外资游离调控之外 房地产业缘何对外资不设防

  　5月，新一轮的房地产调控拉开了大幕。然而，迄今为止中国政府的两轮房地产调控中，并未对外资安排针对性的措施。可以说，目前中国房地产对外资基本不设防。国家外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军日前表示，国家外管局高度关注外资在房地产领域投资的猛增，目前正在加强这方面的监测，而且预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。据称，由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。 　　外资地产“逆流而动” 　　今年以来，外资进入我国房地产业的速度激增。商务部统计，今年1至3月份，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。有关专家指出，尽管我国房地产业利用外资大幅增长有合理因素，但与此同时，更多境外资本特别是游资，通过各种渠道加速进入国内房地产业，拉动房价持续上涨，应引起足够重视。 　　“今年一季度房地产业利用外资增速比往常高得多，其占服务贸易领域引资额比重超过了一半，而在去年这个比重仅为45%略多。”商务部研究院外资研究部主任金伯生表示，虽然商务部的统计口径并不涵盖炒房的境外资本，{TodayHot}但这个数据还是具有一定说服力的。金伯生把实际进入中国房地产业的外资分为“明”和“暗”两种。所谓“明”是指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资。所谓“暗”则是指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，如以贸易项下名义进入以规避资本管制的境外资本，这部分资本无法在统计中得到反映。对于在国内“炒房”的境外资本，很难统计出一个准确的数字，但金伯生并不讳言:“‘明’的增长都这么快，‘暗’的增速也不会低”。他认为，房地产业中“暗”的外资，基本是国际游资。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发。因为搞房地产开发的外资，没有必要走非正常的渠道。 　　根据仲量联行不久前发布报告称，今年前3个月外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半。 　　置业国际发布报告称，一季度香港人在内地购楼金额约36.5亿元，同比增加11%。这些资金八成投在了珠三角楼市，另有13%投在了上海。5月18日，嘉德置地发布公告称，通过间接独资子公司凯德商用中国投资Beta有限公司，以约2.6亿新元（合计人民币13.2亿元）收购北京金融街控股有限公司名下的北京西直门西环广场部分商用物业。与过去一两年的大肆张扬形成鲜明反差的是，新加坡地产大鳄嘉德置地最近一次收购中国内地商厦的行动，{HotTag}出奇的低调。 　　值得一提的是，在外资“亲密”接触中国楼市的同时，中国楼市似乎迎来“小阳春”：中房上海指数出现自去年7月回落以来的首次上涨，而北京的住房每平方米均价已超过上海27元，成为中国楼王；南部的广州，楼价以14%的增速稳步前行…… 　　外资游离于“调控”之外 　　自去年以来，在一系列行政、金融、土地等宏观调控之下，整个房地产行业的投资冲动受到了明显的抑制。但是，宏观调控给内外资地产企业带来的影响不尽相同。在一连串的“组合拳”之下，内资地产企业受到一定的打压，投资冲动有所收敛，而外资地产企业却十分平静，并未受宏观调控困扰。分析其中原因，主要是内外资地产企业在信贷、外汇、土地和产业政策方面存在较大差异。受国家宏观调控的影响，银行房地产信贷政策紧缩，银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制，大批国内地产企业出现了资金缺口。相对于中资地产企业而言，外资地产企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行的信贷支持。大规模的外资地产基金汹涌而入，也为一些外资地产企业提供源源不断的资金流。 　　在融资监管方面，相比于中资地产企业，现行政策对外资地产企业举借外债的管理较为宽松：外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而且只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。再有，新设外资地产企业资本金流入结汇不受政策限制，外资可通过设立企业形式进入国内房地产市场。 　　随着国家整顿土地市场的进行，外资地产企业以雄厚资金实力做后盾，在公平的竞争环境下，更容易获得土地。此外，土地政策的透明也在一定程度上消除了外资地产企业对政策性风险的顾虑和担忧，也更有积极性投身到中国房地产开发中来。2005年以前，外资地产企业还不能以独资形式、只能以合资企业身份在中国市场开展业务，而从2005年起，政策已允许外资地产企业在中国设立独资企业进行房地产项目的开发，这为势力雄厚、经验丰富、管理规范的外资地产企业提供了绝好机遇。外资流入地产行业也受到地方政府的鼓励和支持。根据《外商投资产业指导目录》，外商投资普通住宅开发建设属于鼓励项目。土地成片开发虽属于限制外资进入项目，但由于允许采取合资或合作方式进行开发。此外，中国旧城改造建设规模大、任务重，实力雄厚的外资企业仍是地方政府主要合资、合作的对象，由此可以减轻地方政府在旧城拆迁改造中的负担。 　　外资地产游离于“调控”之外，对宏观经济政策的完整性和有效性提出了很大挑战。一方面政策的总体效果会大打折扣，使得宏观政策的制定和操作更加复杂；另一方面外资地产企业变相地获得了“超国民待遇”，获得有利的发展机遇，内资地产企业相对来说发展受到抑制，这对国内房地产企业来说也是不公平的。 　　政策在疏与堵之间 　　目前，外资投资中国房地产主要有两个途径：一是在国内直接设立或参股房地产公司；另一种是海外基金或者机构等在境内购买房地产。对于上述两种方式，中国房地产市场在开发和销售方面是完全对外开放的，外资进出基本没有障碍。而上一轮房地产紧缩“银根”的措施，反而给了外资以可乘之机。 　　从目前的“国六条”来看，能对外资购楼产生影响的，也仅仅有营业税全额征收一条，只靠这条政策，显然仍旧不能抵制楼价上升和人民币升值的双重诱惑。“国六条”的出台，有可能创造外资在中国房地产市场的第二波投资机会。眼下来看，外资对中国房地产的投资兴趣依然浓厚。 　　近来具有政府背景的官员或学者接连公开表达了对外资进入房地产业的忧虑。国家外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军日前表示，国家外管局高度关注外资在房地产领域投资的猛增，正在进行研究。国务院发展研究中心金融所所长夏斌疾呼，应尽快出台针对外资进入房地产市场的限制政策。央行研究局金融风险处处长李德表示，必须警惕大量外资流进流出而产生的金融风险，加强外汇资金的统计，以及转手房产资金流动方面的风险防范意识。有关专家认为，当务之急是将外资购买国内房地产纳入资本和金融项目交易监管。同时，取消外资地产企业的“超国民待遇”。 　　国家外汇管理局资本项目管理司副司长孙鲁军表示，国家外汇局对外资进入房地产和“其他投资”猛增已经高度关注，目前国家外汇局已经开始加强这方面的监测，预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。据称，由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。 　　有关专家认为，国内资金进入房地产业可以通过宏观调控包括行政手段控制，外资是不能用这个方式控制的。在这种情况下，法律法规的限制是最规范最有效的方式，这也是发达国家的普遍做法。也有专家表示，目前外资不能得到有效的疏导，其中一个根本原因就是目前不动产投资的模式相对单一，没有新的金融产品出现，那外资投资就只能通过大量的直接购买，而这必然会影响到国内的消费市场。

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