刘杉：房价问题实际是金融问题

    在对地方政府和开发商进行猛烈的炮轰之后，我们或许发现，道德批评和情绪宣泄，最终只能成为房价继续上涨的伴奏曲。　　透过房地产市场简单的供求关系，对房价上涨原因的探寻，应该在宏观经济的坐标系中进行。　　在众多学者观点中，我认为徐滇庆教授和钟伟教授的观点比较客观，而且切中要害。　　徐滇庆教授认为，房价问题最终是金融问题。我给他的观点归纳为两点，一个是货币发行量过快，导致流动性泛滥；一个是银行信贷偏{TodayHot}好，导致开发商资产负债率过高，资金成本较低。　　而钟伟教授认为，解释房价痼疾涉及三个因素，一是发钞过量，二是地方政府没有建立住房保障制度，三是收入分配不公。　　徐滇庆和钟伟都是金融专家，他们对于金融问题的研究比较深入，而他们将房价问题最终归因于金融问题，说明房价问题的确是宏观经济问题。　　无论是地方政府炒地，还是开发商炒房，其行为都是利益驱动下的本能反应。如果撇开道德层面的东西，我们发现，地方政府和开发商的行为都是合法的，也是符合经济规律的。当然，地方政府和开发商的社会责任缺失，最终使他们的合法行径遭到了道德批判，也让中央政府不得不出台严厉的调控政策。　　而在拨开房价供求曲线的迷雾后，不难发现，导致房价一路上涨的最为关键的因素是金融，正是货币和信贷政策的宽松，推动房价不断攀升。　　简单而言，影响房价走势的主要因素是供求关系。由于房地产市场需求旺盛，而供给不足，价格上涨就是自然的结果。　　那么，又是什么因素促使需求不断膨胀，致使房价不断攀升？　　是货币。　　正是货币的充裕供给，一方面导致房地产信贷大{HotTag}幅增长，一方面导致私人货币收入大幅增加。　　货币发行过量源于中国经济的外部失衡，也就是说，因为持续的外贸顺差和外资流入，使得央行被动增发基础货币，导致商业银行体系内流动性过剩。而商业银行出于自身的经济压力和利益驱动，采用合规和违规的手段，大量发放房地产信贷。银行的放贷冲动体现在两个方面，一方面是违规向地方政府提供贷款，用于土地开发；一方面是合法向开发商和个人提供大量开发贷款和购房贷款。　　地方政府利用银行贷款进行土地开发，在提升土地价格的同时，也创造了拆迁户对住房的被动需求。而开发商在获得廉价资金后，则在囤积住房的同时，既不需要付出太多的财务成本，也不必承担金融风险。至于购房者，由于银行房贷供应充足，而且利率很低，则为何不超前消费，又为何不借钱炒房生财呢？　　由此看来，影响房价的根本性问题是金融问题，是货币政策创造了房价上涨的宏观环境。　　当然，私人货币收入的大幅增加，也刺激了房产投资，进而扩大了需求。而导致房产投资需求不断增加的一个重要因素就是收入分配不公。由于增加的货币收入集中在少数人手中，这又创造出少数富人对投资品的需求。这是因为，富人手中的大量现金配置在投机性需求方面，而其用于不时之需的储蓄性货币需求则比重很低。　　很不幸，房地产成为最好的投资品。　　投资，进而投机，则是推动房地产需求旺盛的又一个货币因素。　　在货币政策处于两难境地的宏观环境下，解决普通居民住房问题的最好办法就是进行市场区隔，也就是我在几篇评论中强调的，住房“国六条”和“十五条”的关键点，就是进行了市场区隔。通过70%规划和90平米户型的限制，区隔出一个带有政府管理型的市场，这个市场的目标不是实现充分竞争，而是要达到提供普通人住房的政策性目标。　　在市场进行区隔后，货币因素在竞争性的房地产市场会继续扮演影响价格的决定性角色，但那只是富人的游戏道具，而与大众无关，因为房价的涨跌只是财富的重新分配，而不会影响到普通住房的供给和人们获得住房的幸福感。

工程预算价