收入家庭的住房补贴，通过开发商之手转交了，而整个过程又无法监控，其实际效果是要打折扣的。    “居者有其屋”可以通过提供廉租房和直接提供住房补贴的形式来解决，这种做法在广东省、香港地区已经很成熟和成功了。在公民的住房消费政策上，国家可以鼓励先租后买，有条件再买；在住房供应机制上，提倡廉租房和建立完善住房补贴机制。    六、靠什么来监管市场？---关于信息公开机制建设问题的思考。    一谈起“加强监督”，人们首先想到的就是政府。监管的责任就这样惟一的落在政府身上了。疲于应付的政府机构，只能是哪有问题管哪。目前的政府管理职能越来越复杂，机构越来越庞大，于是市场监管行为就变成了一场场“雷声大、雨点小”的运动，闹哄哄地“你方唱罢我登场”，没有起到太大的作用。所以，要想提高监管效率，非实施社会监管不可。而要想依靠群众实施社会监管，非公开信息不可。这仅是问题的一个方面。而强化全社会的信息公开机制建设，是有其更深层次的原因的。    现在，人们不仅应用法律武器捍卫自己的合法权益，还要求对社会公共事务以及关系到切身利益的事情拥有知情权、发言权、参与权。这就是反映时代特征的民主政治，也是人类社会治理结构上的进步。一个向上、民主与和谐的社会，应当充分保障公民的知情权，不断完善公民对于社会公共事务的参与机制。只有对社会完全开放的信息平台，才能为公众提供充分的服务，从而充分保障公民的知情权和参与权，也才能从根本上维护消费者的合法权益。    事实上，正是由于房地产业所特有的预售制和信息公开机制建设的迟缓，才制约了现有房地产市场监管体系的有效性，造成众多的违法、违规和欺诈行为。比如在商品房的市场监管方面，我们有工商局、建委、规划局、房地产管理局、质量监督局、工程质量监督站、房地产交易所等等政府部门或准政府部门，分别从公司的注册成立、资质等级、项目的规划设计、报建、土地使用权的获取、建筑工程质量、建筑设备及材料质量、市场交易价格等等各个领域，对房地产开发项目实施全过程的监管和信息记录。表面上看，这是一个滴水不漏，天衣无缝的监管系统。然而，仔细考察就会发现，这个系统存在许多问题。首先，系统的各子系统间是彼此割裂，而又相互封闭的。它们之间既缺乏一个统一的平台，也不存在彼此间较密切的链接。各子系统所掌握的信息归部门所有，被视作部门资源，未经批准不得外传(更有甚者，有些部门还将其作为换取部门经济利益的资本)；其次，大部分信息对外是不开放的，普通老百姓无从得知。严格地说，它们并未形成一个控制学与管理学中定义的“有效控制系统”。    希望政府能关注建设项目信息系统的建设，关注这个系统的公开性和有效性，以维护社会稳定，推进和谐社会的建设。    七、商品房的预售制度合理吗？---关于房地产业制度创新问题的思考。    商品房预售制度在运行过程中，已充分暴露了制度设计本身存在的问题及其与我国现实社会经济环境的严重不适应性。它混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资者的投资风险转嫁给消费者；它助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为；它伤害了消费者的合法权益；它降低了房地产业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的混乱局面；它引发了大量社会矛盾，增大了房地产项目的社会风险，制约着和谐社会的建设。    有人说这不是预售制度有问题，是监管不力。他们把一切问题归罪于政府。好象只要加强政府监管，什么问题都迎刃而解了。果然如此吗？且不提强化监管在加大社会管理成本，降低社会经济活动运行效率方面带来的负面影响。即使一些监管措施本身，就存在着无法克服的障碍。比如说北京市最近正在推行《住宅工程质量分户验收规定》，这项制度的实施，对确保商品住宅质量，保护消费者利益当然是有益的。但问题的关键是，分户质量验收不合格怎么办？拒发房地产证吗？拒绝交楼入住吗？开发商巳经卖出他的产品了。拿不到房产证、无法收楼入住，蒙受损失的还是无辜的消费者啊！    市场经济并非十全十美的社会经济制度，由于垄断、信息不对称、不适宜的行政干予、权力介入等等自然或非自然因素的影响，市场不可能做到完全公平。正因为如此，就需要有人紧盯着市场，揭示市场交易过程中事实上的不公平问题；就需要有人从事制度研究，揭示现行制度存在的漏洞与缺陷，看看是否需要做些亡羊补牢的工作；就需要尽一切可能，强化社会监督职能，让权力机构远离利益集团，切实防止官商勾结、权钱交易；就需要以审视的目光分析即将出台的新办法和新制度，尽一切可能堵塞存在的漏洞，避免侵害大多数人的利益和伤害社会弱势群体。这就是制度创新之所以成为当代社会经济健康发展之保障，成为社会变革与社会进步之动力的原因所在。    既然商品房预售制度运行中已暴露出这么多的问题，因此本人建议逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售制。让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性，实现现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、体验得到，一手交钱、一手交楼(当然包括其相关的产权证书)。如此下去，相信房地产市场将得以净化，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产业终将日益健康的发展下去。    八、银行信贷是唯一的融资渠道吗？---关于房地产金融体系建设问题的思考。    房地产业是资金密集性产业。强势发展的房地产业有赖于完善的融资渠道的支持。然而时至今日，我国并不存在本真意义上的房地产金融。银行信贷，加上消费者以按揭形式从银行借贷的预售款占了开发资金的70%左右。这种过分依赖商业银行的单一融资格局，不仅制约了房地产业的健康发展，同时也使商业银行面临较大的金融风险。    REICO工作室在《2005年第三季度中国房地产市场报告》中，对房地产金融问题的基本评价是：“我国房地产金融市场没能构成多元支持体系和风险分担体系。”这份研究报告认为：“我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。而一级市场体系仍以商业银行为主，只有商业银行支撑着房地产业的资金需求。”报告指出:“中国的房地产信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢，多元化融资格局远未形成。”    看来，建立全面的房地产金融体系已迫在眉睫了。增加金融机构、扩大业务范围，创新融资产品、推动房地产证券化、建立投资基金，将保险基金、住房公积金、养老基金等社会资金引入房地产融资市场，扩大房地产业的融资渠道将是未来中国房地产金融体系建设可供选择的渠道。当然，房地产金融体系能否适应市场发展的需要，正常而稳健的发展起来，还取决于如下两个基本条件：    其一是国家的金融管制能否真正依市场需要而有所放松。一切融资形式的建立必须有赖于政府管理体制的创新。随着外资银行的进入，一些全新的金融市场经营理念和金融工具将大量涌入中国。未来的中国企业家将面临多种多样的融资工具。老百姓将面对多种多样的投资市场。    其二就是目前争执最大的《商品房预售制度》是否能真正废除。毫无疑问，只要商品房预售制度存留一天，开发商依然能十分方便地从消费者口袋里掏钱，房地产金融创新就失去了需求动力，而没有市场需求支持的金融工具是无法存在的。    我国居民的银行储蓄已高达15万亿元。这说明我国货币市场的资金非常充裕。一方面房地产行业发展融资困难重重，一方面老百姓手中的大笔游资又投资无门。所以，解决这两者之间的矛盾，形成完备而规范的房地产金融体系就摆在了有关部门的眼前。 九、协会的作用何在？---关于房地产行业自律机制建设问题的思考。    协会是政府、企业之间沟通的纽带和桥梁。一定有人认为“讨论协会的作用”是在小题大做。可是，如果协会的作用仅此而已的话，那么对各个行业的管理只能靠政府了，国家管理体制改革的目标还有实现的一天吗？正是这个看似简单的小问题，却拆射出我们在市场和行业管理中存在的大问题。反映了我们在诚信体系建设中所缺失的，尚未引起广泛关注的至关重要的一个环节。    以中国房地产协会为例，请读者关注《中国房地产协会章程》如下几条规定:    第一章《总则》的第三条规定：“协会要在政府和企业之间起桥梁纽带作用，传达政府政策意图，反映企业愿望和要求，维护企业合法权益，规范行业行为，遵守职业道德，为提高城乡人民居住水平，促进城乡建设，发挥房地产业在国民经济中的支柱产业作用服务。”请特别注意这里的“规范行业行为，遵守职业道德”；    第三章《会员》中第十一条规定：“会员必须履行下列义务：(一)遵守本协会章程，执行本协会决议”；    第三章《会员》中第十三条规定：“会员如有严重违反本章程的行为，经常务理事会表决通过，予以除名”。    由此看来，协会不仅仅是“桥梁和纽带”，还有一条“规范行业行为，遵守职业道德”的对协会成员的监督、管理，“直至除名”的职能。在行业管理中，房地产协会同样有着重要作用。规定的是很明确，可是执行呢？我从来没听说过哪个开发商因为违背商业道德受到协会制裁，也从没听说哪个不法开发商因为担心协会的制栽而循规蹈矩起来。我们的行业协会在本行业的诚信机制建设中发挥作用了吗？    房地产协会没有自已的纪律检查、仲裁职能及其机构，没有信用评议职能及其机构，没有资质审议职能及其机构，没有执业资格评审职能及其机构。这些职能要么仍然集中在各级政府机构手中，要么因为企业脱离了“公公婆婆”无人管理而自然消失了。房地产协会没有相应的管理职能，就不具备相应的约束，而不具备约束机制的章程规定“规范行业行为，遵守职业道德”，就只能是一纸空话。    诚信体系的建设既有法律和道德层面的建设，也有纪律约束层面的建设。只有法(法律)、德(道德)、规(规矩、纪律)“三足鼎立”，诚信体系的平面才能稳定确立。法律从社会安全的角度，道德从价值理念的角度分别约束着人(无论是自然人还是法人)的行为。这两个极端当然是必要的，然而却是不充分的。作为一个社会成员，在法律和道德之间，还要受到来自所在团队(集体)的纪律约束。正是因为我们常常忽略了这个至关重要的中间环节，诚信体系的建设才显得那么空洞，约束机制才始终落不到实处。看来，我们的确有必要再一次地呼吁：“深化体制改革、简政放权”了，让我们的各级房地产协会(当然也包括其他的行业协会)真实拥有它“规范行业行为，遵守职业道德”的相应权力和职能，成为行业自律机制建设的中坚，成为行业诚信体系建设的依托。    十、政府行为还是企业行为---房地产开发过程中政企错位问题的思考。    现实的房地产业经济活动过程中，由于认识上的误区和机制上的错位，另一种形式的政企不分，职能混乱的问题正在产生，其后果同样是灾难性的。    前几年，“小区、名校联姻”成风。名校借开发商之钱得以扩张(纷纷建立新校区)，开发商借名校之名开拓市场，吸引买家。一种建立在短期利益上的权宜之计暂时达到了各取所需的效果。有人说这是一种必然的“趋势”，是一种“规律”。然而，中小学教育是国家的义务教育，组织和管理中小学教育是各级政府提高国民素质的一项重要职责；享受中小学义务教育是纳税人应享受的合法权益。义务教育怎么转眼间就变成开发商的职能？实际上，建立在双方短期利益基础上的小区、名校联姻，是商业炒作的短视行为，无论对开发商还是对名校而言，都是一种异化，决对是不值得提倡的。    随着交通条件的改善，住宅郊区化已成趋势。各个城市的边缘区已形成一些规模庞大的住宅小区群。在这些地方，一个景观就是小区内漂亮、干净，小区外混乱、肮脏。一个个住宅小区，“麻雀虽小，五脏俱全”，医务室、商场、学校、幼儿园等不论规模大小、质量如何，应有尽有。可是一走出小区就会看到，在这些地方没有成规模的正规医院，没有正规学校，没有图书馆，没有电影院，更没有博物馆，见不到一条像样的街道。有的地方甚至连路灯都没有，几乎所有的公建配套设施都在各个小区内。有人把“没花政府一分钱，建起了一座新城”作为经验来总结。可是，在新区建设过程中政府的职能哪去了？许多本该由政府承担的职责(如区域规划、公共设施建设与管理等)，都由开发商或物业管理公司承担了吗？这样的地方能称其为城市吗？长此下去，旧的“城中村”问题没解决，新的“城中村”问题又接踵而至。    至今为止，我们仍然要求开发商在住宅小区开发建设时必须按规定无偿提供幼儿园、中小学等公建配套设施，这种规定存在两个不合理的问题。首先，这些公建配套设施的建设费用最终都要摊在出售的商品房开发成本中，最终由消费者(购房者)承担。就是说，纳税人在购买住房时，不仅要花钱买房产，还要花钱买那些本该由社会提供给纳税人享用的公共服务设施。另外，这种由每个小区自行规划、自行建设的公共服务设施，由于服务对象规模和服务区域范围有限，势必影响其运营的效率和效益。为什么不能很好地界定政府和企业的职能，将实物配套改为货币配套，由开发商缴纳配套设施的投资建设费，由政府统一规划、建设和管理呢？    在房地产开发过程中，诸如此类政企错位的事例俯拾即是。真是应该清楚的界定哪些是政府的事，哪些是企业的事，哪些是纳税人的事的时候了。    综上所述，中国的房地产业的确存在许多威胁其建康发展的根本问题。如果我们的宏观调控政策不触及这些问题，而是一味“头痛医头、脚痛医脚”，“治标不治本”，结果肯定是事与愿违，收不到实效。(广东省人民政府参事、广州市人民政府硕问、北京师范大学珠海分校不动产学院特聘教授 潘蜀健/文)

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