购房投资：“三大空间”看涨跌

第一增值空间：商品房价值价值空间包含两个主要内容，一是房屋在建的土地，二是建筑物本身的价值。土地的价值：开发热点区增值快关于土地的价值，将随着时间的推移而增长，这是定论。增长包含了数量和进度这两个因素。从数量上讲，在待开发土地越多的地方，其升值潜力越小；在待开发土地越少的地方，其升值潜力越大。以成都市区现状为例，东门方向因其开发土地较多，相对西面的土地而言，土地价值的增值数量也相对较低。虽然东门同等地段的单位地价低于西门30%--40%，从近年开发情况看，西门的地价增幅已直逼南门，是东门望尘莫及的。换句话说，在可开发地越少的地方，则物以稀为贵，自然地价增幅较高。从速度上来看，在开发热点区和成熟生活区，其土地的升值速度较快。反之，在非开发热点区，其土地的增值速度相对较快。另外，具有某种特殊环境的地点，升值的数量和速度{TodayHot}都很显著。如成都的荷花池、五块石、双楠小区等等。如何比较建筑物本身的价值关于建筑物本身的价值，将随着时间的推移而包含具有历史文化意义的建筑物。比如北京的故宫、上海的旬滩等等。如何比较建筑物本身价值升降幅度呢？首先，建筑套型设计超前，其抗跌能力就强。如“现代北苑”中为满足新行代居家需求设计的小套型全跃住宅及近年来流行的“空中别墅”设计等等，就是典型的超前套型设计。其次，对于结构形式比较好的建筑，生命力强，抵抗自然灾害的能力强，其抗跌能力也强。顺序是：全钢结构，框架结构，砖混结构，木结构。另外本身档次较高的建筑，各方面均称高档，其抗跌能力就很强。功能可调性越强的建筑，如框架结构，其抗跌能力较普通砖混结构就显得优越。外墙饰面为花岗石瓷砖的建筑，就比涂料、砂浆饰面的抗跌能力强。综上所述，在考虑商品价值空间时，购房者可根据同等价格、同等档次的房型，在土地和建筑之间进行对比分析，作出正确的选择。第二增值空间：商品房的环境环境是商品房派生出来的价值。任何建筑物都有一个环境。环境是视觉的感受，或称视觉环境。环境分类：大区环境，小区环境，自身环境环境从分类上看，一是大区环境，二是小区环境，三是自身环境。在城市中的社会环境和地域环境。社会环境包括：机关、学校、医院、交通等意识形态的内容，是无形的。地域环境包括城区方位，东南西北中的感觉，如北门商业区，南门富人区。还包括该城区的大配套问题，如整体交通布局，市政{HotTag}设置配套，服务业网点分析等等。小区环境则指区内道路布置、绿化面积、文化娱乐设施、停车车位等小区配套情况。自身环境，是指建筑物的美观、消防、电梯、照明、对讲、防盗等具体设施，以及楼梯的间距，从室内向外看视觉效果等等。天然环境与人造环境物的差异环境的价值，体现在商品房的售价上。购房者在明确了上述三个环境特征之后，还应了解关于环境的另一个重要点，即天然环境与人造环境之分。一般地讲，非人为改造的是天然环境，反之为人造环境。人造环境，越造越多，越造越好，越造越精，随着开发的不断竞争，体现在建筑上的价值将逐步消失。人造环境将由创造到成熟， 由成熟走向必然，由必然走向终结。在将来，没有环境的房子就不好卖。换句话说，人造环境的高额投资，不利于再生，不利于环境价值的增值，竞争的结果，是精品有价，品牌有价，普通建筑环境无价。因此，购房者在判断环境价值的升降与否时，应对天然环境和人造环境的性质搞清楚。第三增值空间：人气的无形空间在成熟的商品房开发条件下，创造出一种由人群的聚集所营造的一种生活气氛。从而体现出一种无形的价值。对于人气的无形空间。可分为三类：一类是区域性人气。在某一个特定的生活区中，以单一的居住环境为主的生活区，是不以人的意志为转移的逐步营造出的社区环境。比如南面的玉林小区，就不可能再建诸如金融中心、通讯中心等其它功能性建筑群。二类是人为的概念式或大区式房地产开发所形成的局部人气。比如南面的锦绣花园、中华园等小区，人为定位其居住群体，这种居住群体具有明确的阶层定位。这类人为定位的社会化小区，随居住的人数的增加而形成人气无形价值的增值，人数越多，附加值越高。三类是，特定的环境下的人气聚集。比如高层居住区，古城保护居住区等等，是特定意义上的居住区域。居住者可能是富人，也可能是新生代，也可能是......在某些特定的环境中，还有一些容易辩认的特征性区域。例如荷花池附近，是外地流动人口较多的地方；东郊城乡结合部，是农民打工者聚集之地等等。人气的营造，一是社会性，二是开发性。其名牌效应在这里所体现的价值非常明显。例如中房的房价，因其多年信誉的积累，在任何地区比同等房价每平米多出一二百元很正常。人气附加值本身，是在整个小区开发过程中或开发定位中逐步形成的，哪些升值潜力大？当然应是非完善的生活小区，其升值潜力大。例如李家沱小区，就是非完善的小区，其升值潜力也许就比玉林小区大得多。另外，定位开发区里的期房升值潜力大；心理承受价位尚未达到的升值潜力也大。综上所述，为了最大限度地追求人气的无形空间，购房者应是以期房为主，以开发不成熟的区域为主，以开发非热点的区域为主来进行选择考虑。结论：南面的住宅，充分体现了它自身的商品价值、环境的价值、人气的价值，该区域正在逐步走向完善，已具有商品房的所有价值特征。在西面，商品价值已得到体现，环境价值正逐步体现，人气尚在聚集之中，在环境和人气中尚留有一定比例的升值空间。在北面，商品房的所有价值全部转化在商业建筑中。建筑物本身仅仅体现了自身追求高额回报的目标。在东面，就其本身的商品价值而言，土地的增值潜力相当大。其环境的增值空间没有任何体现。人气的无形空间尚未定位。在市中心，商品价值已完全体现出来，土地的增值部分是非住宅部分，增长的是经营性用房。在此区域，环境无法形成，无法增值，人气难以聚集，难以定位，其附加值趋近于零。在府南河沿线，商品价值中的土地价值在短期内急剧膨胀，对消费者难以体现增值。但是其天然环境的升值空间巨大，而且持续时间之长，是任何商品房所难以抵御的，而无形的人气空间还处于非定位化、非特殊性、非名牌性时期，随着时间的推移，环境的增值和人气无形空间的上升，将是成都地区作为商品房的最高附加值奉献给消费者。

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