业内：未来3年供大于求上海楼市需要3年消化期

    最近，市政协组织了"上海房地产发展形势分析及对策研究"课题的调研，该课题组日前发布"促进上海房地产平稳健康发展的建议"的研究报告指出，当前本市房地产市场主要存在供大于求、布局和结构失衡等问题。上海房地产业长期看好，短期严峻，当前是特别敏感时期，需要有一个市场和政策消化的过程。建议对住房困难户实行更优惠的贷款政策，如自住消费可实行最低零首付。 　　未来3年供大于求 　　研究表明，目前市场供大于求趋势显现。数据显示，剔除配套商品房，2005年上海住宅新增供应面积为2579万平方米，销售为1995万平方米，供求比例为1比0.77。目前网上挂牌可售的住房面积已超过1100万平方米，如按前一阶段每周销售30万平方米的销量计算，最早也要到2006年下半年才有望{TodayHot}消化掉，而实际上2006年上海还有大量的楼盘等待批准上市。 　　上海现有在建住宅总面积约1亿平方米左右，预计未来3年每年有3300万平方米上市。据有关方面预测，未来5年中，包括动迁、新婚家庭、城镇新增人口、住房改善等需求加在一起，每年最大的消费需求不会超过2400万平方米，供求比例在1比0.72左右。全市空置商品房的比例增加，部分新城空置率高达40%。松江区存量房加上新上市的房产、积压未销的房产已超过300万平方米。浦东新区已上市和潜在的存量住宅约达600万平方米，构成了市场供大于求的局面。 　　课题组调查中发现，本市商品房，偏重于高消费需求，对中低收入家庭住房需求缺乏考虑，大量的普通商品房及配套商品房散布在外环内外，存在交通不便、配套不完善，就业、就学、就医不保障等系统性的问题。同时供房结构不甚合理，中心城区住宅房型面积过大，偏离大众购买力，"四高小区"设计标准偏高，脱离特定群体的实际消费能力，结构紧凑、区隔合理、功能细化的小房型难觅其踪，造成普通百姓买不起房，市场上却出现闲置房的现象。 　　"夹心层"购房困难 　　课题组的专家认为，目前廉租房控制过严，有效覆盖率不高。上海自2001年建立廉租住房制度，目前已初步形成较为简便、规范的廉租住房运作机制和管理制度，但总体上看设置"双困"条件过于苛刻，即便如此，全市符合条件的4万户家庭中已享受到廉租房政策的1.81万户，其中真正实物安置的仅2%左右，基本上都是货币补贴，许多"双困"家庭将廉租房补贴移作日常开销。 　　中低收入家庭住房问题难以解决，包括在保障线上，但又无力购市场化商品房的"夹心层"住房困难尚无有效的解决办法。房价过高和租赁市场不健全，造成新就业大学生、年轻的公务员，包括市外引进的高学历者，住房问题突出。 　　财政过于依赖房产 　　课题组的专家指出，目前房地产市场萎缩对税收、财政、经济的影响正逐步显现。2005年，本市征收房地产税收350.5亿元，增收83.7亿{HotTag}元，同比增长31.4%，增幅较上年回落19.8%。房地产市场的回落对土地出让金、营业税、契税的影响明显，2005年第三、四季度，同比征收额均出现负增长。 　　本市GDP增长过度依赖于房地产市场和城市基础设施的投资拉动，即使在房市低迷的2005年，房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献仍然很高，松江分别为18%和8%，徐汇为40%和20%，各区县普遍认为房地产业在相当长的时间里将保持其在区县经济中的支柱产业地位。 　　专家认为，房地产的健康发展需要一个健康的政策环境，目前企业税费成本增加，即预售许可前置条件的增加，水、电、煤等配套行业的垄断，所得税和增值税的预征，使企业面临前后夹击，延长了项目开发的周期，加大了企业的开发成本，抗风险能力明显下降。 　　需要一个消化过程 　　课题组认为：上海近几年来房价上涨过快，持续高位运行，房价与市民的承受能力差距过大。在房地产市场过热时，大量消费者恐慌性消费，使市场购买能量提前释放，宏观调控后对市场信心不足，持币观望。同时逐年上升的投资规模形成的供应放量，也需要有一个消化期，供大于求的局面将持续一段时期。 　　专家指出，今年上海房地产正处在一个关键的敏感期，一方面如果国家没有新的调控政策出台，市场将基本平稳，见底、回暖的形势可能会在年内出现；另一方面，如果针对各地房价仍普遍上涨的局面，国家再出台新的宏观调控政策，交易量可能会进一步萎缩，市场将持续低迷。 　　困难户能否零首付 　　专家建议，上海房地产目前需要综合运用行政、金融、财税、法律等手段，从供给和需求双向调控，从市场有序、保障有力两个层面入手，积极鼓励自住消费，适当放开投资置业，确保上海房地产市场平稳、健康、可持续发展。目前应重点扶持自住消费，对在人均可支配收入线以下的家庭实行更加优惠的购房贴息、免息政策，充分运用公积金，对住房困难户实行更优惠的贷款政策，视购房户的经济状况，可实行首付低于20%，甚至是零首付。

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