新政下 北京中小地产商命悬一线

    每一个中小地产商都有不可告人的发家秘密，也都从不算完善的地产政策和高企的房价当中赚足了第一桶金。然而当中小地产商的生存由政策决定的时候，他们的命运无疑也正面临着重大的转折    　　张磊每天都会不断刷新新闻网面，看看有没有新的政策出台。一波未平一波又起的房地产新政已经让他的心跳加速，更有些胆战心惊。    　　短短半月间，从“国六条”到“细则15条”，已经让包括张磊在内的一些中小地产商神经紧绷。    　　“国务院颁布的15条刚刚出台的第二天，我们就开了个紧急沟通会，会上讨论政策的下一步走向和对本企业的影响，首当其冲的影响就是对马上开盘和开发的项目。”张磊说。    　　惊弓之鸟    　　张磊经营的这家房地产公司说大也不大，说小也不小，目前有两个项目已经完成销售，而另外两个项目一个马上要开盘，另外一个正准备做三期的{TodayHot}建设开工。    　　“我们原本打算6月份开盘的项目，目前要推迟到8月份，大家都在观望，我们也需要地方政策出台来给这个项目定价定调。” 张磊说。    　　这可能还会好一些，因为房价涨幅是一定的，只不过上涨速度要慢一些，但那个没开工的三期项目，整个产品设计很可能就要重新来做。    　　张磊介绍，按照90平方米以下户型必须达到70％的政策，目前按照三期项目的设计，小户型只达到了50％，怎样更改设计，完成这一指标，他心里还没底。好在产品设计刚刚开始，更改起来难度并不大。    　　但另一开发商孙群（化名）显然没那么幸运，他已经叫设计单位把整个户型产品做出了规划，小户型也只占到50％。前些天，他刚刚接到建委通知，要求未达到小户型比例要求的一律更改。    　　“你知道这个工程有多大吗？我们设计的产品达到了20万平方米，也付出了高额的产品设计费，这不单纯是将大户型一分为二的问题了，要重新做产品设计和定位。” 孙群一脸沮丧地说。    　　也就是说，他将付出更多的人力物力财力来重新规划产品，而如果为了省钱赶时间，不更改楼体设计，将必然会有朝向不好的户型，{HotTag}直接影响到销售以及价格，直接反应在收益上。    　　达摩克利斯之剑    　　问题远不止于此，户数的增加，将直接导致开发商要付出更多的辅助设施成本，整体利润率下降。    　　“因施工方案重新调整，我们要付出至少几十万元的成本，而辅助设施的投入和多户型朝向问题以及小户型定位问题，利润率将至少下降3％~5％。”孙群说。    　　新政的出台就如同一把达摩克利斯之剑，这柄剑直指中小开发商的资金和利润软肋，甚至有可能为此付出生命的代价。    　　张磊经营的房地产公司尚有几十万平方米隐性的土地储备，所谓隐性，也就是在“8·31”之前，与土地方签署了意向性土地协议，但还未确立土地出让合同。    　　“我们希望首先做这几十万平方米的一级开发，然后再转到二级市场做住宅开发。但目前看来有难度。”张磊说。    　　他表示，按照目前限地价、限房价的政策，政府很可能将土地一级开发成本压缩，从而直接导致开发商的土地一级开发利润率下降。    　　“实际上，土地一级开发，利润率都在15％左右，要真是压缩到8％，像我们这样的中型房地产企业要负担大量的融资成本，简直没法去做。”张磊说。    　　不仅如此，因北京市土地一级开发招投标细则的出台，导致一二级开发联动的潜规则改变，按照张磊公司目前的实力，即便做完一级开发，也很可能是给人家做嫁衣裳，如果再压缩一级开发的利润空间，简直就是得不偿失。    　　与时间赛跑    　　回到主人公之一孙群。按理说，高企的房价涨幅可以让他有充足的调整产品的时间和理由捂盘，待利润率上升再推向市场，然而这是过时的逻辑。    　　在新规则下，越来越多的人看不清未来的房价走势，以前靠捂盘即可取得惊人的利润率，但现在还不如快速开发，资金迅速回笼再投入到下一个项目中去。    　　“现在等就会等死，你知道近两年钢材水泥的价格涨了多少吗？说出来吓死你。不断上涨的建筑成本和房价涨幅趋缓开始两头压榨你的利润空间。我们现在正在争取时间，尽快改完设计，尽快开发。”孙群说。    　　与时间赛跑的还有张磊。他现在最害怕又有新的金融政策出台。“目前要求企业的自有资金是35％，但我总感觉很可能还将有更严厉的金融政策出台。”    　　他甚至有些心有余悸地说，假如真将企业自有资金提高到60％，那像他这样的半大企业准保玩完。但如果更为严厉的政策两年之后出台，那么他这家企业就已经积累了一定的实力，也就不怕政策调控了。    　　“我的一个朋友刚刚掏出8000万交足了土地出让金，却因为房地产35％自有资金贷款政策的严格执行，使得他无力再进行开发。他将手中的土地不得不转让，房地产发迹梦宣告终结。”张磊说。    　　在新政下，越来越多的中小房地产商开始玩失踪。

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