房地产市场：应以改善居住服务为先

  房地产市场：应以改善居住服务为先。市场化的调控，不应单纯以价格本身作为调控目标，而应该理顺价格机制时评    本报评论员　欧阳觅剑　　去年以来，国务院及各部委发布的关于房地产市场调控的几个重要文件，主要以“稳定住房价格”作为关键词，比如，2005年3月国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，2005年4月七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。一些城市房价的快速上涨已经刺激了很多人的神经，所以很多讨论都是围绕“稳定住房价格”，并认为这就是房地产市场调控政策的最终{TodayHot}目标。他们将房价涨幅看作核心问题，以为抑制了住房价格的过快上涨，就能解决房地产市场存在的问题。但是，房地产市场的根本问题是，人们不能顺利地获得居住服务(买房或者租房)；改善居住服务，使更多的人买到或租到更合意的住房，才是房地产市场调控政策应该确立的最终目标。表面看来，房价下降，就能有更多人买得起房，但深入分析之后却会发现，这两个目标并不是完全一致。计划经济体制下的分配制度，住房价格相当低廉，但因此导致需求大于供给，多数人需要排队等待，很多人工作十来年都分不到房子，只能住在筒子楼，他们并没有因为低价而获得住房，可见较低的房价并不意味着更多人获得合意的居住服务。多少人获得居住服务，获得什么样的居住服务，是由房地产业的发展状况决定的，中国房地产业的发展程度还比较低，住房建设的总量还比较少，因此势必会有很多人不能顺利地获得居住服务，他们或者需要排队等待，或者被高于自己收入水平的房价所阻拦。第一种是计划经济体制下的情况，第二种则是目前发生的事情，如果要阻止第二种情况发生，使房价降到多数人满意的水平，那就可能发生第一种情况，一些人需要排队等待。这就决定了在目前的市场状况下，即使抑制了房价上涨，也未必能使人们都获得满意的居住服务。　　一些抑制房价的措施，已经影响了很多人改善居住质量的消费意愿。利率提高、税费增加使人们需要为购房付出更多的交易费用，一些人购买新房或二手房的计划被中止，在宏观上表现为住宅交易量下降。据统计，2005年，北京和上海等城市的商品住宅成交面积同比下降，北京下降4.1%，而上海则下降12%，这意味着，在这些城市，实行以稳定房价为主要目标的调控措施以来，改善居住质量的居民数量在减少。这种影响还可能持续下去，因为调控政策，对商品{HotTag}住宅的投资在减少，上海商品住宅新开工面积同比下降了6.9%，北京下降了10.1%，这意味着，今后一段时间，可以用于改善居住质量的产品会减少。而5月底九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一出台，就使北京二手房交易量骤降。交易量下降，可能部分原因是投机减少，但或许也是抑制了普通居民购房的结果。　　而且，从北京等城市的情况看，房地产市场调控政策并没有起到抑制房价的效果，2005年北京商品房价格的涨幅仍然接近20%。有人认为这是调控的力度不够。那么，继续加大力度会是什么情况呢？那可能就要直接影响房地产企业的经营，要求它们提供价格比较低廉的产品。这其实已经在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》有所体现，这个文件要求开发商，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。但市场化的调控，不应单纯以价格本身作为调控目标，而应该理顺价格机制；对于需要大力发展的产业和市场，应该减少交易费用，而不是增加其成本。

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