成都：放量供地导致空置上升

     过去两年来房地产开发用地的大规模出让，似乎正让调控风声中的成都楼市面临尴尬。 　　官方统计数据显示，今年一季度成都的商品房供应达到3年来最高水平，空置面积同比增长超过四成，但房价涨幅却依然强劲。有观点认为，此前该市土地供应量过大为今天的失衡埋下了隐患。即便如此，当地业界人士仍然相信，"国六条"出台只会带来短期影响，尚无足够证据说明成都房市即将进入拐点。 　　"国六条"难撼成都房价？ 　　成都房管局近期报告显示，今年一季度，成都五城区一手商品住宅成交均价同比上涨11.8%，达到3974元/平方米。2005年该市一手商品{TodayHot}住宅均价为3770元/平方米，仅仅三个月内，平均房价每平方米就涨了近200元。 　　该报告判断，整体上看，过去半年来成都住宅售价基本保持平稳上升状态。而对于"国六条"出台是否会对成都楼市产生较大影响，该市房管局相关负责人不愿表态，称还需要进一步观察。 　　"今后一段时间成都楼市楼盘销售速度可能放慢，价格或将受到一定震荡，但像去年一样，受这次调控波及的主要应该还是沿海发达城市。"戴德梁行成都公司高级经理侯峰说。侯认为，目前成都楼市供需两旺，基本面是健康的。该公司在"五一"节前举行的成都春季房交会上的调查也显示，73%的受访者购房是为了自用，20%兼有投资和自用功能，只有7%完全用于投资。 　　上述报告还披露，一季度成都全部一手商品房均价同比上涨幅度为7.5%。成都置信房产副总裁唐名琏据此指出，只要商品房总体涨幅不超过10%，就说明成都楼市走势正常。近期建设部对成都市场所作的相关检查，也得出了类似结论。 　　供地政策摇摆埋隐患 　　但情况也许并不如业界估计的那么乐观。上述统计局数据显示，今年一季度成都全市商品房空置总面积达157万平方米，同比增长超过43％，这也是连续五个月来空置率高速增长的结果。与此同时，住宅空置面积约为65万平方米，同比增长近45％，其中"滞销"和"积压"的住宅分别为27万平方米和4.5万平方米左右，前者增长近1/4，后者增幅更多达七成以上。 　　过去两年多来成都极力鼓励全国各地及境外知名地产商前来投资开发，造成土地出让持续火爆的政策导向，看来要为此承担一定责任。 　　据土地拍卖资料显示，2004年成都中心五城区房地产开发用地出让达5000余亩，比上一年度多出2000余亩，这批新增开发项目大部分在去年底和今年陆续投放市场。而2005年五城区房地产开发供地面积达5124亩，{HotTag}按正常开发周期推算，今明两年成都商品房市场供给将进一步推向高潮。 　　地价的持续上升也令人担忧。今年春节过后，成都一环路内一宗面积为12亩的土地，拍出了每亩1160万元的天价，据专业研究机构尺度地产研究中心估算，该项目平均开发成本就达到每平方米6000元。此外，如今当地一些综合素质较佳的普通住宅商品房，售价也已突破每平方米6000元的关口了。 　　分析人士认为，飙升的地价直接诱发了成都市场住房供求存在错位的结构性矛盾，即商品房供应过于高档化，这反过来又导致很多购房人士望楼兴叹，住宅空置率却居高不下。 　　有迹象显示，成都国土主管部门已意识到问题的症结，开始调整供地节奏，今年一季度中心城区土地出让仅600亩左右。但是土地平均成交价随即升到了每亩155万元，同比增幅高达140%。因此四五月份政府又开始加大市区土地供应，每月都超过了700余亩。 　　"这只看得见的手现在让人感到困惑，过于频繁的短线调节行为，只会加剧楼市现存的种种问题，"一位在成都的外地开发商表示，"国家新一轮地产调控政策之下，地方政府对房地产发展应该有更中长线的战略考虑和政策安排。" 

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