贷款买房有多渠道多方式？

对大多数人来说，取消实物分房之后的住房问题仅靠补贴和积蓄备齐购房款不大可能，而降低房价或迅速提高居民收入在短期内又不现实，因此，贷款买房随即成为人们议论的热点。那么，居民可以使用的贷款办法有哪些呢？主要有三种：住房公积金贷款、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷款。另外，还有质押贷款，也就是存单抵押贷款。住房公积金贷款对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。当你争取到最大限度、最长期限的住房公积金贷款时，可将自备资金存入银行或购买债券，这样所得之利，除付住房公积金需还的利息之外，{TodayHot}还会有一定数目的节余。A、申请住房公积金贷款，首先须有购房所需资金的30%以上的购房首付款。B、住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。C、由于交纳住房公积金须是企业法人或事业法人，个人不得交纳，因此，贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管理中心申请公积金贷款。比如，按双职工家庭年收入1.91万元、7%的公积金缴存率和双方各30年的工龄计算，约能申请到8万元的住房公积金贷款，以还款期限20年、利率5.33%计算，采取等额均还方式，每月约还款680元。个人住房组合贷款北京市住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额为30万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理，该信贷部除开展正常业务外，同时还承办当地住房公积金的存贷款业务。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。商业银行个人住房担保贷款以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额{HotTag}的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。商业银行按揭贷款期限越长，还款总额中利息比例就越大，如银行按揭贷款超过10年，利息和本金的比例就将近8：10，而超过14年，利息就大于本金。如一套30万元的房子，若70%的房款采用银行按揭贷款，贷款期限10年，每月需偿付2763.6元，10年共偿付331632元；而如果贷款期限20年，每月需偿付2081元，20年共需偿付499615元，比10年期贷款多付167983元。正是因此，许多把按揭只作为解决暂资金困难的贷款者，认定欠钱时间越短越好，热衷于选择10年期以下的按揭。从另一角度看，这实际上体现了中国人“借钱花不踏实”的心理因素。事实上，从长远考虑，作为家庭理财手段，选择长期按揭更为合算，等于把钱预支到最需要的时候用。因为，长期按揭的初衷是为买房者减轻时间压力，提供更多的优惠。此外，如把通货膨胀的因素算进去，货币逐步贬值，虽然所需偿付的本金没有变化，实际上，本金的“含金量”已大大降低，还款实际压力减少，等于给贷款者创造了一笔额外利润。存单抵押贷款这种“借自己钱”的抵押贷款形式，可以用来调剂资金，以解燃眉之急。如果您因购房急需一笔一年左右即可还清的资金，而定期储蓄存款尚未到期，提前支取则会损失大量利息，或者您把一部分钱投资购买国库券、企业债券，暂无法兑现，这种情况下，您不必硬着头皮向亲朋好友求借，只要您持存单（或有价证券）和身份证，即可到存款所在行申请办理“个人定期储蓄存单抵押贷款”业务，贷款利息与银行贷款利息差不多，但最高限额一般不超过人民币10万元。对于不同情况的人来说，可用不同的方法到银行贷款，显然，“体制内家庭”可以享受到较大的优惠。下面我们以借款者不同的情形来看一下贷款情况。以家庭月收入5000元为例，借款期为10年。目前，按建设银行北京市分行规定其每月还贷款的数额不得超过家庭收入的50%（国外一般为30%）的规定计算，5000元的收入水平，也就是该家庭每月的还款额最多为2500元，经计算，按这样的收入水平，购买30万元左右的商品房比较合适。这笔账是这样算出来的：粗算每月有2500元的还款能力，采用不同的借款方式，贷到款额也略有不同，可贷到纯商业贷款19万元，可贷到组合贷款（按公积金与商业贷款1：1的比例）21万元，可贷到纯公积金贷款23.3万元。当然，从银行贷到的款只能占购房款的70%，自己应有30%的首付款，这意味着你能从银行贷到20万元左右贷款，自己必须具备10万元左右的购房首付款。也就说月收入5000元的家庭以购买30万元左右的住房最为合适。以所购买商品房70平米计算，300000÷70=4265元 /平方米。也就是说，家庭月收入5000元的居民宜选择价位在4000元左右的商品房。另外，据北京工商银行房地产信贷部的一位负责人讲，在北京并不是所有的楼盘人们在申请贷款时都能得到房屋标价70%的银行贷款。他举例，以西单附近某公寓项目为例，该项目的售价为11000元/平方米，而据银行的评估它每平方米只值7000—8000元。因此，对于购买该项目并申请贷款的客户，我们最多只按每平方米7000—8000元的70%为其提供贷款。类似这样的项目多集中在二环路附近。该地区的高房价主要是因为地理位置优越而被集团购买看好所造成的。今后，随着集团购买的减少，房价肯定会掉下来。那么，哪些项目能贷到房价70%的购楼款呢？据这位负责人介绍，北京三环路以外，房屋平均售价在6500元/平方米以下的项目，而且这些项目将是今后个人购房的主力楼盘。

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