房产调控应统筹兼顾设立科学市场结构

    为了抑制房价，北京正在千方百计地启动二手房市场，一二三手房联动，也一直被认为是科学合理的房地产市场结构，但“国六条”实施细则的出台打破了北京的设想，预示着北京二手房市场将进入新的休眠期。      “国六条”提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场”，此举被业界看作二手房市场的最大利好，“国六条”细则也再次重申，要“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应”。但细心的市场人士很快发现，更为实质性的政策是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。因此，就在细则公布的第二天，北京二手房市场就出现少有的交易放量，二手房的买卖双方开始抢时间，都想赶在6月1日前完成正在进行的交易，这样不仅可以少交税，{TodayHot}而且还可以提前出手。      北京二手房市场启动缓慢的主要原因之一是央产房上市受到种种限制，据估计，北京已办妥产权证的中央及国家机关房改房大概只有80万套，而目前挂牌上市的不足10％，原来政策规定，两年内转手交易的要按售房收入的全额缴纳营业税，同时还要缴纳个人所得税，实际交易中，卖方都要求买方交营业税，等于买方增加了买房支出，而个人所得税谁都没交。实行5年后交易免征营业税后，个人所得税部分由于实行个人自觉缴纳，估计国家依然收不到，营业税部分肯定还要由购房者负担，而且，超过90平方米的非普通商品房还要交差额部分的营业税，房贷只能贷七成，因此，利用二手房转让投机的人不会有任何损失，但真正想买二手房的人就苦了。本来央产房已经走到两年期限的尽头，现在新政策的实施，将使得有可能到期上市转让的二手房房主推迟上市计划，从而加剧二手房市场供不应求的状况，供求关系紧张、加税和提高首付等手段都将推高二手房市场价格，想买二手房的人要么买不到，要么必须承受更高的价格。      同样，限制户型面积也可能出现这样的情况，开发商将120平方米以上的住宅做成相邻的两套，卖给同一个购房者，购房者可以很轻易就把两套房子变成一套。况且，只对同一个人购买多套住宅提高了首付，并没有限制一个家庭购买几套住宅，不仅想买房自住的人，可以以家庭其他成员的名义购买多套住宅，想投机购买的人同样也可以轻易找到变通的办法。

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